律师观点分析

河南省驻马店市驿城区XX民 事 判 决 书（2016）豫1702民初3号原告（反诉被告）A，男，1978年3月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，委托代理人A、B（实习律师），河南XX律师事务所律师，被告（反诉原告）驻马店市XX公司，住所地：驻马店XX办公楼，法定代表人A，董事长，委托代理人A，河南XX律师事务所律师，原告A与被告驻马店市XX公司（以下简称新XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B、C，被告新XX公司的委托代理人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结，原告A诉称，原、被告于2010年7月30日签订商品房买卖合同，原告当日支付购房款64313元，合同约定被告应在2011年10月31日将经验收合格的房屋交付给原告，但被告至今未向原告交付房屋，请求：判令被告向原告支付截止至2015年12月30日的违约金14798元，并继续支付至交房时止的违约金，被告新XX公司辩称，1、原告请求不明确没有表明是否继续履行合同；2、如原告要求继续履行合同，所请求的支付违约金的诉求已经超过诉讼时效，即使计算违约金，违约金的计算，应从法院受理之日起往前推算两年；3、被告已于2015年3月12日在天中晚报上刊登通知，通知原告办理交接手续，但原告迟迟没有去办理房屋交接，2015年3月12日后给原告造成的损失不能由被告负担；4、原告请求违约金日万分之一明显偏高，要求法庭核减；5、合同第六条约定原告除交首付款外，另在5日内提交银行按揭手续，但由于原告迟迟没有提交贷款所需资料，一直拖延至2015年1月30日，原告已违反合同约定，被告提出反诉，反诉请求：1、被告应在判决生效后10日内向反诉原告补缴购房款67292元，如反诉被告逾期不补缴，解除2010年7月30日原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、要求判令反诉被告自2010年8月4日至2016年6月30日每日按总房款的万分之一向反诉原告支付违约金计38579.9元，诉讼中，被告变更第二项反诉请求为判令反诉被告于2014年7月1日至2016年6月30日按总房款的日万分之一支付违约金4694.8元，针对被告新XX公司的反诉，原告A辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，1、原告已按合同约定缴纳了全额购房款；2、原告按照合同约定，在合同签订五日内，备齐了按揭的资料，按揭手续没有办理完成是被告的原因，和原告没有关系；3、反诉请求中被告要求原告支付违约金，已超过诉讼时效，法院应当驳回其诉讼请求，经审理查明，2010年7月30日，原告A（××）与被告新XX公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：××购买出卖人开发的位于驻马店市××城区××中段北侧的“新天地·紫金城”第1栋3单元12层中户住房一套；建筑面积为94.82平方米，单价为2291.63元／平方米，价款为217292元；付款方式为签订合同当日付清首付款64313元，剩余房款150000元作为银行按揭，并在5日内备齐按揭资料，否则出卖人有权将房屋另行出售，且已交房款不予退还；出卖人应当在2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付给××；出卖人逾期交房的…逾期超过90日后…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金等条款，该合同落款出卖人处加盖有新XX公司印章，××处由A本人署名，合同签订的当日，原告交纳首付款64313元，2015年1月30日原告通过银行按揭的方式向被告支付剩余房款150000元，2016年1月4日，原告以诉请理由起诉来院，酿成纠纷，诉讼中，原告明确表示要求被告交房而没有选择解除合同，诉讼中，原告提交票号为XXX的收据一张（复印件），该收据载明“收据，2010年7月30日，今收到A人民币陆万柒仟贰佰玖拾贰圆整￥67292元，系付新天地·紫金城1#-3-12层-中户房屋首付款，出纳A”，用以证明：2010年7月30日签订合同当日，原告支付首付款67292元，后办理按揭贷款时经实际测量，房屋建筑面积比合同少1.3平方米，被告又重新给开了一张64313元的首付款收据，收据上注明的还是当时的时间并把原收据收走，被告对该事实无异议，诉讼中，原告提交驻马店市驿城区民政局出具的无婚姻登记记录证明、A本人户籍底册复印件五份，用以证明：按揭贷款需要原告提交的材料很容易收集，根本不存在五日内提交不了的情况；被告质辩称，原告提交的证据不能证明合同签订五日内原告备齐了按揭材料，诉讼中，被告提交（2011）驻房管预字第201XXXX0150号商品房预售许可证，用以证明：被告已取得销售楼盘的商品房预售许可证，原告质证后予以认可，诉讼中，被告提交该公司于2014年10月28日出具的N048XXXX6112收据一份，该收据载明“2014年10月28日，今收到A人民币叁佰陆拾圆整360.00，系付代收房产抵押登记手续费，收款人A”，用以证明：原告A直到2014年10月28日才交纳房产抵押登记手续费，原告质辩称，未能及时办理按揭贷款是被告的原因，不能以原告交纳房产抵押登记手续费的日期作为抗辩理由，上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、个人购房借款（综合）合同、收据三份，被告提交的商品房预售许可证及原、被告陈述在卷，经当庭质证，据以认定，本院认为，原、被告于2010年7月30日签订商品房买卖合同，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系，合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同，原、被告应当依照合同约定全面履行合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中，被告未按合同约定的履行期限即2011年10月31日前，向原告交房，构成违约，现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持，关于诉讼时效，合同约定：逾期超过90日后…AA要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金按日计算，每一日都产生一个独立的个体违约金债权，其诉讼时效应分别计算，原告于2016年1月4日提起诉讼，对原告请求的2014年1月4日后产生的违约金，因未超过2年诉讼时效期间，应予支持；从2011年10月30日确定的交房之日起至2014年1月3日期间产生的违约金均超过2年诉讼时效期间，诉讼中原告未提交证据证明该期间产生的违约金其主张过权利并导致诉讼时效连续中段，故该期间产生的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持，关于逾期交房违约金数额，合同约定：逾期交房违约金按已付购房款的日万分之一计算，该约定标准不存在过高情形，被告申请核减，不予支持，因按揭贷款是在2015年1月30日才办理完毕，至此原告才将购房款全部交纳完毕，故逾期交房违约金应分段计算，首付款64313元的违约金应从2014年1月4日起计至2015年1月30日止，按日万分之一计算；全部购房款214313元的违约金应从2015年1月31日起计至判决确定的支付之日止，按日万分之一计算，本院判决确定的支付之日以后的逾期交房违约金因尚未实际发生，原告请求该部分违约金，本院不予支持，原告可待违约金实际产生后另行主张权利，关于被告以原告未在5日内备齐按揭资料为由反诉原告补交购房款并支付违约金，合同约定“签订合同当日付清首付款67292元，剩余房款150000元作为银行按揭，并在5日内备齐按揭资料，否则出卖人有权将房屋另行出售，且已交房款不予退还”，本案中虽出现了按揭贷款延迟的情形，但被告并未选择将所售房屋另行出售也未选择解除合同，2015年1月30日仍办理按揭贷款并收取购房价款，交房期限届满后，被告虽未交房，但原告也未选择解除合同，而是仍协助被告办理按揭贷款，表明原、被告均选择继续履行合同，现反诉被告购房款已全部交清，反诉原告请求反诉被告补交购房款，无事实依据，本院不予支持，合同约定“逾期超过90日后…××愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，XX按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，本案中，原告依约交纳首付款，剩余购房款即银行按揭贷款的办理，是需要双方配合才可完成，被告反诉主张是因原告未在5日内备齐按揭资料造成的，未有事实依据，且合同未明确应付款期限，故原告请求反诉被告支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店市XX公司于本判决生效后十日内向原告A支付逾期交房违约金（从2014年1月4日起计至2015年1月30日止，按已付购房款64313元的日万分之一计算；2015年1月31日起计至判决确定的支付之日止按已付购房款214313元的日万分之一计算），二、驳回原告A的其他诉讼请求，三、驳回被告驻马店市XX公司的反诉请求，如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，本诉案件受理费170元，由原告A负担70元，由被告驻马店市XX公司负担100元；反诉案件受理费1210元，由反诉原告驻马店市XX公司负担，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院，审　判　长　　贾　红审　判　员　　A人民陪审员　　黄　静二〇一六年七月十二日书　记　员　　王　鹏