租赁合同纠纷

律师观点分析

原告中国人民解放军xx部队与被告闫某租赁合同纠纷一案。本院受理后，公开开庭进行了审理，原告中国人民解放军xx部队委托代理人王睿，被告闫某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告中国人民解放军xx部队诉称，我单位与被告闫某没有任何租赁合同关系，被告多年来占用我单位的租赁土地进行营业，从未给我单位缴纳任何费用，我单位多次劝说被告搬离该租赁区域，但是遭到拒绝，故诉至本院要求被告搬离该租赁土地。

经审理查明，2002年3月29日，原告中国人民解放军xx部队与王某签订了土地使用合同，租赁期限为一年，2002年12月31日期满，每月每平方租赁费为1.5元，年租金为3816元，租赁期满后，乙方应当将房地产交还甲方，如乙方继续承租，应当与甲方重新签订租赁合同，甲方非因军事原因需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿；该合同第十条约定：乙方如将该房地产转租他人,须经甲方同意，转租双方必须另行签订合同，未经甲方同意乙方不得擅自改变承租用途，合同第十八条约定：房屋所有权归乙方所有，土地所有权归甲方所有。

王某与原告签订使用合同后不久，在未经原告同意的情况下私自将该土地及房屋转让给第三人，2010年又经第三人之手将其中的48平方租赁土地及房屋转让给被告闫某承租和使用。在租赁期间，王某及闫某均未向原告缴纳租赁费。自2010年起至今，该争议房屋实际租赁人为闫某。

上述事实有当庭出示的相关证据予以证实：

本案当事人争议焦点为xx部队对外签订的土地使用合同系租赁合同还是土地出让合同；闫某是否对该争议土地及地上建筑物享有所有权。

本案中，该土地使用合同明确约定了土地租赁费缴纳标准及租赁期限1年，期满后续签合同，合同并约定该土地及所建房屋只能自己使用不得转让与变卖，该土地使用合同符合租赁合同的形式和要件。

被告闫某在明知土地租赁合同中明确写明不得转让与变卖的情况下仍然从他人手中接受该土地及地上建筑物的租赁权，被告在接手该房屋时就应该预见到超过使用期限的合同随时会被解除的可能，在原使用合同期满后，双方未续签合同。依据《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁当事人可以随时解除合同返还租赁物，故原告要求被告闫某返还租赁土地及建筑物的诉讼请求本院依法支持。依据房地产市场房地合一的交易规则，被告闫某不具有对该房屋的所有权。被告闫某以该土地及地上建筑物系其所有拒绝搬离的答辩请求缺乏事实与法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定判决如下：

被告闫某于本判决生效后五日内搬离原告中国人民解放军xx部队所有的48平方米租赁房屋。