如何认定商品房验收合格

---------关于官某诉大连xx房屋开发集团有限公司商品房买卖合同纠纷案

摘要

房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。依据《中华人民共和国消防法》规定，应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用。本案所涉建设工程迟至二审判决下达时，仍没有通过公安消防验收合格。故应认定出卖人于2012年1月通知交房时，所涉房屋既不具备合同约定“该商品房经验收合格”的交付条件又不具备法律上规定的交付条件。

一、 基本案情

2011年，官某与大连xx房屋开发集团有限公司(以下简称之xx房屋公司)签订了《商品房买卖合同》。观某依约履行了支付全部购房款的义务后，xx房屋公司应按《商品房买卖合同》的约定在2011年12月31日前向官某履行相应的交付房屋义务(经消防综合验收、工程竣工验收备案符合法律规定的房屋)。但xx房屋公司在第一次通知交房(2012年1月10日)时，涉案房屋未通过消防验收，更未经验收合格且报备，按照《商品房买卖合同》第八条及1998年《中华人民共和国消防法》(2008年《中华人民共和国消防法》从2009年5月1日起施行)、《城市房地产开发经营管理条例》及建筑法的相关规定，该房屋不符合法定的房屋交付条件，官某拒绝接收房屋。故开发商存在迟延交房，逾期交房的情形。

2012年1月10日，观某向xx公司提出《解除合同(退房)通知书》，xx公司并未提出异议，根据相关法律规定，合同于2012年4月16日宣告解除。

2012年4月5日，官某向法院提起诉讼，要求xx公司承担违约责任，支付自2012年1月1日起至2012年4月5日止按照总房款的日万分之一的标准支付延期交房违约金7922元。后增加诉讼请求，要求法院确认双方签订的商品房买卖合同已于2012年4月16日解除。

二、人民法院审理及裁判情况

观某主张，根据双方合同约定，其已于2011年8月31日付清全部房款人民币880219元，履行了全部合同义务。根据合同约定xx公司应于2011年12月16日前，依照国家和地方政府的规定，将经上级主管部门验收合格的商品房交付买受人使用。xx公司如未按照本合同约定期限交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人要求解除合同通知到达之日起退还全部房款。买受人要求解除合同的原因是，涉案房屋一直未通过消防综合验收及竣工验收备案，不符合法定的商品房交付条件，已然逾期交付。

xx公司辩称，案涉房屋符合合同约定的交付条件，不存在逾期交房的问题。其已自行组织了工程验收，但没有取得质监部门工程竣工验收备案手续，其交付的房屋是经建设单位组织的建设工程验收合格的房屋。

经审理，一审及二审人民法院均认为因合同中未约定以通过消防综合验收及竣工验收合格备案为必要条件，驳回了官某的诉讼请求。辽宁省高院认为，官某诉至法院要求xx公司承担违约责任的行为从根本上变更了其解除合同的意思表示，故观某请求确认双方签订的《商品房买卖合同》解除的主张，没有事实和法律依据。

1、人民法院程序上存在重大瑕疵

大连市中级人民法院认为，“虽然官某主张xx房屋公司交付的房屋应通过消防验收并取得竣工验收备案证，但双方在合同中并未约定取得竣工验收备案证作为交房条件”。涉案房屋是否通过消防综合验收及房屋工程竣工验收，对于本案的影响重大，属于民诉法200条中对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的情形。原审中关于xx房屋公司是否进行消防综合验收及房屋工程竣工验收，没有予以查明，原审官某提出申请，请求调取上述证据没有被采纳。

辽宁省高级人民法院民事裁定，认为调取xx房屋公司是否进行消防综合验收及房屋工程竣工验收的请求不属于“审理案件需要的主要证据”是错误的。本案的关键之处在于涉案房屋是否符合法律规定的交付条件，在开发商拒绝提供上述证据的前提下，官某只有向原审提出申请调取以确认开发商交付房屋时既没有通过消防验收也没有经竣工验收合格。人民法院对于调取重要证据的申请不予理睬，程序上存在重大瑕疵。

2、人民法院适用法律错误

2.1消防综合验收及竣工验收合格备案为法定的交付条件

原辽宁省高院民事裁定书(2013)辽沈四民申字第1418号认为“xx公司组织的工程验收已履行了合同义务，涉案房屋符合双方合同约定的交付条件。xx公司于2012年1月10日通知关珊月接收涉案房屋，亦未违反双方协议约定的交房期限。因双方在合同中并未约定以竣工验收备案作为交房条件，故官某提出xx公司交付的房屋应通过消防验收并取得竣工验收备案证的主张理由不充分。”上述论述违反《消防法》第15条及《建筑法》61条的规定，属于适用法律错误。消防法第15条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”《建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”通过消防验收并竣工验收合格是开发商交房的必备条件，是法律规定的开发商的法定义务。无论合同中是否约定以通过消防验收及竣工验收合格为交房必要条件，根据法律的强制性规定，此处不应遵从合同的意思自治原则。原审认为xx房屋公司已于2011年11月29日经建设单位组织相关单位验收合格，符合双方合同约定的房屋交付条件，于法无据于理不合。“经建设单位组织相关单位验收合格“指的是建设单位会同监理、设计、施工单位进行验收，未经任何上级主管部门审核，是建设单位内部组织的验收，用以确认监理、设计、施工单位业已完成各自的工程内容，是建设单位对上述三个单位工作内容的认可，对除此之外的单位或个人并不发生任何法律效力。

2.2要求承担违约责任并不影响合同解除的效力

辽宁省高院民事裁定书(2013)辽沈四民申字第1418号认为“关于官某提出其向xx公司发解除合同通知，xx公司未提出异议，该解除通知书已发生解除合同效力的主张。观某虽然于2012年1月10日向xx公司提出解除合同，但其又于2012年4月5日向法院起诉要求xx公司支付自2012年1月1日起至2012年4月5日止按照总房款的日万分之一的标准支付延期交房违约金7922元。该行为表明，官某主张履行合同并要求xx公司支付合同约定的违约金，官某已实际变更了其在《解除合同通知书》中要求解除合同的意思表示，故官某请求确认双方签订的《商品房买卖合同》解除的主张，没有事实和法律依据。”上述观点基于对事实的错误认识作出对民法及合同法基本理论的曲解，官某提出解除合同后，先后通过两轮诉讼主张赔偿及返还购房款，并明确表示开发商存在违约责任，合同应当解除，从未要求继续履行合同。要求支付违约金是基于合同有效的基础上，并不是基于继续履行合同的基础上，正因为开发商无力继续履行合同导致合同的根本目的无法实现，官某才要求解除合同。随着合同的解除并不导致要求支付违约金的权利丧失，违约在先，解除合同在后，合同解除后观某依然有权要求开发商支付违约金，这是最基本的民法及合同法理论。

2.3解除合同通知已发生法律效力

根据双方签订的合同，约定xx公司如未按照本合同约定期限交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人要求解除合同通知到达之日起退还全部房款。又根据最高人民法院商品房司法解释第十五条及根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。再根据合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。本案中，官某于2012年1月10日向xx公司发出解除合同通知，xx公司未表示异议且涉案房屋一直未通过消防综合验收及竣工验收合格，一直无法达到法定的交付条件，根据法律规定，官某在3个月后要求解除合同的请求，法院应当予以支持。

根据合同法解释二第二十四条　当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。观某向xx公司发出解除合同通知书后，xx公司没有提出异议，该解除合同通知书在合理的期限后已发生解除合同的效力。

2.4《商品房买卖合同》中约定的交房条件应认定为无效

涉案房屋逾期一年多没有办理竣工验收备案手续，不符合法定的交房条件。xx房屋公司欲将尚未经验收或者验收不合格的房屋欲交付给官某使用，既违反法律规定，又构成了违约。

根据《建筑法》第六十一条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

故《商品房买卖合同》中关于交房的约定违反国家法律及行政法规的强制性规定，应认定为无效。

三、结论

综上所述，人民法院认为xx房屋公司已于2011年11月29日经建设单位组织相关单位验收合格，符合双方合同约定的房屋交付条件，于法无据于理不合。“经建设单位组织相关单位验收合格“指的是建设单位会同监理、设计、施工单位进行验收，未经任何上级主管部门审核，是建设单位内部组织的验收，用以确认监理、设计、施工单位业已完成各自的工程内容，是建设单位对上述三个单位工作内容的认可，对除此之外的单位或个人并不发生任何法律效力。

本案中xx房屋公司明确表示其工程自行验收，但没有取得经过质监部门工程竣工备案手续。其交付的房屋仅仅是经建设单位组织的建设工程验收合格，该验收违反了国家法律及行政法规的强制性规定，应认定为无效验收、无效交付。其将未经验收的房屋交付使用与法相悖，系违法的行为，是对人民群众的生命的漠视。人民法院对民法、合同法理论的曲解及程序上存在的重大瑕疵，一定程度上助长了开发商漠视法律、漠视人民群众财产安全的气焰。

辽宁新世纪律师事务所吴彦

2014年2月5日