律师观点分析
原告向法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还定金40000元；2、请求判令被告向原告支付违约金504000 元；3、请求判令被告向原告赔付中介服务费52920元；4、 本案诉讼、保全费用由被告承担。
原告诉称：原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告房屋，房屋总价款2520000元。合同第十条第（二） 款约定：出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：2、 该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20% 向买受人支付违约金；出卖人应向买受人退还买受人向其支付的全部款项；中介方收取的买卖双方的所有费用不予退 还，由违约方直接向守约方赔付。双方签订合同后，原告按约定向被告支付定金40000元，并向中介方支付中介服务费 52920元。后原告及中介方经不动产网上查询系统查询得知，涉案房屋已被查封，无法正常办理过户，导致合同目的不能实现。原告向被告当面送达《解除房屋买卖合同告知函》，但被告在合同解除后仍拒绝返还定金并承担中介服务费，且拒绝支付违约，望判如所请。
两被告共同委托黄琴律师进行答辩：1、答辩人并非有意违反与被答辩人签订的房屋买卖合同，而是由于答辩人无法预料的因素导致合同暂时不能履行，合同依然具有可履行性。答辩人与被答辩人签订房屋买卖合同时，双方及中
方均已经核实了涉案房产的产权状况及抵押、查封等情况。签约之时，涉案房产并无查封，仅设定三个抵押。答 辩人收取被答辩人4万元定金之后，为了履行合同已经与垫资公司就涉案房产解除抵押事宜达成一致。谁曾想，在接下来的合同履行过程中却发生了双方都未曾料到的意外。意外发生之后，答辩人已经与案外人（银行）积极沟通，已确认在11月25日前可以解决查封的问题，且多次明确告知被答辩人合同能够继续履行下去，但是被答辩人却拒绝继续履行合同，并且在答辩人拒不同意的前提下自行撤回了存管账户的全部房款，导致交易中断。事实上，答辩人并非有意不履行合同义务，而是出现了继续履行合同的法律
障碍。答辩人无意违反与被答辩人签订的房屋买卖合同，而是由于答辩人无法预料的因素导致合同暂时不能履行，因此答辩人并不构成违约，也不应承担违约责任。涉案房产目前依然属于答辩人所有，答辩人也愿意继续履行合同，且有信心能够自行处理好影响交易的所有问题。为了维持契约的稳定性，答辩人与被答辩人签订的合同应当且能够继续履行。
2、如果被答辩人坚持解除双方签订的房屋买卖合同，那么恳请法院根据案件的实际情况予以考量。（1）交易过程中，答辩人仅收到被答辩人支付4万元定金，被答辩人支付的其余房款并未交付给答辩人，而是直接进入了中介指定的资金监管账户，而且，掌控房款的主动权自始至终都在被答辩人手中，被答辩人未经答辩人同意就自行将房款撤出监管账户即可证明这一点。（2）被答辩人要求答辩人向其支付违约金 504000元,此诉求明显过高，且远远超过了被答辩人的损失范围。合同签订时，涉案房产的交易价格为27674元/平方 米，开庭之前答辩人通过中介和过二手房交易软件了解的涉案房产目前的交易价格大约为27000元/平方米，按照这个价格计算的话，涉案房产目前的价格比合同签订时降低了约 6万元。如果解除合同，遭受损失最大的并非是被答辩人，
而是答辩人。
（3）关于被答辩人要求答辩人赔偿中介服务费 52920元的问题，答辩人认为，中介公司收取中介费仅仅是中介服务的开始，而非中介服务的完成。虽然答辩人与被答辩人已经签订了合同，但是在交易过程中，中介公司并未履行完毕居间义务，中介公司除了促成合同签订之外，还有办理网签、办理购房贷款手续、配合双方办理过戶手续、进行房屋交接等各项居间义务需要完成，鉴于答辩人与被答辩人的合同履行状况，中介公司在本次交易中无权收取全额的中介服务费，其收费应当与其服务内容相匹配。被答辩人应当向中介公司主张退还中介服务费，而非要求答辩人赔偿此款
项。
法院认为，1、原告与两被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。后在合同履行过程
中，涉案房屋被法院查封，虽然该查封并非被告的主观故意所致，但引起查封的原因仍是被告对外欠债所致，被告对此具有过错。后被告虽表示会采取措施解除查封继续履行该合同，但最终结果是该查封并未解除。原告因此书面通知被
解除合同，符合合同约定及法律规定。合同解除后，被告收取原告的定金4万元应予退还，同时因被告属违约方，其还应向原告支付相应的违约金。但考虑到被告的主观过错程度较轻及原告的实际损失不大，相比之下双方约定的违约金数额过高，法院酌情予以调减，调减后的数额以4万元为宜； 原告主张的超出部分，法院不予支持。
2、关于原告主张的中介服务费。原、被告双方在签署的《房屋买卖合同》约定：中介方收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付，该约定合法有效。但考虑到该买卖合同后续未履行，中介服务并没有全部完成，且被告的主观过错程度较轻及原告的实际损失不大，故被告方应向原告赔付的中介费可适当调减，调减后的数额以2万元为宜；原告主张的超出部分，法院不予支持。
3、关于诉讼保全保 险费，并不属于诉讼中必须支出的合理费用，法院对此不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、
第五百八十五条之规定，判决如下：
一、被告于本判决生效之日起十日内返还原告定金40000元；
二、被告韦于本判决生效之日起十日内给付原告违约金40000元；
三、被告韦于本判决生效之日起十日内给付原告中介服务费20000元；
四、驳回原告对被告的其他诉讼请求。
案件受理费9769元，减半收取4884.5元，由原告负担 4070.5元，由两被告负担814元；诉前财产保全费3505元，全部由两被告负担。