关键词：共有房屋；按份共有；共同共有；无权处分；善意取得；合同效力

一、共有房屋，未经共有权人同意出售的合同效力

刘超律师评析：房屋共有，分为房屋共同共有和按份共有两种形式。《物权法》对于按份共有和共同共有有相关法律规定：

第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四条　按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条　共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十六条　共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

  综上，处分按份共有的房屋，应当经份额占比67%以上的按份共有人同意；处分不分份额的共同共有房屋，应当经全体共同共有人同意，除非按份共有人和共同共有人对房屋处分权有相关约定。共有房屋，未经共有权人同意出售的合同效力，原则上无效。

二、夫妻一方未在配偶同意出售证明上签字，买卖合同仍为有效

刘超律师评析：根据《婚姻法司法解释一》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

这里需要注意：他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，这个是指房屋买受人出于善意，且无权处分的夫妻一方构成法律上的表见代理，此时房屋买受人属于善意取得，如果房屋已经办理了过户登记，那么此时房屋买卖合同有效，且无权处分的夫妻配偶一方不得以不知情为由来要求确认合同无效。

《婚姻法司法解释三》第十一条规定： 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

根据上述法律规定：无权处分的夫妻配偶一方可以要求无权处分的夫妻一方赔偿损失，但是这里有个大前提，那就是必须起诉离婚的时候才可以提。

三、夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，合同无效应承担缔约过失责任。

刘超律师评析：《合同法》第42条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

根据上述法律规定：夫妻一方如果明知属于夫妻共同所有房屋，却对买受人谎称属于个人所有房屋，仍然擅自出售导致房屋买卖合同无效的，那么夫妻擅自处分一方要对买受人的实际损失承担损害赔偿责任，一般缔约过失责任体现为信赖利益损失—这里主要是指因房屋上涨价格减去合同约定价格的差价损失。

四、情侣共同购房后分手，房屋共有的处理

刘超律师评析：对于情侣购房的处理，不同于领证后夫妻购房的处理。《婚姻法司法解释一》第十五条规定：被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。所以，司法实践中，一般对于情侣分手处理共同所有的房屋分以下几种情况：1、如果双方对于所购买的房产出资数额、按份共有还是共同共有、份额比例有协议约定的，按照协议约定；2、如果没有协议约定，应推定为共同共有，平均分割；3、如一方有证据证明自己出资较多或是属于自己一方单独出资的，那么另一方分的较少或是不分。

五、夫妻一方擅自处分共有房屋但未过户，买受人不构成善意取得

刘超律师评析：善意取得的必备要件之一是转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给买受人。所以，即使买受人是善意的，夫妻一方无权处分，构成表见代理，只要房屋还没有办理过户登记，那么买受人也不构成善意取得，无法取得房屋所有权。

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