律师观点分析

上诉人戴XX因与被上诉人陈XX房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初8593号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人戴XX上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判陈XX向戴XX支付占用使用费838721元；二、撤销一审判决第四项判决，改判由双方平均分摊损失即201780元；三、本案一审、二审的诉讼费用由陈XX承担。
上诉事实和理由：一、一审判决没有查明事实，适用法律错误。1.一审未完全查清款项支付情况，对重复款项视而不见。在一审庭审中，戴XX提供了部分收款明细，经核对存在5笔与陈XX提供的《交租明细》不能一一对应。分别为：（1）2014年1月18日30000元；（2）2015年11月27日48000元；（3）2015年12月1日15000元；（4）2015年12月8日15000元。其中，第（2）项是4笔银行转账的收款收据，其中一笔与陈XX提交的《交租明细》中的2015年9月18日10000元重复。第（3）项与陈XX提交2015年11月30日15000元重复。因双方存在转款后又重开收据的习惯，而且同日或次日又支付相同的金额也不符合常理。因此，实际上该两笔属于重复支付，合计重复金额25000元。所以，陈XX已经支付的租金应为XXX元‐25000元＝XXX元。陈XX应向戴XX支付的占用费总额为XXX元，因此还应当向戴XX支付占用费184XXXX001279＝838721。2.一审适用法律错误，未根据双方的过错分摊损失。本案合同无效，双方均存在一定的过错。无论过错的大小，都应当承担相应的责任。一审判决依照10年的租期折算出装修的“残值”后，判令戴XX承担全部的“残值”。即使是戴XX同意继续利用，也应当是“折价”，更何况装修的现状是出现大面积墙面脱落，已经难以继续利用，此种情况下应当由双方根据过错分摊损失。一审已经认定双方都存在过错，但是在判决结果中，确是戴XX百分之百的过错，要求戴XX承担了全部的残值损失。3.一审法院存在明显偏袒陈XX。虽然戴XX未能提供消防许可证，但对陈XX出租影响并不大。双方原本约定的租金已经低于市场价格，若非房屋性质问题，戴XX不可能以这个价格出租给陈XX。2011年-2017年之间，涉案房屋所在地租金政府指导价为12-20元不等，涉案房屋面积为2800多平方米。按照2800平方米、租金15元计算，涉案房屋每月租金为42000元。原本戴XX就因合同无效在装修部分承担了损失，如果再认为戴XX有过错而应降低租金，对戴XX是极不公平。
被上诉人陈XX辩称，一、一审查明事实清楚，特别是对合同无效造成双方占用费的计算以及陈XX表述的租金金额，是经过双方多次核对确定的。其次，对于附装修装饰的评估价格进行充分考虑。二、一审判决适用法律正确，考虑了戴XX作为业主提供的房产不符合出租条件，以及没有消防主体证件，造成陈XX无法实际使用这一情况。三、戴XX的上诉没有事实根据，也没有法律依据，依法不能成立。戴XX所提到的缴租明细和转账收据，一审法院多次组织双方核对，并且分别由双方制定列表，反复进行计算，一审对此也在查明事实中列明。对于过错责任的分担，一审在其认定和分析中充分予以阐述，戴XX特意提出上诉是为了回避支付款项的责任。事实上戴XX提供的房屋，由于属于违法建筑，已经由当地政府对其房屋居住人员进行清退，对所有门窗进行封堵，禁止其他人员入住，恰恰证明戴XX的房产不符合出租条件。
戴XX向一审法院起诉请求：一、解除戴XX与陈XX签订的租赁合同，陈XX将房屋交还戴XX；二、陈XX向戴XX支付从2011年10月份至2016年3月份拖欠租金745000元及利息220780元(利息从2013年12月10日起算，暂计到2016年5月10日，应计至清偿之日止)；三、陈XX支付戴XX赔偿金64000元；四、戴XX不予退还押金50000元；五、本案诉讼费用由陈XX承担。诉讼过程中，戴XX变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的租赁合同无效，变更第二项诉讼请求为：陈XX支付2011年4月至2017年5月的房屋占用费XXX元及利息，利息从应付房屋占用费的次月起算，按月息2%计至清偿之日止，同时戴XX撤回第3项诉讼请求。
陈XX向一审法院反诉请求：一、确认戴XX与陈XX于2011年3月27日签订的《租赁合同书》无效；二、戴XX返还陈XX押金50000元；三、戴XX赔偿陈XX经济损失115万元及利息；四、戴XX承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年3月27日，戴XX和陈XX签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：戴XX将位于深圳市龙岗区某房屋出租给陈XX，租赁期限从2011年4月1日起至2021年10月1日止，2011年4月1日至10月1日为免租装修期。陈XX须向戴XX交纳50000元押金，租金从2011年10月起计算，每月租金25000元，2015年10月份后每月租金32000元，2018年10月份后每月租金41000元，陈XX必须于每月10日前交清租金，若逾期戴XX有权按月加收拖欠总额的2%作为滞纳金。租赁期间戴XX应向陈XX提供房屋租赁合同便于办理执照以及提供主体消防验收合格证书。陈XX垫资安装电梯和消防，陈XX的垫付款在起租一年之内每月从房租扣除。陈XX所需用水由戴XX开户安装，开户费用由戴XX负责。用电由供电所给陈XX安装，所有水电费由陈XX自付。房间水电装修由陈XX负责，所需费用由陈XX承担，戴XX应积极协助。合同期满后，陈XX的动产可以搬走，不动产归戴XX所有，戴XX不给予陈XX任何费用。
合同签订后，陈XX于2011年3月28日向戴XX支付租房押金50000元，戴XX将涉案房产交付给陈XX使用，交付时该房产为毛坯状态，陈XX对房产进行了装修，并安装了电梯。装修后陈XX将房产转租给杨XX、陈XX等人使用。2017年5月11日，戴XX与陈XX签订一份《协议书》，约定涉案房产于2017年5月1日起由戴XX收租。一审庭审中，戴XX确认其于2017年5月1日收回了涉案房产，但戴XX称由于陈XX未将租户的押金返还给租户，租户以押金抵扣租金，戴XX未能收取2017年5月份的租金，2017年6月份以后的租金已由戴XX收取。
本案审理过程中，一审法院组织双方对租金交付情况进行对账，双方无异议部分为：陈XX向戴XX支付租金676679元(包括通过于学美转账支付)、2016年5月至10月期间戴XX直接向次承租人杨XX等人收取租金79600元。双方有异议部分为：1、陈XX提供的2011年5月6日收据20000元，内容为收到陈XX交来水电安装费用20000元，经手人落款为“赵”，戴XX对该收据不予认可；2、陈XX提交的2014年10月5日收据20000元、2015年5月6日收据17000元，戴XX认为该款与同一时间的银行转账记录20000元、17000元相重合，不应重复计算；3、戴XX提交其制作的《房租支付明细表》中显示陈XX于2011年3月27日支付25000元、2014年1月18日支付30000元、2015年11月27日48000元、2015年12月1日15000元、2015年12月8日15000元。陈XX认为由于时间较久，其遗失了部分交款单据，但戴XX已确认了该事实，应计算在陈XX已交费用内。
对于涉案房产的装修造价，根据陈XX鉴定申请，受一审法院委托，深圳市XX公司于2018年4月3日作出《装修工程造价评估报告》，评估结论为：戴XX与陈XX确认工程量部分造价为XXX.8元(含电梯工程125000元)，双方有异议的工程量部分(首层商铺卷闸门)费用为9299.7元。陈XX提供一份其与深圳市XX公司之间的《电梯销售合同》及其补充协议，合同约定该公司为陈XX安装电梯，费用为128000元，补充协议中约定电梯首层增加对通门，增加费用为9000元。
一审法院认为，因本案租赁合同所涉房产未办理产权证，亦未取得建筑工程规划许可证，故戴XX与陈XX签订的《租赁合同》违反法律强制性规定，属无效合同。由于租赁合同无效，根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，对于合同无效造成的损失，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。戴XX作为出租人应在出租房产时充分了解房产性质及是否具备出租条件，其将不具备合法产权及建筑手续的房产出租，导致合同无效，应承担主要过错责任，而陈XX作为承租人在承租前了解房产状况亦是基本要求，但其未作了解，亦有一定过错，应承担次要责任。对于双方的诉讼主张，一审法院予以分析认定如下：一、关于租赁押金问题，戴XX基于租赁合同而收取陈XX租赁押金50000元，因合同无效，戴XX应将该押金返还给陈XX，对陈XX该项反诉请求，一审法院予以支持。二、关于占用费问题，虽然合同无效，但陈XX实际占有使用涉案房产，仍应支付实际使用期间的占用费。戴XX主张因合同无效，合同约定免租期应计算使用费，一审法院认为，戴XX提供的租赁房产为毛坯房，陈XX接收房产后须进行装修才使用，故合同约定六个月装修免租期，合同无效主要责任在于戴XX，戴XX不应因合同无效而要求计算免租期费用，并从而受益，对戴XX该项主张，一审法院不予支持。戴XX于2017年5月1日已将涉案房产收回，双方协议书中亦约定从该期间起的租金由戴XX收取，故其是否向实际承租人收取2017年5月租金，系其与实际承租人之间的关系，与本案无关。综上，陈XX应支付占用费的期间为2011年10月1日至2017年4月30日共计67个月。关于占用费的标准，由于合同约定戴XX应提供主体消防合格证书，但戴XX未能提供，势必影响陈XX对房产的转租使用，导致部分房产无法转租收益，应减少相应的费用，参照合同约定及市场指导租金标准，一审法院酌定占用费标准为20000元／月，故陈XX应支付的占用费为：20000元／月×67个月＝XXX元。陈XX已付款项双方无异议部分共计756279元，对于双方有异议部分，一审法院认定：1.电梯安装费应以评估报告确认为准，即125000元，该款应抵扣租金。2.陈XX提交2011年5月6日水电安装费用收据20000元，陈XX未能证明该款的用途及收款人身份，其主张用于抵扣租金，不予支持。3.2014年10月5日收据20000元、2015年5月6日收据17000元与银行转账记录时间及数额均相同，应认定属同一笔款面，不应重复计算，故仅认定付款37000元。4.戴XX提交的《房租支付明细表》中的2011年3月27日支付25000元，该款发生于租赁合同之前，故不予认可，2014年1月18日30000元、2015年11月27日48000元、2015年12月1日15000元、2015年12月8日15000元，虽然陈XX未提供付款凭证，戴XX提交的证据中自认收到款项，故一审法院予以确认。综上，陈XX已支付的费用共计XXX元（含电梯费用125000元），陈XX还应支付戴XX占用费为XXX元-XXX元＝313721元。三、关于陈XX主张的装修损失问题，根据评估结论，双方无异议部分造价为XXX.80元，扣除电梯工程125000元后为904418.80元，戴XX对于首层卷闸门费用9299.7元有异议，一审法院认为，戴XX交付的房产为毛坯房，且陈XX亦提交证据证明卷闸门系其安装，故对该费用一审法院亦予以确认，即装修费用共计913718.50元。双方合同约定的租赁期间为10年，陈XX实际使用67个月，装修费用按使用年限予以折算，即戴XX应赔偿陈XX装修损失为913718.50元÷120个月×53个月＝403559元。四、关于利息问题，因租赁合同无效，故对于双方主张的利息，一审法院均不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认戴XX与陈XX于2011年3月27日签订的《房屋租赁合同》无效。二、陈XX应于判决生效后十日内向戴XX支付占有使用费313721元。三、戴XX应于本判决生效后十日内返还陈XX租赁押金50000元。四、戴XX应于判决生效后十日内赔偿陈XX装修损失403559元。五、驳回戴XX的其他诉讼请求。六、驳回陈XX的其他反诉请求。上述付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受件理费14518元（戴XX已预交），由戴XX负担10000元，陈XX负担4158元；反诉案件受理费7800元，评估费57500元，合计65300元（陈XX已预交），由戴XX负担30000元，陈XX负担35300元。
本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查，一、二审调查询问期间，就戴XX收回涉案房屋后的使用情况，戴XX称对于第一至三楼，其继续在用、进行出租，而对于第四至七楼，其自行装修准备作为公寓出租；陈XX称因涉案房屋系违法建筑，现仅一楼商铺尚在使用，其他楼层门窗已被政府工作人员封堵、人员已被清退。
二、二审调查询问期间，1.戴XX提交由涉案房屋承租人出具的《证明》，拟证明陈XX返还房屋时未向涉案房屋承租人退回押金、故承租人仅同意自2017年6月起向戴XX支付租金，戴XX据此主张陈XX应向其支付占有使用费至2017年5月。
2.戴XX提交《收款收据》，内容显示：戴XX于2015年11月27日出具收据，载明收到涉案房屋租金合计48000元，分四笔收取，分别为2015年9月7日收取16000元、2015年9月9日收取12000元、2015年9月18日收取10000元、另有一笔10000元收取时间不详。戴XX称该收据中载明的2015年9月18日收取10000元与陈XX于一审提交的《交租明细》载明的2015年9月18日转账支付租金10000元系同一笔款项，戴XX据此主张一审将该两笔款项均计入陈XX已付租金金额，存在重复计算情形；陈XX称不认可前述《收款收据》，认为该收据系由戴XX单方制作，且未有其他证据佐证戴XX的主张。
3.戴XX提交《2013年龙岗区房屋租赁指导租金表》，拟证明2013年坪地街道行政区域内一级市政道路所在的住宅不带电梯房的政府指导租金标准为每平方米12元、一审认定的占有使用费标准不合理。前述《2013年龙岗区房屋租赁指导租金表》为网络打印件，戴XX称不清楚来源网站。经查，前述《2013年龙岗区房屋租赁指导租金表》所列一级市政道路未包含涉案房屋所在的深惠路。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋未取得建设工程规划许可证或有其他合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。一审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。综合涉案双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、占有使用费的支付标准问题；二、陈XX已付占有使用费数额的认定问题；三、涉案房屋装修损失的承担问题。
关于焦点一。涉案合同虽无效，陈XX依法仍应就其使用房屋期间向戴XX支付占有使用费。关于占有使用费的支付标准，本案中，戴XX未能依约向陈XX提供具主体消防验收合格证书的房屋，即戴XX并未能提供符合合同约定标准的房屋供陈XX使用，故一审参照合同约定的房屋租金标准，在此基础上酌减认定陈XX应向戴XX支付房屋占有使用费的标准为20000元/月，并无不妥，本院予以维持。戴XX于二审期间提交的《2013年龙岗区房屋租赁指导租金表》为打印件且未明确载明涉案房屋所在地段的政府指导租金标准，不足以证明涉案房屋占有使用费的认定标准过低，本院对其上诉主张不予采纳。
关于焦点二。首先，依本案查明事实，戴XX于一审提交《房租支付明细表》，显示其于2015年11月27日收取租金48000元；
陈XX于一审提交《交租明细》，载明其于2015年9月18日转账支付租金10000元。戴XX于一审时并未提出其收取的前述租金48000元系由四笔款项构成，其于二审期间提交2015年11月27日出具的《收款收据》，主张前述租金48000元由四笔款项构成，且其中一笔款项10000元与陈XX于2015年9月18日转账支付的租金10000元相对应。本院认为，前述《收款收据》出具时间为2015年11月27日，戴XX逾期提交该证据不具正当理由，且该《收款收据》系由戴XX单方制作，在无其他证据佐证的情形下，不足以证明戴XX于2015年11月27日收取的租金48000元中有一笔款项10000元系对应陈XX于2015年9月18日支付的租金10000元。据此，戴XX上诉主张一审将该两笔款项均计入陈XX已付占有使用费金额、存在重复计算情形，依据不足，本院不予采纳。
其次，戴XX上诉主张其《房租支付明细表》中显示的2015年12月1日收取租金15000元，与陈XX《交租明细》中载明的2015年11月30日转账支付租金15000元系同一笔款项，不应均计入陈XX已付占有使用费金额。本院认为，前述两笔款项收取和支付的时间不同，戴XX主张该两笔款项系同一款项，仅有其单方陈述，未提供有效证据予以证明，本院对其主张难予采纳。
综上，一审关于陈XX已付占有使用费金额的认定正确，一审据此核算陈XX尚欠付戴XX占有使用费313721元，处理正确，本院予以维持。
关于焦点三。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，依前述戴XX、陈XX关于涉案房屋收回后使用情况的陈述，首先，戴XX对涉案房屋第一至三层的装修予以利用并继续出租，故该部分装修可折价归戴XX所有，戴XX应就此向陈XX支付172954元（913718.50元÷120个月×53个月×3÷7＝172954元）。其次，对于戴XX未利用的涉案房屋第四至七层的装饰装修，该部分损失依法应由戴XX、陈XX按照各自过错予以分担。戴XX将未有合法报建手续的房屋出租，其对于合同无效具主要过错；陈XX未尽审慎义务审查房屋报建情况即承租房屋，其对于合同无效亦具一定过错。本院据此酌定戴XX应就涉案房屋第四至七层装修损失承担70%的过错赔偿责任，戴XX应就此向陈XX赔偿装修损失161424元（913718.50元÷120个月×53个月×4÷7×0.7＝161424元）。综上，戴XX应向陈XX赔偿装修损失334378元（172954元+161424元＝334378元）。一审适用法律有误，处理欠妥，本院予以纠正。
综上，戴XX的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。一审认定基本事实清楚，但适用部分法律有误，处理部分欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初8593号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初8593号民事判决第六项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初8593号民事判决第四项为：戴XX应于本判决生效后十日内赔偿陈XX装修损失334378元；
四、驳回陈XX的其他反诉请求。
上述付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受件理费14518元（戴XX已预交），由戴XX负担11179元，陈XX负担3339元；反诉案件受理费7800元，评估费57500元，合计65300元（陈XX已预交），由戴XX负担20896元，陈XX负担44404元。本案二审案件受理费14164.51元（戴XX已预交），由戴XX负担11756.51元，陈XX负担2408元。
本判决为终审判决。