房屋买卖合同纠纷案

律师观点分析

上诉人（原审被告）：孟X，赵X，住山东省单县。

被上诉人（原审原告）：欧X

本律师为被上诉人欧X的代理律师。

事实和理由：

涉案房产的转让虽然有两份合同，但仅存在一次交易，一审法院认定存在两次房产交易错误；一审法院认定通过欧小会转给上诉人的170000元系涉案房款错误，该款项为偿还的借款；一审法院审理程序错误，被上诉人变更诉讼请求后，一审法院未重新指定举证期限错误。

欧X辩称：上诉人及证人王X在一审时已认可2013年10月29日的合同中买卖双方及中间人的签字都是本人所签，合同真实，调取的公安机关案卷材料欧小会的证言可以证明被上诉人通过欧小会的账户支付购房款17万元，且有银行转账记录证实，付款时间与合同签订时间相符，足以证明被上诉人购买上诉人房屋的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。

欧X向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2013年10月29日签订的《房屋买卖合同》；二、判令二被告返还原告购房款17万元，赔偿原告的装修费、家具家电费用等8万元；三、本案诉讼费用由被告承担。后原告将第一项诉讼请求变更为要求确认涉案合同为无效合同。事实和理由：2013年10月29日，原、被告就单县张XX南区4#楼5单元501东户的房产及南区27#车库签订《房屋买卖合同》，原告将购房款转入孟X账户后，原告实际使用涉案房屋。后二被告将涉案房屋另售他人，导致涉案房屋被他人占用。

一审法院认定事实：2013年10月29日，原告欧X与被告孟X、赵X就单县张XX南区4#5单元501东户及南区27#车库签订了《房屋买卖合同》。2013年10月28日，原告通过其女欧小会的账户将170000元房款转入被告孟X账户中。涉案房产系张XX占用集体土地进行新村建设而来。后被告与王X签订落款日期为“2014年3月19日”的房屋买卖合同，涉案房屋被王X占有。2016年10月21日，欧X向单县公安局报案，后单县公安局给予不立案处理。

一审法院认为，双方当事人的争议焦点为：原告能否要求被告孟X、赵X返还170000元房款及赔偿相应损失。原告持房屋买卖合同的复印件向被告主张权利，其证据形式虽有瑕疵，但在刑事卷宗中王X陈述，该合同原件系其取走销毁，该证据原件的灭失并非原告主观意愿所为，该证据瑕疵并不影响对原、被告于2013年10月29日签订房屋买卖合同一事进行认定。涉案房屋系占用的集体土地建设，该类房屋的转让受到法律、法规的限制，受让人应具有集体经济组织成员身份，故原、被告之间签订的房屋买卖合同无效。在签订涉案合同后，二被告于2014年3月19日将涉案房屋售予王X，导致原告丧失对涉案房产的实际控制、占有，二被告这一行为侵犯了原告的合法权益。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。”按此规定，被告应当返还原告170000元房款，因涉案房屋因二被告与他人另行签订房屋买卖合同导致被他人占有，原告不负返还房屋之义务，故原告现主张被告应当返还170000元房款于法有据，应予支持。关于原告要求装修的损失问题，因原告并未提交装修款相关票据，故对该主张不予支持。关于原告主张家电损失与本案非同一法律关系，可另行向被告主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：一、确认原告欧X与孟X、赵X于2013年10月29日签订的房屋买卖合同为无效合同；二、被告孟X、赵X于判决生效之日起十日内返还原告欧X购房款170000元；三、驳回原告欧X的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告欧X负担808元，由被告孟X、赵X负担1717元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，经审查，涉案房屋系占用的集体土地建设，该类房屋的转让受到法律、法规的限制，受让人应具有集体经济组织成员身份。欧X并不具有涉案房屋所在集体经济组织的成员资格，故其与孟X、赵X之间签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。关于通过欧X的女儿欧小会转账至孟X处的170000元款项，孟X、赵X上诉称该款项为王X、欧小会偿还的借款，但其未提交确实充分的证据予以证明，且孟X所出具的收条亦明确载明该款项为房款，故对孟X、赵X的该项上诉理由，本院不予采信。关于欧X在一审时变更诉讼请求，一审法院已依法告知孟X、赵X，故一审法院审理程序并无不当。对孟X、赵X的该项上诉理由，本院亦不予采信。

综上所述，孟X、赵X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。