律师观点分析

上诉人深圳市XX公司（以下简称中XX公司）因与被上诉人谢X、阳XX居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初5999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人中XX公司上诉请求：1、撤销龙岗区人民法院(2016)粤0307民初5999号民事判决。2、判令谢X支付给中XX公司居间费人民币25000元。3、判令谢X支付违约金（以应付费用为基准，按每日千分之三，从2016年3月10日起，算至偿清之日止）4、判令谢X承担一、二审诉讼费。
主要的上诉事实与理由：一、一审判决认定被告没有违约行为存在，是无法理解的。一审判决认为“本次房产交易之所以无法继续履行，系被告与第三人解除了《房地产买卖合同》”，是明显的事实错误。实际上，本次房产交易之所以无法继续履行，根本原因是谢X（即卖方）在签订《房地产买卖合同》后拒绝出售房屋。在卖方根本违约且同意赔偿买方损失的情况下，买卖双方才签订了《解除房地产买卖合同协议书》。所以，违约在先，解除协议在后。在《解除房地产买卖合同》中，明确说了“甲方（卖方）再赔偿乙方（买方）损失人民币30万元”，而这30万正是根据《房地产买卖合同》第十五条违约金条款计算得来（房产成交价XXX元×20%=349600元），虽不完全等同，是双方协商的结果，但这并不能否认卖方向买方支付违约金的事实。另，阳XX在答辩时已明确说明“由于被告未履行合同的约定，导致合同无法履行”，谢X未出庭答辩。如不存在违约责任，谢X无需退还定金十万并赔偿三十万元。赔偿金是指当合同当事人一方因违约行为给对方造成损失时，依照法律规定支付给对方一定数额的金钱，用以补偿对方所受到的损失。根据赔偿金的定义，支付赔偿金的前提是有违约行为的存在。在《解除房地产买卖合同协议书》中，明确了谢X（卖方）向阳XX（买方）支付赔偿金。而一审判决认为无法看出卖方违约，让人实在无法理解。二、一审判决忽略了对《佣金支付承诺书》所约定事实的认定。在《佣金支付承诺书》中约定“如因买卖双方在未征得居间方同意下自行取消本次交易则买卖双方将同时及分别成为本次交易之毁约方并须各自负责付于居间方上述佣金”。买卖双方解除买卖合同，并未经过居间方（中XX公司）的同意，即使一审判决认为没有违约行为，至少谢X需要向居间方支付一半的佣金。由此可以看出，一审判决并未查清事实。需要强调的是，中XX公司依然主张谢X存在违约行为，要求其支付全部的居间费。
被上诉人谢X未到庭参加诉讼，其向本院提交书面答辩意见称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，中XX公司称一审法院认定事实有误没有任何依据。谢X与阳XX属于双方协商解除买卖合同，不存在违约情况，这在双方签订的协议中有清晰表达，中XX公司自行核算的赔偿价格属于自行猜测无法律证据支持。中XX公司认为房产交易无法继续履行的原因是谢X拒绝出售房屋，而实际上中XX公司在与银行办理贷款时存在虚贷，谢X在签订资金监管协议后经问询中XX公司，中XX公司才告知是为了套现，中XX公司存在违法情形，故谢X与杨爱梅协商一致解除了房屋买卖合同。最近住建部、国家发改委、工信部等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，其中就有规范中介机构协助当事人瞒报真实交易价的规定。可见，中XX公司协助房产交易当事人签订不同交易合同是违法的。二、一审适用法律正确，认定事实清楚，证据充分，程序合法，中XX公司的上诉理由不能成立。根据合同法第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。这里的“合同成立”是指正式的用于房屋过户手续的合同。在未签订正式合同前要求委托人支付居间报酬，违背了公平原则，违背了前述合同法第四百二十七条的规定。在与中XX公司签订居间合同时，中XX公司收取了谢X5000元的交房保证金，而中XX公司并未履行职责，不能要求谢X支付全部的居间费。综上，中XX公司的上诉理由不成立。
被上诉人阳XX答辩称，我方对中XX公司的上诉没有意见。
中XX公司向一审法院起诉请求：1、谢X支付给中XX公司居间费人民币25000元；2、谢X支付违约金（以应付费用为基准，按每日千分之三，从2016年3月10日起，算至偿清之日止）；3、本案全部诉讼费用由谢X承担。
一审法院认定事实：2015年12月21日,谢X与阳XX经过中XX公司居间促成，签订了《房地产买卖合同》。该合同约定谢X将其位于深圳市龙岗区龙岗XX506房产出售给阳XX，成交价为XXX元，买卖双方所需支付的全部费用均由阳XX自愿支付。同时，谢X与阳XX向中XX公司出具一份《佣金支付承诺书》，载明：“买方（本案阳XX）同意支付居间方（本案中XX公司）佣金人民币25000元……逾期支付的，每逾期一日，以应付费用为基准，按每日千分之三向居间方支付违约金……若买卖双方任何一方未能依本次交易条款卖出或买入上述物业，则违约方必须即时付于居间方上述佣金”。后谢X与阳XX于2016年3月10日签订了《解除<房地产买卖合同>协议书》，该协议称谢X与阳XX本着友好协商的原则，均同意解除在2015年12月21日签订的《房地产买卖合同》，双方互相免责，任何一方不得再追究另一方的任何责任；谢X在签订该解除协议当日一次性退还阳XX定金100000元外，另行赔偿阳XX损失300000元。该解除协议签订后，谢XX约向阳XX退还了定金及支付了赔偿金。后中XX公司认为谢X的行为构成违约，要求谢X根据《佣金支付承诺书》的约定支付中XX公司佣金。中XX公司、谢X之间协商未果后，中XX公司遂诉至本院提出上述诉讼请求。上述事实，有《房地产买卖合同》、《佣金支付承诺书》、《解除<房地产买卖合同>协议书》及庭审笔录等证据证实，足以认定。
一审法院认为，居间行为是指居间人向委托人提供订立合同的媒介服务，委托人向居间人支付报酬的行为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在本案中，中XX公司作为居间人，已促成谢X与阳XX签订房产买卖合同，故中XX公司在该次房产交易过程中已经实际完成媒介服务。根据《佣金支付承诺书》的约定，若买卖双方其中一方未按照约定卖出或买入涉案房产，则违约方需支付中XX公司佣金。而本次房产交易之所以无法继续履行，系谢X与阳XX解除了《房地产买卖合同》。根据谢X与阳XX所签订的《解除<房地产买卖合同>协议书》可以看出，双方系协商一致同意解除《房地产买卖合同》，谢X与阳XX互相免责，双方不再追究对方的任何责任，据此无法看出谢X就本次房产交易存在违约责任。由于中XX公司没有提交其他直接证据证明谢X在本次交易中存在违约责任，其应当承担举证不能的法律后果。故中XX公司的上述诉讼请求，本院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回深圳市XX公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币212.5元，由深圳市XX公司承担。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，一、涉案《佣金支付承诺书》约定，如因买卖双方在未征得居间方同意下自行取消本次交易则买卖双方将同时及分别成为本次交易之毁约方并须各自负责付于居间方佣金。二、二审期间，中XX公司确认其依据涉案房屋房屋买卖合同的约定托管交房保证金5000元，现该笔款项仍在其处。
本院认为，本案系居间合同纠纷。涉案《佣金支付承诺书》系涉案各方关于居间权利义务的约定，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案中，谢X与阳XX已就涉案房产签订涉案房屋买卖合同，故中XX公司作为居间方已促成涉案房产交易，可依约主张居间报酬。涉案《佣金支付承诺书》约定，若买卖双方其中一方未按照约定卖出或买入涉案房产，则违约方需支付中XX公司佣金25000元，逾期按日千分之三计付违约金；如因买卖双方在未征得居间方同意下自行取消本次交易则买卖双方将同时及分别成为本次交易之毁约方并须各自负责付于居间方上述佣金。对此，首先，从现有证据看，谢X与阳XX签订的《解除<房地产买卖合同>协议书》显示，涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因系买卖双方一致协商解除合同且合同双方相互免责。在此情形下，中XX公司和阳XX主张涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因系谢X违约，但均就此未进一步举证，应承担举证不力的不利后果，中XX公司据此上诉主张谢XX支付佣金25000元，理据不足，本院不予采纳。其次，本案中亦未有证据显示谢X与阳XX签订《解除<房地产买卖合同>协议书》有经居间方中XX公司的同意，故依据前述涉案《佣金支付承诺书》的约定，在谢X与阳XX自行取消涉案房产交易的情形下，中XX公司可据此主张谢X支付前述佣金的一半12500元，谢XX于签订《解除<房地产买卖合同>协议书》之日即2016年3月10日支付该部分佣金；就其逾期支付佣金的违约金，涉案《佣金支付承诺书》约定的日千分之三的标准显属过高，依据公平原则，本院酌情调整违约金标准至按中国人民银行同期贷款利率就逾期期间计付利息。综上，中XX公司关于谢XX向其支付居间费12500元的上诉理由成立，本院予以支持。
另，关于因涉案房屋买卖合同托管于中XX公司处的交房保证金5000元，与本案非属同一法律关系，不宜从谢XX付佣金中予以抵扣，本案对此不作处理。
综上，上诉人中XX公司的部分上诉请求成立，就成立部分，本院予以支持；原审查明部分事实不清，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初5999号民事判决；
二、谢XX于本判决生效之日起十日内向深圳市XX公司支付居间费人民币12500元；
三、谢XX于本判决生效之日起十日内向深圳市XX公司支付违约金（以人民币12500元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2016年3月11日计至本判决确定的付款之日）；
四、驳回深圳市XX公司的其他诉讼请求。
如上述付款义务人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一案件受理费212.5元（深圳市XX公司已预交），由深圳市XX公司负担106.25元，由谢X负担106.25元；本案二审案件受理费425元（深圳市XX公司已预交），由深圳市XX公司负担212.5元，由谢X负担212.5元。
本判决为终审判决。