【基本案情】

2013年4月1日，郑某与黄某签订了《铺位租用合同》，黄某将位于深圳市某区餐厅（约400平方米，未取得建设工程规划许可证）出租给郑某使用，租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止，每月租金7000元。合同签订后，郑某对餐厅进行了装修，装修费用391985元。此外，还购置了炊具、餐具和相应物品，办理了餐厅营业执照，并于2013年5月开始营业。郑某依约缴纳租金至2013年9月止。

2013年9月，因案外人与黄某之间发生的经济纠纷，影响涉案餐厅正常营业。至10月底，餐厅因此停业，同时涉案房产已由案外人使用。

由于无法继续营业，郑某诉至法院，主张：1、解除郑某与黄某签订的《铺位租赁合同》；2、黄某赔偿郑某经济损失。

本案经历一审和二审，终于胜诉。

【法院判决】

一审法院判决：

一审法院审理认为，涉案房产未办理建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。郑某与黄某签订的《铺位租用合同》违反了法律强制性规定，为无效合同。因涉案房产现由案外人使用，不存在郑某返还涉案房产的争议。对于合同无效，郑某与黄某双方均有过错，应由双方各自按照合同无效的过错分担郑某装修现值损失。黄某作为出租方，其对合同无效的过错程度大于郑某，应当承担主要责任。因涉案房产已无法恢复原状，故原审法院采信郑某提供装修费用的证据，郑某装修现值损失为346253.42元，郑某与黄某分别对此承担30%和70%的责任，即黄某应赔偿郑某装修损失242377.39元。郑某诉称其餐厅所有的炊具、餐具、物品、烟酒均被他人搬离的事实，属侵权行为，应另行处理。

因此，一审法院判决：一、郑某与黄某签订的《铺位租用合同》为无效合同；二、黄某应于本判决生效之日起三日内赔偿郑某242377.39元。

二审法院判决

被告黄某不服一审法院判决，提起上诉。二审法院认为，黄某的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。遂驳回上诉，维持原判。

【律师提示】

1、作为房屋承租人，在租赁房屋前，需要业主出示房屋权属相关证件（包括建设工程规划许可证），以防止出现签订的合同在将来被认定为无效的风险。

2、房屋承租人，为应对可能的纠纷，最好保存自己为租赁房屋进行经营所话费的费用相关票据（装修，物品，人工等）保存下来，作为客观的证据。

3、企业（商铺）的经营者在经营场所需要安装摄像头，在相关证据不足的情况下，摄像头能够直接证明相关事实，从而为经营者挽回损失。