律师观点分析
2019年，某置业公司与某小区业委会签订《房屋所有权移交协议书》，想业委会无偿移交涉案小区会所房屋以及地下部分车库使用权。
后物业公司与某商店签订《场地租赁合同》，由商店承租地下3层2个车位，从事洗车、车辆美容等经营活动。
2020年，物业公司出具情况说明，大意为商店履行该合同时，还实际占用涉案权利归属小区全体业主所有的地下三层1号库房。
业委会要求商店腾退时，商店不腾退并且不支付占有使用费，因此业委会起诉至法院，请求判令商店恢复车库并且归还业委会，并且支付实际占有时间的租金。
一审法院认为，本案系物权纠纷。争议的焦点为：
1.业委会是否具有诉讼主体资格；
2.业委会诉讼请求应否支持。
对于焦点一，商店主张业委会成立不合法，且涉案标的物所有权归案外人，故不具诉讼主体资格。一审法院认为，首先，《青岛市物业管理条例（2021修订）》第三十七条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，想街道办事处（镇人民政府）备案。街道办事处（镇人民政府）应该出具备案证明，并将相关信息推送区（市）物业主管部门，由区（市）物业主管部门出具印章刻制证明。”从业委会提交的证据来看，其已经履行了响应备案手续，而且商店证据不足以证明业委会选举设立程序存在问题；其次，从置业公司与业委会签订的《房屋所有权移交协议书》来看，置业公司已经无偿向业委会移交了，业委会也予以接受，商店虽提交产权登记审核表予以对口，但因该系初始登记，不能推翻协议，故一审法院认为业委会起诉并无不当。
对于焦点二，《中华人民共和国民典法》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，业委会要求商店反馈库房具有事实和法律依据，一审法院予以支持。
最终一审法院判决商店腾退返还1号车库，并且支付占有使用费。
商店方不服，向青岛市中级人民法院提出上诉。
二审法院认为，业委会主张商店返还库房具有事实和法律依据，一审予以支持并无不当，二审法院予以维持。商店无证据证实其占有库房具有合法依据，其上诉请求不予支持。
最终二审法院判决：驳回上诉，维持原判。