关键词：房屋买卖合同；合同解除；合同撤销；刘超律师专业解答

网友问：我作为买方和别人签订了一份《房屋买卖合同》，现在因为卖方以各种理由不愿意履行合同，一会说房屋是夫妻共同财产，妻子没有同意出售所以合同无效，一会又说房子的抵押贷款银行一直没有通知预约还款，要等好几个月才行。那么，我该怎么办？是不是可以解除合同或是撤销合同，要求对方承担违约责任？

刘超律师专业解答：你好，首先我们需要明确解除合同和撤销合同是不同的法律行为，带来的法律后果也不一样。合同解除后，合同的权利和义务即终止（解除之前合同是合法有效的）。尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。合同撤销，则被撤销的合同自始没有法律效力。因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。

解除合同一般分为法定解除和约定解除。法定解除，即合同的解除必须满足《合同法》第94条的规定情形，当事人才可以行使法定解除权。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。上述5种情形，只要满足其中任一种情形，当事人即可行使法定解除权。

约定解除，即当事人在合同中约定解除合同条件，条件成就，则当事人一方可以行使合同解除权。还有一种不常见的情形是，合同不符合法定解除和约定解除情形，当事人双方协商一致，也可以解除合同。法定解除和约定解除是当事人一方单方行使解除权，协商解除是当事人双方一致同意解除合同，属于双方同时行使解除权。

合同撤销的情形则和合同解除的情形不一样。《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。该条规定了合同撤销的5种情形：重大误解、显失公平、欺诈、胁迫和趁人之危。

综上，我建议这位网友应该行使解除权，而不是撤销权。具体是法定解除权还是约定解除权，需要看一下合同的具体约定，是否可以行使约定解除权。如果没有约定合同解除权，则可以考虑行使法定解除权，并主张违约责任。

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