律师观点分析

一、案例基本信息
案例类型：律师诉讼案例
业务类别： 案外人执行异议之诉                    
裁判文书号： （2016）06 皖 民初147号                   
法院判决时间：  2017 年  9月 26 日
法院名称：   淮北市中级人民法院                                          
代理律师姓名：  周伟                                      
律师事务所名称： 安徽亚星律师事务所                                
供稿：（实名，单位+姓名）                              
审稿：（实名，逐级）                                   
检索主题词：房地产、案外人执行异议、公司人格混同                                      
二、案例标题
房屋预售登记人与出卖人不是同一家公司，两公司出现人格混同的情况下，已经占有房屋的买受人能否排除案外人的执行
（作者）周伟      
【案情简介】
2009年12月6日姜某与某亿佳房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某亿佳公司开发的位于淮北市相山区南黎西路以北、虎山路以西亿嘉左岸小区15栋305室房屋，建筑面积86.89㎡，每平方米3003.6元，总房款260984元。合同签订当日姜某支付购房款80984元，2015年1月2日给付购房款142960元，并交纳维修基金7830元，物业管理费800元，当日某亿佳公司将登记在某国宇公司名下香榭左岸15栋305室交给姜某使用至今。
杨某因与某国宇公司、王某（注：此处应有王某身份）存在（删除“存在”）民间借贷纠纷向淮北市中级人民法院提出诉前财产保全申请，申请查封某国宇公司、王某名下银行账户存款3052万元，或查封其他等值财产。淮北市中级人民法院于2015年6月8日做出（2015）淮民二保字00100号民事裁定书，裁定查封上述涉案房屋。                                      
    【代理意见】
 我们认为，本案的争议焦点是：1、姜某对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2、涉案的（删除“的”）房屋是否应当归属姜某所有。
一、关于姜某对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题
其一、虽然涉案房屋未办理产权过户登记，但是姜某已经依据合同支付全部价款并占有房屋居住至今。（涉案房屋虽未办理产权过户登记，但姜某已依合同支付全部购房款且合法占有房屋并居住至今）
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定（删除“规定”）“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条 规定 （删除“规定”）“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中（删除“本案中”），涉案房屋在查封之前已经签订书面买卖合同，原告姜某也全部支付了（改为“支付了全部）购房款，并在查封之前已经合法占有涉案房产，且涉案房产是其唯一住房。
二，关于涉案的房屋是否应当归属姜某所有的问题
即便涉案房屋登记在某国宇公司名下，也不能就此推定该房屋归属（改为“为”）某国宇公司所有。因为，在与某亿佳公司就涉案房屋签订买卖合同的过程中，姜某是善意的且未有过错；而且，姜某已经全额支付涉案房屋的价款及维修基金、物业管理费，并合法占有该房屋。在公司人格混同的情况下，某国宇公司依法应承担产权过户的义务，使姜某对涉案房屋拥有的权利恢复到圆满状态。因未姜某取得涉案房屋是善意取得属于合法占有且亦未有过错。
综上所述，姜某购买的房屋虽然登记在某国宇公司名下，涉案房屋亦（删除“涉案房屋亦”）未办理产权过户登记。但是，由于上述二公司存在公司人格混同的事实（删除”的事实“）；同时，姜某已经全额支付房屋价款并占有房屋居住至今，原告对于不能办理过户事宜并无过错。因此，姜某作为涉案房屋的实际买受人对于涉案房屋当然完全享有足以排除强制执行的民事权益，而某国宇公司显然有义务配合姜某将涉案的房屋过户至姜某名下。                                                                                        
【判决结果】
    一、不得执行位于相山区南黎西路8号香榭左岸小区15栋305室房屋。二、驳回姜某的其他诉讼请求。本院（2016）皖06执异125号执行裁定于本判决生效之日失效.                                                                                                             【裁判文书】
  法院认为：本案的争议焦点是：1、姜某对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2、涉案房屋是否确认归姜某所有；3、某亿佳公司或某国宇公司是否应当协助姜某办理过户手续。
    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
综上所述，法院认为，姜某对涉案房屋享有合法的民事权益，足以排除杨某的强制执行申请，故判决不得执行位于相山区南黎西路8号香榭左岸小区15栋305室房屋。
【案例评析】
    对于本案的处理另有一种不同意见：该意见认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条 “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因本案查封之前姜某是与某亿佳公司签订的《商品房买卖合同》，并将购房款全部支付给某亿佳公司，而非某国宇公司。某亿佳公司与某国宇公司的法定代表人虽然都是王某，但两公司均具备独立法人资格，相互之间没有发生过股权变动。姜某虽已入住涉案房屋，但是根据现有证据能够证明姜某入住的房屋是登记在某国宇公司名下而非某亿佳公司名下，故姜某的异议理由不能成立。
根据《公司法》第二十条第三款，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任的表述属于传统的揭开公司面纱的表述。《公司法》第二百一十六条本法下列用语的含义：第四项之规定：（四）“关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。 ”据此可以认定，在涉案房屋的买卖中公司存在人格混同，姜某的要求排除执行异议的民事权益应得获得支持。