史正威律师
律师观点分析
当事人信息
原告：宣某。
委托诉讼代理人：赖尚逸，浙江铁券律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史正威，浙江铁券律师事务所律师。
被告：诸暨市XX房地产开发有限公司。
法定代表人：何某，系公司总经理。
委托诉讼代理人：王某
委托诉讼代理人：周某
审理经过
原告宣某与被告诸暨市XX房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称XX房地产公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2021年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年10月18日公开开庭进行了审理。原告宣某及其委托诉讼代理人赖尚逸、史正威，被告XX房地产公司的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告宣某向本院提出诉讼请求（变更后）：1．确认双方于2018年11月签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《XX人防车位使用权转让合同》于2021年7月24日解除；2．判令被告退还购房款626000元；3．判令被告支付以购房款626000元为基数自2018年11月9日起至实际退款之日止按月利率2％计算的利息（暂计至2021年10月18日为448633.33元）；4．判令被告支付违约金6260元。事实和理由：2018年1月，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，预购XX小区房65幢1单元****室，并于2018年11月9日全额支付房款626000元。后被告于2021年6月18日才通知购房业主交付房屋，距合同约定的交房期限已超过90天，且超过了绍兴市实施疫情防控一级响应时间顺延交房40天（绍兴市2020-52号文）。因被告未能按期交付房屋，现原告要求按照合同相关约定维护自身合法权益，望判如所请。
被告辩称
被告XX房地产公司答辩称：1．XX房地产公司未根本性违约，原告无权解除《浙江省商品房买卖合同（预售）》。根据《九民纪要》相关规定，判断合同是否具备解除条件，应当考虑合同解除时合同是否具备约定的解除条件、守约方的合同目的能否实现、违约方的违约程度是否轻微等因素。本案中，第一，从XX房地产公司的过错看，逾期交房系过失造成；第二，XX房地产公司享有法定的抗辩权。在合同履行期间，因疫情影响，绍兴地区采取了40天的疫情防控一级响应时间，该期限可扣除，且原告宣某也同意扣除；第三，疫情后建筑材料等价格大涨，施工成本增加，且因疫情缺乏施工所需的劳务，对施工产生了巨大影响；第四，XX房地产公司逾期时间较短；第五，从合同履行情况看，原告起诉解除合同时，XX房地产公司已完成房屋建造并通知原告领取房屋，故XX房地产公司属于迟延履行，而非不履行。且案涉房屋已办理了买卖合同备案登记和不动产预告登记，原告已取得准物权，合同目的完全可以实现。另，不应轻易否定已生效且全部履行的合同。2．如认为XX房地产公司违约成立，原告主张利息过高，请求法院予以调整。理由如下：第一，根据法律规定，人民法院对违约金的认定，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案约定的利息过分高于造成的损失；第二，原告并未提供其存在实际损失的依据，违约金的功能主要是补偿当事人的损失为主，且XX房地产公司履行了合同的全部义务，逾期交房的主要原因是疫情影响，过错较小，原告合同目的完全可以实现。3．如法院判决解除合同，应同时处理商品房买卖合同备案登记的撤销及不动产预告登记的撤销。
原告围绕诉讼请求向本院提供了以下证据材料：
1．情况说明一份，以证明双方就本案曾进行调解的事实；
2．《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《XX人防车位使用权转让合同》各一份，以证明原、被告于2018年11月签订案涉商品房预售合同，约定了房屋交付时间、办证期限及相应违约责任的事实；
3．购房发票一份，以证明原告已按约履行了付款义务的事实；
4．交房通知书一份，以证明被告逾期通知原告交房，逾期天数为179天的事实；
5．退房申请书、快递运单详情各一份，以证明原告于2021年7月21日向被告发送退房申请，要求解除案涉合同，被告于2021年7月24日拒收退回该申请，本案合同解除时间应为2021年7月24日的事实。
上述证据材料经当庭出示，被告XX房地产公司对证据1、2、3、4的真实性均无异议，认为根据合同约定，其未构成根本性违约，原告无权解除合同，且被告XX房地产公司已在原告起诉之前通知交房，房屋符合交付条件，原告合同之目的可以实现。对证据5，被告XX房地产公司未收到，也不同意解除合同。本院经审核认为，被告XX房地产公司对证据1、2、3、4的真实性无异议，本院依法作为有效证据予以认定；对证据5，本院对其真实性予以认定，但根据快递单详情显示的“派送不成功”送达信息，无论是基于何原因未成功送达，被告XX房地产公司实际并未收到原告所称的上述退房申请书，故本院认为该份证据并不能达到原告之证明目的。
被告XX房地产公司为证明其抗辩意见，向本院提供以下证据材料：
6．竣工验收表一份，以证明被告于2021年6月17日取得案涉房屋的竣工验收备案文件，在原告起诉前，房屋已符合交付条件，原告缔约合同的目的可以实现，被告仅构成迟延履行，不构成根本性违约，案涉合同不符合解除条件。
上述证据材料经当庭出示，原告宣某经质证，对该竣工验收表的三性均不认可，且认为该竣工验收时间与本案交付时间并无关系。本院经审核认为，本院对该份证据的真实性予以认可，至于其证明力及能否达到被告之证明目的，本院在下文中予以一并阐述。
案情分析
经审理，本院查明认定的事实如下：
原、被告双方于2018年11月9日签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为…，原告向被告购买坐落于诸暨市枫桥镇XX雅苑65幢01****室房屋一套。
《浙江省商品房买卖合同（预售）》约定：1．房款金额及支付方式：原告宣某应于2018年11月9日前一次性支付全部购房款人民币62.6万元；2．房屋交付时间和手续：第十二条约定，被告XX房地产公司应当在2020年12月31日前向原告宣某交付案涉商品房，商品房达到交付条件后，被告应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；3．逾期交付责任：第十三条约定，除不可抗力外，被告未在2020年12月31日前交付商品房的，双方同意按下列方式处理：（1）．．．．．．；（2）逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应该自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）。并自原告付款之日起，按照1％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1％向原告支付违约金．．．．．．；4．逾期办证责任：第二十一条约定，因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起90日内完成该商品房的房屋交易手续和取得不动产权证的，原告有权解除合同。原告解除合同应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照1％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。附件十三补充协议中约定：出卖人、买受人任何一方解除《商品房买卖合同的》，或买受人退房的，出卖人与买受人签署的《车位购置协议》或车位使用、租赁及附赠协议、储藏间或其他具有独立利用价值的空间或设施等一并解除。
房款的实际支付和房屋的实际交付情况：2018年11月9日，原告向被告支付了全部房款62.6万元。2021年6月18日，原告收到被告送达的《交付通知书》，通知原告于2021年6月18日起交付房屋。至起诉之日，双方未办理完毕房屋交付手续亦未办理该商品房的房屋交易手续并取得不动产权证。
另查明，原、被告于2018年11月9日签订《XX人防车位使用权转让合同》一份，约定“诸暨市XX房地产开发有限公司逾期30日以上未交付车位（车位号B2-***）的，买受人有权解除本合同”。
再查明，受新冠疫情影响，绍兴地区采取了40天疫情防控一级响应。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告于2018年11月9日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《XX人防车位使用权转让合同》均系双方当事人真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自身的权利义务。结合原、被告双方庭审陈述、抗辩意见，本院总结本案争议焦点如下：一是关于案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《XX人防车位使用权转让合同》是否应当解除；二是关于案涉合同解除时间的确定；三是关于违约责任的承担。
1、关于合同是否应当解除。依据双方合同约定，被告应在2020年12月31日前交付案涉房屋且承诺规划内的车位在2020年12月31日达到验收标准，但原告实际于2021年6月18日才收到被告的《交房通知书》，被告之行为已构成违约。被告抗辩认为其行为未构成根本性违约，原告无权解除合同，但本院认为，自合同约定的交房之日起至被告实际通知原告交房之日止的逾期时间长达169天，扣除疫情防7控一级响应40天，也已逾期交房长达129天，符合《浙江省商品房买卖合同（预售）》中约定解除的条件，且该逾期交付行为在扣除疫情造成的影响时间后仍逾期时间长达129天，并非属于被告辩称的不影响合同目的实现的轻微违约行为，故本院对被告之抗辩意见不予采纳。据此，本院认为原告要求解除双方于2018年11月9日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《XX人防车位使用权转让合同》，符合双方合同之约定，且合法有据，本院予以支持。
2、关于案涉合同解除时间的确定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。故本院确认本案副本送达被告之日即2021年9月29日为案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《XX人防车位使用权转让合同》解除之日。
3、关于违约责任的承担及标准。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。现原、被告均未能提供充分证据举证证明违约行为造成的实际损失，故本院基于违约金主要是补偿性的立法本意，结合本案双方合同之约定及案件发生之具体情况，酌定对逾期交房、逾期办理商品房交易手续和不动产登记的计算标准予以调整。本院考虑双方合同约定的办证日期、原告宣某要求解除合同的实际情况及逾期交房违约的约定、疫情影响，关于逾期交房、逾期办理商品房交易手续和不动产登记的违约行为，本院酌定应由被告返还原告购房款62.6万元，并支付该款自2018年11月9日起至款付清日止（应扣除疫情影响的40天）按照日万分之一点五计算的利息损失。同时，被告支付原告逾期交房违约金6260元。
综上，本院对原告诉请之合理部分予以支持，其余则予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
裁判结果
1、确认原告宣某、被告诸暨市XX房地产开发有限公司于2018年11月9日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、《XX人防车位使用权转让合同》（车位号B2-***）于2021年9月29日解除；
2、被告诸暨市XX房地产开发有限公司应返还原告宣某购房款62.6万元，并支付该款自2018年11月9日起至款付清日止（期间扣除疫情影响40天）按照日万分之一点五计算的利息损失，款限于本判决生效之日起十五日内付清；
3、被告诸暨市XX房地产开发有限公司应支付原告宣某逾期交房违约金6260元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；
4、驳回原告宣某其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10123元，依法减半收取5061.50元，由被告诸暨市XX房地产开发有限公司负担。