案情简介：位于某市某某区的房屋登记在仲某某名下,建筑面积为152.3平方米,因实业公司欠小贷公司债务,被仲某某于2015年3月26抵押给了小贷公司,权利价值(连同其他抵押物)达1000万元。2016年11月27日,仲某某(甲方、卖方)与郑某某(乙方买方)签订了《房屋买卖合同书》,房产公司作为居间方、丙方亦签约该合同,约定乙方购买甲方的上述房屋，成交价为75万元。并约定,在合同签订当日,乙方向甲方交付定金2万元;签订合同后在三方约定时间内到房管局办理过户递件,房管局受理后当日内,乙方将首付款21万元支付给甲方,剩余房款52万元申请贷款。乙方应于2016年12月10日前向贷款机构提交贷款申请的相关资料,并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续,甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款由放贷银行直接支付给甲方。甲乙双方应于2016年12月30日前按丙方通知亲临房屋所在地房管局办理房屋过户递件手续,并按房管局规定完成后续过户取件手续,不得以各种理由拖延或推辞;如乙方以贷款方式购买,则递件过户时间为乙方贷款申请获得通过后三个工作日内。在甲方收齐房款(托管定金除外)3个月内,甲方将该房屋交付给乙方。基于丙方提供的居间服务,且丙方已促成甲乙双方达成交易并签订合同,乙方同意在合同签订当日向丙方支付佣金7500元。关于违约责任,合同约定除因不可抗力或者因法律法规和相关政策变动致使合同不能正常履行的或解除的,违约方应按照房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方,同时违约方支付丙方佣金,并支付该次交易已发生的所有费用。合同特别约定,该房有抵押贷款(即尚有设立于该房屋上的抵押债务未清偿),经甲乙双方协商约定,带23万元抵押过户(即在不清偿原有债务和解除抵押的情形下直接办理房屋过户手续),于取件当日解除抵押。合同签订当日,郑某某向仲某某支付了购房定金2万元,仲某某托管于作为中介的房产公司处。2017年1月26日，某银行针对郑某某的购房贷款申请，同意向郑某某发放个人住房二手楼按揭贷款53万元。郑某某为办理贷款向投资公司支付了费用3200元。合同签订后，由于设立在交易房屋上的抵押权未能解除，也未能获得抵押权人同意交易的意思表示，仲某某不再配合郑某某继续履行合同，郑某某遂提起诉讼，请求一审法院判令解除原告与被告订立的《房屋买卖合同书》，由被告支付原告定金20000元、利息、违约金37500元及因办理贷款发生的费用3200元。一审法院认为：郑某某与仲某某之间的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。但因合同标的物房屋上存在抵押权，房屋能否过户取决于抵押权人同意或抵押解除。事实上，正是因为存在上述障碍，仲某某没有将房屋过户与郑某某，导致合同现无法继续履行。抵押权系仲某某设立，为了保证合同的履行，仲某某应争取抵押权人同意过户或者通过清偿债务解除抵押，但仲某某未能实现，所以系仲某某一方迟延履行债务致使不能实现合同目的。作为居间方的房产公司应当清楚房屋存在抵押可能导致难以过户的风险，所以房产公司在覆行居间合同义务中存在过错。因合同现无法继续履行，郑某某要求解除合同的理由成立，定金应当返还（毋庸支付利息），房产公司对仲某某返还郑某某定金的义务应承担连带责任。由于仲某某违约致合同解除，应给予郑某某赔偿并支付违约金。综上,郑某某的理由成立,一审法院对其诉讼请求予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、第一百一十四条之规定,一审法院判决如下:一、解除郑某某与仲某某于2016年11月27日订立的《房屋买卖合同书》;二、仲某某于判决生效之日起十日内返还郑某某定金20000元,房产公司承担连带责任;三、仲某某于本判决生效之日起十日内向郑某某支付违约金37500元;四、仲某某于判决生效之日起十日内支付郑某某因办理贷款发生的费用3200元。仲某某不服上述判决，向二审法院上诉，二审法院认为，郑某某、仲某某、房产公司就诉争房屋签订的《房屋买卖合同》有效，当事人应当全面履行自己的义务．根据庭审已查明的事实，本案交易的标的房屋因设有抵押权而无法过户，且订立合同时各方均明知抵押事实。各方也认可缔约时房管局允许带抵押过户。因此，要履行合同义务必须要涂销抵押权或者抵押权人同意转让抵押物。而履行中这两个条件均未具备致合同无法继续履行而解除。二审争议的焦点是：市房管局所谓的带抵押过户（非法律术语）是否需要抵押权人同意并出具相关手-续。如果需要，该义务应由哪一方主体履行。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”明确了物权所有权人处分自己所有的抵押物权时，应当受到限制，能否履行取决于抵押权人的同意。根据房管局回函载明“我中心自2016年12月1日起开始扰行《会议纪要》第14条事项”，无论是在2016年12月l日之前还是之后，转让设有抵押权房屋，均需经得抵押权人书面同意。本案中，各方在签订买卖合同时，仲某1作为仲某某售房的委托代理人，向作为案涉房屋抵押权人的小贷公司电话核实，抵押权人亦同意转让案涉房屋．这一事实也证明了合同双方注意到了前述法条的规定，知道即使所谓的带抵押过户也应当经抵押权人同意，否则不必征求抵押权人的意见。案涉房屋的抵押登记系因仲某某与小贷公司基于其他法律关系所建立，仲某某亦为案涉房屋的所有权人，其负有与小贷公司协商涤除案涉房屋抵押权的义务。郑某某作为与仲某某建立房屋买卖合同关系的相对方，郑某某有足够的理由相信仲某某能办理案涉房屋的解抵事宣。从常理上，仲某某应当完成解除抵押手续，或者取得抵押权人同意的具有法律证明力的资料以通过房管局审查。虽然签订合同的当时仲某某口头征求了抵押权人同意，仲某某在诉讼中明确表示由于房价及公司内部结构调整原因，小贷公司已不愿意解除抵押转让房屋。可以证明在履行合同过程中，仲某某并未取得抵押权人同意的具有法律证明力的资料以通过房管局审查，也未涤除案涉房屋抵押登记，导致合同履行不能，构成违约，依约应承担违约及损失赔偿责任。买卖合同第十五条特别约定的第四款约定“于取件当日办理解除抵押”：买卖合同第三条约定“过户取件”是指从房屋所在地房管局领取过户到郑某某名下的新产权证，但根据房管局的回函载明的“受让人在抵押登记未涂销时需要办理过户登记的，不予支持”，说明解除房屋抵押权登记应系房屋过户登记(取件)的先行行为，而过户取件的前提是郑某某、仲某某于2016年12月30日前亲临房屋所在地房管局办理房屋过户递件，另由于案涉房屋付款方式为按揭贷款,双方还约定郑某某、仲某某于2016年12月10日前向房产公司提供办理产权过户及按揭贷款各项相关证件与证明材料。但仲某某并未按照前述约定的期间到场提交办理按揭贷款材料,仲某某亦陈述其12月初因为其他事情一直在新疆,故未在12月10日前签订按揭贷款合同。本院认为,合同双方真实意思的表示,双方均应按照合同约定履行已方的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则,后续购房手续的履行不能是由于仲某某未按照合同约定的期间履行按揭贷款的办理义务。综上,仲某某的上诉主张不成立,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,二审法院依法判决：驳回上诉,维持原判。

律师点评：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，本案中，因为被告仲某某没有履行合同约定的义务，所以原告方享有法定的合同解除权并能够追究对方违约责任。

法律建议：自从限购令出台后，房价有了一定幅度的上涨，许多卖房人都宁愿违约也要撕毁原先签订好的协议，作为弱势一方的买房人应该提高警惕，及时搜集相关证据，防患于未然。