关键词：二手房；定金罚则；订金；双倍返还；房屋买卖合同

一、合同中约定定金，违约方适用定金罚则

刘超律师评析：《担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《担保法司法解释》第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

综上，根据上述法律规定，如果违约方违约不再签订正式的《房屋买卖合同》的话，那么你可以要求违约方承担定金罚则。

二、协议收回定金后无权要求双倍返还定金

刘超律师评析：买卖双方可以通过违约的方式来放弃定金或是双倍返还定金，但是作为卖方违约的话，如果买方同意收回自己支付的定金、协议解除，之后又反悔要求双倍返还定金的，法院不予支持。什么意思？就是卖方如果违约了，应当双倍返还定金，作为买方可以主张双倍返还定金。如果卖方只同意返还一倍定金的话，作为买方可以起诉要求法院判决来支持双倍返还定金。但是，如果买方接受卖方返还的一倍定金，同意原协议终止的话，那么买方之后起诉要求返还双倍定金就没有了法律依据（定金协议的权利义务已经终止了）。除非，买方收到的定金是被动的，不是主动接受的，或者是虽然主动接受一倍定金，但是明确主张卖方违约应返还双倍定金的，则可以起诉，法院应当支持。

三、名为定金协议实为房屋买卖合同的认定

刘超律师评析：现实中，出现大量的名为《定金协议》，实际为正式的《房屋买卖合同》。两者的区别在于：《定金协议》是否包含了《房屋买卖合同》的主要条款：比如房屋的位置、面积、单价、总价、房价款支付方式、过户时间、贷款方式、房屋交付时间、违约责任等内容。如果《定金协议》包括了上述的主要内容，那么该份《定金协议》可视为一份正式的《房屋买卖合同》。如果一方违约，那么违约方承担的责任可能就不仅仅是定金罚则，还需要承担更大的违约责任，包括继续履行、办理过户登记手续、支付剩余房价款或是支付房价款20%的违约金损失等。

四、订金与定金不同，不适用定金罚则。

刘超律师评析：《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。综上，如果《协议》中约定的是订金，不是定金，也没有就订金的性质进行明确说明的，那么订金没有担保的性质，不存在卖方双倍返还和买方无权要求返还的情况。因此，在签订《协议》时，需要搞清楚订金的具体含义，是否具备“定金”的担保性质。

五、定金数额不得超过房屋总价款的20%，超过部分无效

刘超律师评析：《担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《担保法司法解释》第一百二十一条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。根据上述法律规定，定金数额约定不能超过房屋总价款的20%，所以在约定定金时应注意。但是，为了惩罚违约方，在《房屋买卖合同》中约定高于房屋总价款20%的违约金，则是可以的。

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