律师观点分析

河南省郑州市中XX民 事 判 决 书（2017）豫01民终14109号上诉人（原审被告、反诉原告）：A，女，1972年6月16日出生，汉族，住郑州市金水区，委托诉讼代理人：A（系B的丈夫），1968年11月26日出生，住郑州市金水区，委托诉讼代理人：A，男，1977年11月5日出生，推荐单位：郑州市金水区花园路街道办事处甲院社区居民委员会，被上诉人（原审原告、反诉被告）：A，男，1989年6月17日出生，汉族，住河南省尉氏县，委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师，原审第三人：郑州XX公司，住所地郑州市XX，法定代表人：A，总经理，委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师，上诉人A与被上诉人B及原审第三人郑州XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初3595号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年09月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人A及其委托代理人B、C，被上诉人A及其委托代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结，A上诉请求：1、依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初3595号民事判决书，重新审理，驳回师旷的全部诉讼请求；2、判令解除原、被告、第三人所签订的房屋买卖合同；3、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用，事实与理由：一、原审法院忽略本案事实，证据采信错误，对主要事实认定错误，该判决结果缺乏事实和法律依据，1、原审判决认定买卖合同应该继续履行，是明显错误，这种认定不符合事实，且违反法律，涉案合同约定内容不完整，即主要条款（如付款方式和合同价款）约定不明，在买卖双方未就买卖合同主要条款达成一致、合同补充完整之前，该买卖合同是一个无法履行的合同，很明显，该合同的形成是第三人（中介方）违规操作的结果，其次，在合同签订的过程中，被上诉人A和第三人明显故意串通隐瞒了重要的事实情况，即被上诉人当时根本没有履行合同的能力，更是违背了诚实信用的法律原则，存在明显的欺诈行为，也正是在上诉人多次催促被上诉人交付房款进行交易，被上诉人无故推脱不履行约定的情况下，上诉人依法明确通知了被上诉人A和第三人解除合同，2、对上诉人提供的录音等证据，符合证据规则要求的三性，原审法院应当采纳但未采纳，且没有给上诉人以合理、合法、能够服众的理由与答案，3、原审法院判决严重侵犯了上诉人的合法权益，对本案的三次诉讼均做出错误评判，极其不负责任，这样既不符合我国《民事诉讼法》的相关规定，也不符合法律对法院职责的要求，并且明知是“约定不明”无法履行的合同，却仍然判决双方继续履行合同，这样的合同如何履行？正是从法律上放纵违约方，漠视上诉人的合法权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益，二、双方签订的房屋买卖合同内容约定不完整且有矛盾之处，被上诉人在合同签订的过程中存在明显的欺诈行为，履行过程中又构成根本违约，且上诉人依法通知其解除合同，原审法院继续履行这样的合同于法无据，三、关于被上诉人所诉继续履行合同的请求，法院不应当支持，根据本案事实，被上诉人隐瞒自己实际付款能力欺骗上诉人合理的期限要求其补充完整合同内容，但其仍然违约，仍然没有做到，仍然不具备履行合同的能力，四、关于上诉人所诉解除买卖合同的请求，法院应当支持，根据原审法院审理、质证及之前的调解情况可知，上诉人有卖房的意愿和诚意，并且有履行合同的实际能力，合同签订后，也一直多次催促第三人和被上诉人支付合同价款，自己好交付房屋，若继续履行，则对上诉人明显不公平，这于情于理于法均不符合，且已给上诉人造成了巨大的经济损失，本案中，上诉人已严格履行了自己的合同义务，综上，原审法院对本案主要事实认定错误，证据采信错误，故意忽略案件重要事实，判决结果缺乏事实和法律依据，于理于法均不相符，所作判决无法执行，师旷辩称:一、关于合同的价款，2016年1月17日签订的合同第二条明确约定房屋成交价格为125万元，所以签订合同时买卖双方对于合同价款是确定的，二、关于价款的支付方式，签订合同时，被上诉人已明确告知上诉人卖小房买大房，上诉人在一审法院开庭过程中也认可这一事实，2016豫01**民初3674号开庭笔录卷宗第54页最后一段第一句话显示，所以被上诉人关于履约能力的问题，没有欺骗上诉人，为此，在合同中第四条、第九条约定以按揭贷款的方式和一次性支付房款的方式支付房款，以哪一个快进行哪一个方式，合同第四条约定在签订合同之日起60个工作日内，双方配合到银行办理按揭贷款手续，约定的支付方式具有可履行性，三、被上诉人积极履行合同，而上诉人明显存在违约行为，合同签订后，上诉人以房屋涨价为由，拒绝配合被上诉人到银行办理按揭贷款手续，上诉人在一审法院开庭过程中也认可这一事实，为此，被上诉人在2016年3月25日开始起诉上诉人存在违约行为，在庭审中，被上诉人要求一次性支付房款，上诉人明确表示房价要加价十一万，涨到136万，否则不卖房，在2016年6月30日，被上诉人第二次起诉庭审中，被上诉人仍要求一次性支付房款，并要求将125万元的房款提存到一审法院，上诉人明确表示不接受房款，一审法院也没有收取被上诉人的125万元，2017年3月8日，在贵院开庭审理上诉案件时，被上诉人再一次要求将125万元提存，或者支付给上诉人，但上诉人拒绝接收，随后，贵院将此案发回重审，一审法院开庭审理时，被上诉人仍然要求将125万元提存，或者支付给上诉人，但上诉人拒绝接收，四、房价上涨是上诉人应当预见的商业风险，此风险不能导致合同解除，在发回重审，一审庭审过程中，上诉人明确地陈述：房屋价格的上涨不是引起诉讼的根本原因，因此本案持续时间比较长，房价比签订合同时的房价有所提升，但这是商业风险，而且是上诉人造成的，所以，一审法院的判决是公平合理的，同时，法院判决继续履行合同发挥了诚实信用原则，有利于维护市场交易，被上诉人师旷向一审法院起诉请求：1.判令A继续履行三方签订的房屋买卖合同，并向师旷交付位于郑州市××路××楼××单元××号的房屋，房屋价值125万元；2.判令A配合师旷办理房屋过户、水电气暖物业户口等房屋交割、土地使用权证过户等相关手续；3、本案的诉讼费用由A承担，上诉人A向一审法院提出反诉请求：1、判令依法解除原、被告及第三人所签订的房屋买卖合同；2、由师旷承担本案全部诉讼费用，一审法院认定事实：2016年1月17日，A（出卖方甲方）与师旷（买受方乙方）、郑州XX公司（居间方丙方）在第三人XX公司处签订编号为XXX号的《房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿将坐落于管城××路××楼××单元××号的房屋（权属证件号码：070XXXX3381，所有权人：A，楼层：4，建筑面积：151.78平方米）出售给乙方，乙方对该房屋已做了充分了解并实地看房，对该房屋无任何异议，自愿购买；房屋成交价格：甲乙双方协商后的房屋实际成交价格为：人民币壹佰贰拾伍万元整（大写）￥XXX，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担；定金及佣金支付：乙方于本合同签订时支付定金及佣金人民币贰万元整（大写）￥20000.00【其中佣金及代办费人民币壹万陆仟伍佰元整（大写）￥16500，余额作为代收的定金A，甲方同意该定金在房屋过户交割手续办理完毕前由丙方保管，在办理房屋交割时转为物业交割保证金，丙方的佣金由乙方支付人民币壹万陆仟伍佰元整（大写）￥16500；付款及过户约定（本条各款均不计利息）：1、经甲乙双方友好协商，乙方以下列第（1）、（2）两种方式交付房款：（1）一次性付款，（2）按揭贷款，甲乙双方于签订合同后60个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续……；双方还在合同中对违约责任、相关事宜等进行了约定，其中合同第九条（如果其他条款的约定与本条款约定不一致的，以本条约定内容为准）其它约定中，双方补充内容：（1）经甲乙双方协商以第四条约定两种方式同时进行，以哪个快为准，（2）首付款以贷款多少，其余就是首付款，合同下方有甲方A、乙方师旷的签名并按有指印，有丙方XX公司的印章，师旷于合同签订当日向XX公司支付款项20000元，收到上述款项后出具收据一份，载明内容：今收到师旷购房定金贰万元整（XX××路××楼××单元××号），后师旷、A在房款支付方面产生分歧，双方在XX公司相关工作人员的协调下经多次协商未果，A，其曾以短信的形式通知XX公司及师旷解除合同，师旷已确认；XX公司称，其收到A解除合同的通知后，已电话转告师旷，但A不同意解除合同，要求按约定继续履行合同；师旷对A所称不予认可，对XX公司所称予以认可，XX公司于2016年3月24日出具的“情况说明”载明内容：2016年1月17日，经丙方（居间方XX公司）与甲方（出卖方A）、乙方（买受方师旷）双方协商一致，由甲、乙双方共同委托丙方为甲、乙双方之间的房屋买卖行为提供居间服务，甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和郑州市相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订了房屋买卖合同，并承诺共同遵守，根据乙方父母卖小房为乙方买大房、小房已签约正在走程序而房款还未到账这一情况，三方合同约定一次性付款与按揭贷款同时进行，哪个快以哪个为准，之后在履行合同过程中，甲、乙双方就付款方式及付款时间上发生了分歧：甲方要求，若按揭贷款，乙方必须在合同约定基础上增付甲方1万元；若选择一次性付款，乙方必须在甲方自行规定的时间内付清所有款项（否则乙方必须按照理财方式向甲方支付利息），丙方积极地对双方的分歧进行协调，并建议甲乙双方根据合同约定两种方式同时进行，可先行走按揭贷款程序，同时由乙方竭力争取其所卖房款尽早到账，如果按揭贷款程序还未走完时乙方卖房款到账，则终止按揭贷款程序并一次性支付甲方房款，乙方愿意按照合同上的条款积极配合甲方和丙方履行合同，甲方不同意合同约定，并单方提出解除合同，其后，乙方反复表示愿意购买此房继续履行合同并催促丙方联系甲方推进合同，丙方也多次与甲方沟通，甲方仍拒绝协商与履行合同，根据师旷、A的举证情况及上述XX公司的陈述，综合全案实际，可认定的事实为：A当时因急于用钱而出卖房屋，为尽快将合同履行完毕以拿到房款，双方经协商在房屋买卖合同中对付款方式进行特别约定：一次性付款和按揭贷款，两种方式同时进行，以快的为准；首付款以贷款多少确定，其余就是首付款；但师旷在签订合同时不具备一次性支付购房款的条件，需等待另一房款的到账，而选择银行按揭贷款需一定时间办理相关手续；A认为以上两种付款方式的期限过长，不予接受；后A、B在XX公司相关工作人员的多次协调下最终未能就如何付款达成一致意见，A以短信形式向XX公司发出解除房屋买卖合同的通知；XX公司收到A解除合同的通知后立即电话告知师旷，但师旷不同意解除合同；现A以双方之间的房屋买卖合同已解除，且未收到原告支付的任何款项为由不再履行合同，导致本案房屋买卖合同履行中止，A曾于2016年3月25日向该院提起诉讼，诉讼请求：1.判令A支付违约金125000元；2.判令XX公司退还师旷支付的定金及佣金20000元；3.诉讼费用由A、XX公司承担，A在该案中提起反诉，反诉请求：1.判令师旷向A支付违约金125000元；2.判令XX公司退还A的房屋所有权证书（证号：070XXXX3381），并支付定金3500元；3.该案全部诉讼费用由师旷承担，该院于2016年5月26日作出（2016）豫0104民初1901号民事判决书，认定师旷与A、B家公司于2016年1月17日签订的XXX号房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行，该合同约定的履行方式有两种，一是一次性付款，但未约定期限；二是按揭贷款，约定了60个工作日内共同办理贷款；本案中，原、被告双方签订合同的履行方式约定不明，有两种付款方式，且未约定付款日期，对合同的重要内容约定不明，事后也未达成新的意向，无法确定违约责任；双方要求对方支付违约金的本诉和反诉，均不予支持，对师旷主张靓家地产营销公司退还定金及佣金的诉讼请求，对A主张靓家地产营销公司退还房屋所有权证书的反诉请求，均不予支持，判决内容：一、驳回原告师旷（反诉被告）的诉讼请求，二、驳回被告A（反诉原告）的反诉诉讼请求，该次诉讼审理中，师旷明确表示愿意一次性支付房款，并向法庭提交其名下在银行的存款XXX.11元的相关明细及相应的银行卡，以证明其现在具备一次性付款的条件，另，A于2016年3月16日到郑州市XX申请补办了涉案房屋的房产证，涉案房屋的现状为空置状态，无抵押，未对外出租，A的户籍不在涉案房屋处，该院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形，”具体到本案，师旷与A、第三人靓家地产营销公司于2016年1月17日签订的XXX号《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行；造成涉案房屋买卖合同中止履行的原因系师旷与A就房款的支付方式方面产生分歧，双方在XX公司相关工作人员多次协调下协商未果，A以双方已解除合同关系为由不再履行合同约定义务，该院认为，A通过短信形式通知师旷及XX公司房屋买卖合同，但因师旷不同意解除，并要求继续履行合同，双方就解除合同方面未协商一致；双方亦未就解除合同约定条件；另，A未提供充分证据证明双方签订的房屋买卖合同符合法律规定解除的情形；涉案房屋现处于空置状态，并未出现其他导致房屋买卖合同不能继续履行的情况；鉴于上述情况，双方仍应按约定继续履行合同，师旷要求A继续履行双方于2016年1月17日签订的房屋买卖合同，并协助其办理过户手续的请求符合法律规定，该院予以支持，审理中，师旷向法庭提交其名下截至2017年6月26日在银行存款XXX.11元的相应证据，且明确表示愿意一次性支付房款，故师旷在办理涉案房屋过户手续的当日应向邓燕支付购房款XXX元，A反诉要求解除房屋买卖合同的理由不充分，证据不足，该院不予支持，关于师旷主张涉案房屋的交付及配合办理该房屋所发生的水、电、天然气、暖气、物业管理、土地证及户口迁移等过户手续的请求，根据双方合同约定，A应于收到师旷支付的全部房款后继续履行合同义务，将涉案房屋交付给师旷，并协助师旷办理该房屋发生的水、电、天然气、暖气、物业管理、土地证的过户手续及相关费用的交接事宜，因A的户籍不在涉案房屋处，故不涉及户籍迁移问题，师旷的该项诉请无事实依据，该院不予支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他有关法律规定，判决如下:一、A继续履行其与师旷于2016年1月17日签订的《房屋买卖合同》，于该判决生效之日起十日内协助师旷办理位于XX××路××楼××单元××号房屋（郑房权证字第××号，建筑面积：151.78平方米）的产权过户手续，将该房屋过户至师旷名下；二、师旷于上述房屋产权过户当日一次性向邓燕支付购房款XXX元；三、邓燕于上述房屋产权过户后的三十日内将该房屋交付给师旷，并协助师旷办理该房屋发生的水、电、天然气、暖气、物业管理、土地证的过户手续及相关费用的交接事宜；四、驳回师旷的其他本诉请求；五、驳回A的反诉请求，案件本诉受理费16150元、反诉费8075元、保全费5000元，由师旷负担14000元，A负担15225元，本院二审审理期间，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院认为，关于合同中付款方式和付款时间的约定，双方签订的房屋买卖合同约定的履行方式有两种，一是一次性付款，但未约定期限；二是按揭贷款，约定60个工作日内共同办理贷款，但没有约定支付首付款的时间，合同对付款方式、付款时间两项重要内容约定不明，后经协商也未达成新的补充约定，关于合同应否解除，双方于2016年1月17日签订合同，虽然约定了一次性付款，但A在签订合同时，不具备一次性付款的条件，只有在其父母出售另一套房屋后，才能一次性付款，1月21日，A与XX公司经办人员B通话录音证明，师旷母亲称其卖房款签订合同后一个月能到账，而师旷母亲的卖房合同签订于2016年1月3日，房屋价款为81万元且为按揭支付方式，通常情况下，难以在2016年2月17日到账，1月28日，A要求B在2月28日前一次性支付房款，1月底，A通过XX公司告知师旷解除合同，而师旷于2016年3月24日通知A，其母亲的卖房款81万元已到账，但并没有证明有能力一次性支付房款125万元，师旷提供账户清单证明2017年3月7日，其具备一次性支付125万元房款的能力，本院认为，合同履行方式约定不明的，按照有利于实现合同目的的方式履行，本案A急于出售房屋，尽快取得房款，故A要求一次性支付房款符合合同目的，但双方对一次性付款时间约定不明，经协商又未达成合意，故A可以随时要求师旷履行，但应当给予师旷必要的准备时间，A要求师旷在2016年2月28日前支付全款，属于合理、必要的准备时间，而师旷于2017年3月7日才有能力一次性支付房款，超过必要、合理的准备时间的范畴，师旷签订合同后长期不具备一次性支付房款的能力，过分迟延履行付款义务，A诉请解除房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持，且在（2016）豫0104民初1901号案中，师旷诉请XX公司退还定金及佣金、邓燕支付违约金，而按照房屋买卖合同的约定，佣金由师旷支付，故其诉请依据是A拒不履行合同，严重违约，A解除房屋买卖合同，A承担违约责任，XX公司没有尽到居间义务，退还佣金，关于合同解除后果，本院认为，合同对房屋买卖交易中房款的支付方式及支付时间约定不明，该重大瑕疵为合同最终解除原因之一，房屋买卖合同解除后，对交易损失、定金、佣金诸事项，可根据各方有无过错及过错程度，另行主张，综上所述，原审认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，应予纠正，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）XX0104民初3595号民事判决；二、解除A、师旷2016年1月17日签订的《房屋买卖合同》；三、驳回师旷的诉讼请求，一审案件本诉受理费16150元，反诉费8075元，一审保全费5000元，二审案件受理费16150元，共计45375元，由上诉人A、被上诉人B各负担22687.5元，本判决为终审判决，审判长　A审判员　石红振审判员　于岸峰二〇一八年一月十一日书记员　B