律师观点分析

原告：戈X，男，1962年9月10日生，汉族，住睢宁县。

委托诉讼代理人：余XX，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：宋X，江苏XX律师。

被告：俞XX，男，1966年6月2日生，汉族，住所地睢宁县。

委托诉讼代理人：姚X，睢宁县城关法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：田X，睢宁县城关法律服务所法律办工作者。

第三人：睢宁县新世纪房产中介服务部，统一社会信用代码923XXXX0324MA1W3E5K8U，住所地睢宁县紫金XX。

经营者：汪XX，男，1980年7月31日生，汉族，住睢宁县。

原告戈X与被告俞XX、第三人睢宁县新世纪房产中介服务部（以下简称新世纪中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年11月11日公开开庭进行了审理。原告戈X的委托诉讼代理人余XX、宋X、被告俞XX的委托诉讼代理人姚X、第三人新世纪房产中介服务部的经营者汪XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告戈X向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告双倍返还原告购房定金20万元；2.诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：被告将坐落于睢宁县XX的房屋委托第三人对外出售。原告看到售房信息后即通过第三人与被告商谈购房事宜。2021年3月1日，原告通过第三人向被告交付购房定金10万元，同日与被告签订了《房屋买卖协议》，协议约定被告出售的房屋坐落于河畔花园21号楼105室，面积235.82平方米，房屋总价223万元。2021年7月，被告通过第三人告知原告可以签订正式的《商品房买卖合同》，但总房款要转到被告指定的账户，且不能给原告开具购房发票。原告认为解除网上备案后签订的《商品房买卖合同》应属一手房交易，无购房发票无法办理产权证，被告的行为已经构成根本违约。为维护合法权益，故原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。

被告俞XX辩称，一、被告主体不适格。2021年1月20日，被告受涉案房屋所有权人徐XX的委托，代为出售位于睢宁县产。2021年3月1日被告代徐XX与原告签订了房屋买卖协议，虽然协议上卖方系被告个人签订，但其履行的是委托职责，协议的权利义务均应当由房屋的所有权人徐XX承担或享有。二、被告俞XX在双方协议签订后，积极按协议的约定履行的案涉房屋原网上备案合同的解除义务，具备了与原告签署商品房买卖合同的条件，即被告已履行了其先期的义务，不存在任何违约行为。三、原告在接到案涉房屋可以签订商品房买卖合同后，并未有按照约定前往开发商处签订商品房买卖合同，违反了协议第五条的约定，后徐XX再次通知原告，原告仍未前往开发商处签订商品房买卖合同，致使房屋出售的目的未达到，原告的上述行为系违约行为。按照协议第六条的约定，原告无权要求出售人返还已收取的定金。综上，请求法庭驳回原告诉请。

第三人新世纪中介服务部述称，原被告双方于2021年3月1日在第三人处签署了房屋买卖协议，当时第三人和被告已明确告知原告涉案房屋网上备案合同撤销后7日内要前往开发商处签署房屋买卖合同，撤销的期限为3至4个月。2021年7月初，第三人接到被告通知可以网上备案后随即通知原告前往开发商处签订买卖合同，并支付相应购房款，但原告至今未按照协议履行。作为中介方，第三人已尽到告知义务，并不承担任何责任。第三人认为，本案中原告未按照协议履行义务而造成违约，其应承担相应的责任。

经审理查明，被告俞XX将坐落于睢宁县XX的房屋委托第三人新世纪中介服务部对外出售，原告戈X看到售房信息后通过第三人与被告商谈购房事宜。2021年3月1日，原被告在第三人处签订《房屋买卖协议》，约定协议双方为俞XX（卖方）和戈X（买方），房屋坐落于睢宁县，房屋总面积为235.82平方米，总房价为贰佰贰拾叁万元，签订本协议时买方应向卖方支付租金为壹拾万元；协议同时约定，买卖双方商定，房屋解押（撤销原网上备案合同）后预定期为7天内签订《商品房买卖合同》，此时，买方应全款付清购房款。如在约定期限内买方拒绝签订《商品房买卖合同》，视为违约，无权要求返还已收取的定金。原告戈X、被告俞XX、第三人新世纪中介服务部在该协议上签名、盖章。协议签订当日，原告向被告支付购房定金10万元，被告俞XX向原告出具定金收据。

2021年7月，被告通过第三人通知原告涉案房屋已经解除原网上备案合同，原被告双方可签订正式《商品房买卖合同》，原告得知涉案房屋实际所有人系案外人徐XX而非被告俞XX且被告无法向原告提供购房发票的情况后，遂拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，并向被告及第三人提出与房屋实际所有人徐XX重新签订《房屋买卖协议》、卖方在原告支付购房款时向原告提供购房发票的要求，但被告及第三人均未予以解决。2021年8月8日，第三人新世纪中介服务部在“安居XX”上重新发布涉案房屋出售信息。

2021年10月29日，被告俞XX向原告戈X发送通知，内容为：受房主徐XX的委托，我作为卖方在2021年3月1日与你签订“房屋买卖协议”……可是自你知道原网上备案合同已经解除后，时至今日你仍没有来开发商处签订《商品房买卖合同》。现郑重通知你于2021年11月3日前与我前往开发商处签订《房屋买卖合同》。逾期未签订的，我们将可以将涉案房屋另行卖给他人。另按协议第六条的约定你已违约，无权要求卖方返还收取的定金。后原告向被告回复，因被告存在违约，现原被告双方已无签订《商品房买卖合同》的必要。

另查明，2017年2月23日，案外人徐XX与江苏省XX公司签订《商品房买卖合同》，并交纳购房款，江苏省XX公司向其出具购房发票，并对涉案房屋买卖合同进行了网上备案。2021年5月20日，徐XX与江苏省XX公司向睢宁县不动产登记交易中心申请撤销涉案房屋买卖合同的网上备案。2021年9月23日，江苏省XX公司出具证明，内容为：兹证明我单位和徐XX就河畔花园小区21号楼105室签订的商品房买卖合同已于2021年7月份解除；不动产管理局的网上备案也已撤销。我单位同意以我单位的名义与戈X签订商品房买卖合同，并尽快为其办理产权登记。

本院认为，本案的争议焦点为：1.被告俞XX主体是否适格；2.被告俞XX是否存在违约行为，造成合同根本违约；3.原告戈X的诉讼请求是否具有法律依据。对于争议焦点1，被告主体是否适格问题。被告辩称，其系受案外人徐XX委托与原告签订购房协议，权利义务应全部归于案外人徐XX，被告并非适格案件主体。本院经审理认为，被告以自己名义与原告签订《房屋买卖协议》，并收受原告支付的购房定金，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应依法有效，被告作为涉案房屋买卖协议的卖方，收受原告定金，且至本案庭审前，被告亦未将其收受的定金交给案外人徐XX，因此被告作为本案被告主体适格。被告及第三人均辩称，在签订涉案协议时，已向原告告知被告并非涉案房屋所有权人，而是受徐XX委托签订合同，但被告及第三人并未提供证据证明其在签订涉案协议时已尽到告知义务，且从本案审理查明情况看，原被告签订涉案协议时原告对涉案房屋系他人所有的情况并不知情，因此，对被告的该项辩论主张，本院不予支持。对于争议焦点2，被告是否存在违约行为，造成合同根本违约。本案中，被告违反诚实信用原则，将他人房屋以自己名义向原告出售，并无法提供售房发票，在原告多次催告的情况亦未能解决。作为出卖人应承担向买受人出具售房发票的义务，因出卖人无法出具发票而影响买受人合同目的及实体权利的实现，出卖人应承担违约责任，因此，被告的行为系违约行为，其应当承担违约责任。被告及第三人辩称，2021年7月初，在原涉案房屋买卖合同的网上备案撤销后第三人即通知原告至开发商江苏省XX公司处签订商品房买卖合同，但原告一直未前往，原告的行为构成了违约。本院经审理认为，因被告无法未原告提供发票，影响原告购房权益的实现，其拒绝签订商品房买卖合同、支付购房款的行为系防范风险，不应视为违约，因此，对被告及第三人的主张，本院不予支持。关于争议焦点3，原告诉讼请求是否具有法律依据。根据《民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合规定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金；收受定金的乙方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应双倍返还定金”之规定，本案中，被告俞XX存在违约行为，致使原告购房目的无法得到实现，其应双倍返还定金。

依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百八十六条第一款、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

被告俞XX于本判决生效后十日内向原告戈X双倍返还定金20万元。

义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取2150元，由被告俞XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。