关键词：民间借贷；流押条款；法律效力；抵债协议；抵押登记

一、法院裁判要旨

1、根据《担保法》第40条和《物权法》第186条规定，当事人签订房屋买卖合同的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系，在债权人实现担保物权时，对设定的担保财产，应当经过清算程序，双方可以协议折价抵偿，也可通过拍卖或者变卖的方式受偿，而不得预先约定担保财产的价格。

2、借款人用房屋为借款作担保，并与出借人签订房屋买卖合同，同时出具相应的购房收条，约定房屋交易价格远低于市场价，实质是一种变相的流质条款，如直接以房屋买卖关系来判令债务人协助办理房屋过户手续，显失公平。对此属于民间借贷关系还是房屋买卖关系，需探究双方当事人签订房屋买卖合同的真实意思表示，审查房屋买卖合同约定的价格是否对等、合同的具体约定以及实际履行合同的过程是否符合交易习惯等因素综合认定。

3、当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，该约定实为债务的清偿，且系以他物替代清偿，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，清偿行为尚不成立，故当事人要求履行抵债协议或根据抵债协议主张所有权的，人民法院不予支持。

二、律师评析

刘超律师专业评析：现实生活中，经常出现“以物抵债”协议，即事先约定好一旦债务人在履行期限内还不了钱，就用担保的自有房产以事先约定好的价格来抵债给债权人。

《担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

《物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

这两条就属于“禁止流押”条款，旨在防止债权人利用优势地位来损害债务人的利益，造成对抵押人的实质上的不公平。

所以，债权人想要保障自己的合法权益，或是避免损失的发生，完全可以和债务人或是第三人约定就抵押担保的房产进行抵押登记。抵押是一种很好的物权担保方式，只要合法有效即可。

刘超律师简介：http://www.liuchaolawyer.com/gywm