律师观点分析
合同房买卖合法有效，合同签订后遭遇限购政策不具备购房资格的买方有权请求卖方协助办理过户
作者：刘军锋律师
一、基本案情
2011年9月7日，原告胡某与被告牟某某、邓某某（二被告系夫妻）签订了《房地产买卖及经纪合同》购买被告位于成都市青羊区清水路苑小区X号房。胡某于2011年9月7日、2011年11月24日分别支付了购房款（定金）80000元、319057.20元。合同约定：剩余尾款10000元约定于案涉房屋过户至胡某名下后支付，牟某某、邓某某应于取得案涉房屋产权证后一个月内办理过户。
案涉房屋自2013年1月28日被转移至胡某占有至今，2013年2月19日至2013年4月10日原告对案涉房屋进行了装修；牟某某、邓某某于2019年1月9日取得案涉房屋的产权证。然而，牟某某、邓某某在取得产权证后并未履行过户义务。
二、诉讼经过及律师工作
本案本律师代理的当事人是原告胡某。接案后，为了避免被告出售转让或者抵押案涉房屋造成今后判决难以执行、不能将案涉房屋过户登记至原告胡某名下，故而申请了财产保全，法院对案涉房屋予以了保全查封。因案涉房屋系被告二人的夫妻共有财产而买卖合同只有牟某某一人的签名以及胡某家庭名下已经有两套以上房屋而不符合成都市2018年房屋限购政策等情形的存在，在诉讼攻防方案上，本律师进一步收集了能够证明其配偶邓某某同意出售的证据，与当事人商定不主动提及有关限购的任何信息避免引发不必要的争议。本案经成都市青羊区法院审理后胜诉，法院判令被告二人协助原告办理过户登记，判决生效后，通过强制执行程序成功将案涉房屋的产权过户登记至了原告胡某名下。
三、刘军锋律师评析
1、买卖“合同房”合同是否有效。所谓的合同房，就是法律上所讲的出卖人出卖的房屋客观上尚不存在或者尚未取得所有权登记的房屋。本案中，胡某与牟某某在2011年签订房屋买卖合同时，交易的房屋尚未建成客观上尚不存在，出卖人仅有与开发建设单位签订的《商品房买卖合同》，且卖方仅向开发建设单位支付了购房定金。《买卖合同司法解释》第3条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，而《城市房地产管理法》第38条第6项：“未依法登记领取权属证书的，不得转让”的规定属于管理性规定，违反该条规定不影响合同效力。因此，胡某与牟某某就未来物缔结的买卖合同依法有效。
2、房屋买卖合同签订后遭遇限购政策限制，合同如何履行？买受人不符合合同签订后颁布施行的限购政策，将无法买卖双方自行通过登记机构正常办理过户手续，但并不意味着人民法院不支持买受人的合同履行请求。因房屋买卖合同订立在限购政策施行前，故合同本身并不违背限购政策和法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立有效，受法律保护，具有履行力，当一方不履行义务时，债权人有权请求人民法院判令强制履行。买受人获得人民法院的生效裁判支持后，买卖双方便可凭生效裁判文书及过户手续材料共同前往办理产权转移登记或者卖方仍不协助配合申请强制执行由人民法院出具协助执行通知书完成产权转移登记。
四、刘军锋律师建议
1、因合同房的特殊性决定了交易的远期性，因此，在合同房买卖过程中，买受人应做到保留好相关手续材料，如合同、收条等，同时，对案涉房屋或者该小区楼盘的产权办证进度保持关注，避免在卖方已经取得产权证后长时间不知晓的状态甚至卖方违约另售后才知晓，根据《不动产登记资料查询暂行办法》的规定，房屋买受人持相应材料有权向不动产登记机构查询交易房屋的相应登记信息情况及材料。
2、买卖夫妻共有房屋，为了避免今后夫妻中未签字的一方不同意出售引发争议导致合同履行出现障碍因素乃至由此导致履行不能，建议取得夫妻共同的签字、授权签字等能够表明其同意出售的证明材料。
作者：刘军锋律师
（本文案例系刘军锋律师代理的诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处；文中名字均已作隐名处理。）