合伙买房的优势

资金常常是购房者在面临的一个大问题，很多购房者短期内无法同时拿出房产首付和相应的利息，更有甚者连首付都无法凑足。

同时，在限制首付贷的大背景下，如果直接在城市特别是一线城市购房，部分市民面将临巨大的资金缺口。

但如果遇到理想房源又不想错失这个投资机会的情况下，可以通过几个人或者多个人共同出资来购房，从而减轻资金压力。

合伙买房的风险应对

1、共有登记方式的选择问题

《物权法》第九条规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力。所以共有人将本人名字登记在房产登记簿上具有明确物权的现实意义。但是，采取何种方式进行共有登记是值得思考的问题。

《物权法》第九十三条规定：不动产和动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

两种共有方式的区别主要有两点。

首先，从共有权上看，共同共有人均对房屋整体拥有所有权，不区分各自的比例；而按份共有则通过份额的划分对房产享有相应比例的所有权。

其次，从处分程序上看，如果共有人之间没有提前约定，共同共有物业的处分需要经得全体共有人的一致同意；而按分共有则需经三分之二以上份额共有人的同意。

诚然有以上两种选择，但实践中合伙买房（除了夫妻买房）按份共有比较常见。

不过以上讲的都是合伙购房人的名字都出现在登记簿上的情况，而针对不具备良好购房条件从而选择借名购房（包括登记）形式涉及的相关法律问题。

2、购房资格的占用问题

不管各方采用的是上面的哪种共有方式，一旦自己的姓名出现在房产登记簿或房产证上，即使自己的份额不到百分之一，也意味着自己名下已有了一套房产。

在限购和限贷的大背景下，购房资格及其伴随的贷款优惠政策是每个市民都应该珍惜的机会。

如果将这种宝贵的机会浪费在合伙购房这件事情上，导致将来购买自住房时失去贷款优惠资外或直接不再具备购房资质是否得不偿失，需要当事人仔细权衡。

3、已婚隐名合伙购房问题

根据《婚姻法》第十七条的规定，婚后的财产属于夫妻共有。

所以一旦某个已婚人士婚后参与合伙买房，一般都会涉及使用夫妻共同财产出资的问题。此时他的配偶实际上属于“隐名合伙人”, 其对房子也享有权利，诸如签约、房贷申请以及交易过户等诸多环节，这位配偶都必须到场，房产证上也要添加此人的姓名。

4、出资额确定问题

实践中，对以某个合伙人名义向银行借款并按月还贷的性质如何界定，有不同的解读。

有的法院则倾向于主张，只有已经支出的首付及贷款本金与利息才能视为当事人的出资额；有的法院则认为一方向银行办理的房贷，均视为该方以融资的方式进行的出资。

实务中，一般是以“贷款人”的账户作为还款账户，其他合伙人向“贷款人”支付相应的资金协同供楼。针对上述可能出现出资无法举证的风险，建议其他各合伙人避免现金支付，而改用银行转账的方式支付购房利息。

5、"贷款人"的确定问题

如果各合伙人能全款购买房产就不会出现确定贷款人的问题。

但是，现实中贷款买房已经成为常态。通过咨询深圳市多家银行网点得知，关于合伙买房贷款的操作，银行会要求合伙人内部提前协商将其中一人确立为“贷款人”，但是该贷款人和其他共有人都需要在“抵押合同”的落款处签字同意。

问题是，一旦某个合伙人被确定为“贷款人”，其将面临额外的风险。

首先，如果房贷无法按时偿还时，该贷款人就必须寻找额外方式筹集资金进行支付的风险。其次，万一其他出资人断供，贷款人将不得不背上不良信用记录，从而自己未来的融资造成诸多不便。

针对此种风险，“贷款人”除了要在合伙购房协议上约定违约责任之外，如果条件允许，可要求其他合伙人向自己提供额外的担保。

6、买房退伙问题

合伙买房的人，一般都是亲朋好友。但是在这一过程中，如果有部分合伙人要求退伙但一时间未能找到合适的买受人接手时，很可能出现要求其他合伙人购买其份额的情况。

此时，如果其他共有人同意，将给其造成一定的资金压力；如果不同意，万一处理不好，将影响彼此的友谊，这就同事先合伙买房的宗旨南辕北辙了。

所以建议各共有人在合伙购房协议中提前对退伙做出制度安排。

7、房产的管理与处置问题

（1）管理使用问题

为了防止管理使用上的纠纷，购房之前各合伙人有必要明确房产管理使用方式，如果是自用，要明确内部空间如何分配使用；如果是出租，应明确房屋的出租条件和日常管理人及其报酬等问题。

（2）房产的处置问题

如果合伙的目的在于投资，那么获取房屋差价就成为各方均非常关心的问题。

当然投资有风险，房价的涨跌均在情理之中，为了防止房价下跌后出现不必要的纠纷，建议在合伙购房协议中对房产出售事宜提前做出明确的安排（包括时间节点、税费承担、处置方式等）。

实践中二手房受让人购买的往往是整套房屋，而不是某部分共有份额，但是共有人的召集需要很大的时间和经济成本(例如部分共有人在国外)，针对这种问题各方可共同委托一人进行处置，但是必须向该当事人出具经公证的授权委托书。

当然，以上只是笔者根据自己的执业经验做出的一点风险汇总，如有补充观点欢迎联系进行交流。