【基本案情】

2006年，原告在位于深圳某家私厂员工宿舍楼。2007年左右，该宿舍楼竣工。2010年9月15日，被告与原告的前身“深圳市某家私厂”的负责人张某之间签署两份《商铺租赁合同》，分别约定家私厂将位于深圳市该家私厂员工宿舍楼一楼自南向北第A号楼梯间以人民币4万元出租给被告；第2一6号商铺面积为每间35平方米共计175平方米，每间铺位为人民币89500元合计447500元租赁给被告使用，以上两份合同合计价款为人民币487500元。租赁期限从2007年1月1日起至2042年6月1日止，原告楼层竣工交付使用前60日，被告须一次性付清该商铺租赁期限的所有租金；在租赁期间，被告自行承担该商铺的维修、水电、管理等所有费用和商铺经营的法律责任；被告商铺不得从事有机械加工、环境、噪音污染，和影响原告员工正常生活的经营活动；被告不得擅自改变铺面即房屋结构，并自行承担和交纳土地使用等费用；合同期内原、被告双方不得随意终止合同，在租赁期内如该土地被征收和其他事宜，原、被告双方按当时的政策和相关规定处理。即租赁期内被告与原告平等使用该商铺所在的规定的使用土地年限；原告在建设本铺面时的所有债务和债权与被告无关。合同签订后，被告向原告支付人民币487500元，原告即将铺位交付给了被告。后由于该家私厂需要进行商业性的城市更新，业主通过拆迁将可获得上千万的赔偿，于是2016年7月13日，原告主张原告的兴建的宿舍楼属于历史遗留违法建筑，故双方签订的《商铺租赁合同》为无效合同，应当予以解除，遂诉至法院。

代理律师经过调查，提交证据证明，2009年11月28日，原告将本案涉案宿舍楼及其他建筑物向当地农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室申请历史遗留问题处理。

【法院判决】

本院审理后认为：原、被告签订《商铺租赁合同》铺位出租在房屋兴建过程中，期限长达35年，且约定由被告自行承担和缴纳管理、土地使用等费用及约定征收赔偿处理事宜，均表明该《商铺租赁合同》名为租赁合同，实为买卖合同。由于本案涉案宿舍楼现属于申报历史遗留违法建筑范围的情况下，涉案土地及地上建筑物的性质、权属均处于不确定状态，在行政主管部门尚未就涉案土地及地上建筑物作出相应处理前，人民法院无法对本案相关的合同效力、铺位返还问题进行审查，作出处理决定。故原告的起诉不符合条件，予以驳回。

【刘律师提示】

1、购买无房产证的违法建筑风险巨大，建议慎重选购。诚然违法建筑存在价格上优惠，将来可能获得赔偿，规避限购等优势，但是其附随的风险也同样巨大。

2、即使要购买不具备房产证的建筑，首先最好律师进行尽职调查，尤其需要查询房产是否申报了历史遗留违法建筑的处理，业主是否为房屋原建设人等。