律师观点分析
买方贷款申请未获批准后拒不按合同约定自行支付房款导致合同未能履行的，
卖方不承担违约责任
作者：刘军锋律师
一、基本案情
徐某某借用亲属名义徐某通过成都某中介公司与卖方张某某于2016年7月30日签订了《成都存量房买卖合同》，约定张某某出售位于成都市青羊区X号房屋于徐某，房屋总价35万元，定金1万元，首付14万元，该14万元由买方徐某委托中介公司资金监管并于过户完成3日内支付给卖方张某某，余款20万元由徐某以向银行贷款的形式支付，双方应在2016年8月5日前往相关银行签订贷款合同，若贷款申请未获批准或者贷款额度不足的，乙方须自行筹齐该房屋尾款，并于办理该房屋产权转移登记申请前支付给甲方。买方徐某于合同签订前支付了1万元定金，合同签订后的2016年8月31日买方徐某的贷款申请被银行退件未获批准。此后近2个月内，徐某某通过中介公司搭建的微信群向卖方张某某提出给予进行第二次贷款配合的要求，双方就此问题及有关事宜反复多次磋商，至2016年10月11日至10月13日又就解约问题反复对话。2016年10月20日左右，卖方张某某派人将案涉房屋国土使用权证和房屋所有权证原件从中介公司处取回，并于2016年10月21日以36万元价格转让并登记过户给案外人。
2019年7月28日，徐某提起诉讼，请求法院判令被告张某某将案涉房屋过户至其名下，庭审中变更诉讼请求为判令解除案涉房屋的买卖合同，并请求法院判令被告张某某退还定金1万元、支付违约金52500元、赔偿涨价差价损失及中介费、贷款服务费损失合计413060元。
二、诉讼经过及律师工作
本案被告张某某即房屋买卖合同中的卖方系在北京定居和工作，张某某通过网络平台获取本人电话并联系到本律师。本律师电话听取了其初步陈述及通过初阅微信群聊天记录，经过初步分析后告知张某某此案本律师可以提供帮助，鉴于张某某在北京暂时不便回成都，便在电话里谈好委托代理事项后邮寄签署代理合同及授权手续材料。接案后，本律师反复多次阅读及翻听微信群聊天记录的内容，并将该微信聊天记录作为反证提交法院，确定了徐某拒不按约自行付款构成违约行为、二次贷款又未能协商一致、最终双方最终对话协商一致解除合同和张某某基于徐某违约情事有权单方解除合同等抗辩思路。一审青羊区法院经过两次开庭审理后，判决合同解除并驳回了原告的定金退还、违约金支付、损失赔偿请求，当事人一审胜诉。一审判决后，徐某在上诉期内提起上诉，当事人张某某签署另行代理合同继续委托了本律师代理本案二审，本案二审，本律师确定强化一审答辩理由和一审法院判决思路为主、以反驳徐某上诉理由为辅的代理方案，对一审判决思路从事实和法律适用方面提出了徐某本身违约、二次贷款双方并未协商一致、案涉合同未能履行系徐某一方的过错、原因、违约所致和常情验证的答辩意见。二审法院开庭审理后判决驳回上诉，维持原判。本案一审、二审我方均胜诉，帮助当事人成功避免了对47万元索赔的承担、当事人不用向对方支付一分钱和固定了合同解除状态，本律师在代理本案过程中不仅收获到了当事人对本律师认真负责和专业的肯定称赞，而且也收获到了一审主审法官对本代理律师的如此赞赏——“你的工作做的非常认真细致，当事人对你应该很满意。我很尊重你这样的执业道德、你这样的律师”。
三、刘军锋律师评析
合同解除的种类包括哪些？合同解除种类分为协议解除、约定解除权解除、法定解除。本案中，在买方徐某贷款申请未获批准后又表示拒不自行付全款以及要求给予合同之外的二次贷款的行为表明了不履行余款支付义务，符合双方签订的合同条款“任何一方违反不履行合同约定义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达到的，守约方有权单方解除本合同”的约定解除情形，亦符合我国《合同法》第94条第2项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，但遗憾的是，当事人并未在诉讼前依法行使约定解除权或者法定解除权，而是，双方在微信群中于2016年10月11日至10月13日就合同解除问题进行了对话，且在2016年10月11日下午出现要约与反要约的多次反复，难以确定最终一致内容即难以认定双方在2016年10月11日已经达成解除合同的一致意思表示。而对2016年10月13日双方在微信聊天记录中的对话内容，本律师分析可能由于司法实践对“定金退还和平解约”类似意思表示在认识上存在一定分歧，加之两造对此亦争议较大，一审法院回避了该问题，不过，一审法院判决解除双方之间签订的房屋买卖合同，可谓殊途同归。对该争议问题，有观点认为，应认定双方已经协商一致解除合同，对合同解除后的后果清算未能达成一致不影响合同解除的认定；相反观点认为，定金退还与解除构成意思表示整体，具有不可分性，相对方不同意定金退还不能认定双方就解除合同达成一致合意。本律师认为，应当根据具体情况分析，如果解除合同的意思表示与其他内容的意思表示不具有可分性，构成解除意思表示的附加条件内容，双方未能就全部内容达成一致不能认定双方已经协商一致解除合同；如若具有可分性，解除意思表示之外的后果清算意思表示是独立的，则后果清算未能达成一致不影响对双方就解除合同已达成一致合意的认定。
四、刘军锋律师建议
1、考虑到口头达成一致、对话意思表示的反复性或者不明确性等，对于协商一致解除合同此类重大事项，在口头沟通协商一致后，通过电子数据或者签署书面解除协议方式加以确认和固定，可有效避免双方今后各执一词。
2、解除权系形成权，行使解除权的解除合同意思表示系有相对人的意思表示，必须向合同相对人作出意思表示，该意思表示通知到达相对人时发生法律效力；但是，如果不符合解除条件并不享有解除权，通知对方解除合同构成无效解除和违约。因此，建议解除合同的通知文件交专业人士执笔，这样可以避免错误援引解除事由以及构成违约的无效解除。
3、对于交易留痕的微信聊天记录等电子数据注意保存或者进行备份，以备万一之需。本案中当事人保存下来的当年微信群聊天记录就对还原三年前的事实经过功不可没。
作者：刘军锋律师
（本文案例系刘军锋律师代理的诉讼案例，若需转载、分享，请标明作者和出处；文中名字均已作隐名处理。）