律师观点分析
一、基本案情
2003年7月，杨某某与某某开发商签订商品房买卖合同及其补充协议，合同约定：某某开发商出售位于成都市武侯区的案涉房屋于杨某某，房款总价476000元。
合同签订当日，杨某某向开发商付清了首付款146000元，2003年7月28日通过按揭贷款方式付清了尾款330000元。
但，时至2021年开发商仍未将案涉房屋产权转移登记至杨某某名下，而且案涉房屋的大产权即初始登记证书已失效。
二、诉讼经过及律师工作
杨某某找到刘军锋律师代理起诉开发商。杨某某对自己房屋的用途性质、产权情况并不能讲清楚，起诉前，经调查，进一步了解核实到了房屋的相关情况，发现案涉房屋的大产权即初始登记证书虽早已取得，但现已注销而失效，登记机构答复这种情况并不影响杨某某通过诉讼胜诉后由法院协助执行办理产权。由于时间过长，本案发生买方身份证号变化、开发商名称等多次变更、案涉房屋门牌号多次变更，合同原件遗失、首付款收款凭证遗失等。
本律师除了围绕上述变更事实收集准备证据材料外，还收集了尾款银行放款证据材料、占有事实证据材料，以及向公证处调取了相关证据材料。开发商庭审中抗辩提起诉讼的杨某某并非合同上的杨某某，案涉房屋契税尚未缴纳，暂不具备办理产权登记的客观条件。本案经审理，一审法院采信了我方主张的事实，支持了我方的诉讼请求，判令开发商协助杨某某办理案涉房屋的产权登记手续。
三、刘军锋律师评析
1、《中华人民共和国契税法》第10条的规定：“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。”，因此，买受人在申请办理产权转移登记时需申报缴纳契税，之前未申报缴纳契税不可能成为办证的阻碍条件，只要在申请产权转移登记时缴纳了契税便可办证，也就是说，尚未缴纳契税并也不影响买受人行使合同权利。
2、大产权即初始登记尚未完成和初始登记已失效系完全不同的法律概念。初始登记尚未完成，根据登记连续原则，买受人的产权转移登记请求存在法律上不能履行的障碍；但初始登记已失效，表明初始登记已完成，因某种原因而被申请注销登记而失效，因此，此种情形予以办理产权转移登记，并不违反登记连续原则。
四、刘军锋律师建议
购买商品房，在开发商取得大产权即初始登记后，建议买受人及时检查并完善办证各项手续，以便开发商能够顺利为自己代办产权证书，或催促开发商尽快向登记机构递交办证手续材料，如开发商超过合同约定办证期限，建议尽快咨询律师寻求法律帮助。
作者：刘军锋律师
（本文案例系刘军锋律师代理的诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处；文中名字均已作隐名化名处理。）