律师观点分析

上诉人深圳市XX公司因与被上诉人深圳XX公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2336号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人深圳市XX公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四、六项；二、判令被上诉人返还上诉人租赁保证金909287.58元;三、判令被上诉人以909287.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月25日至实际给付之日支付上诉人资金占用费（暂计至2018年6月19日，资金占用费为16041.35元）；四、判令被上诉人赔偿上诉人财产损失844058.33元；五、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：上诉人与新XX公司曾签订《租赁合同》，本案涉及的租赁合同与该合同不应剥离。两份合同的承租方均为上诉人，出租方分别为被上诉人及与被上诉人有关联关系的案外人新XX公司。上诉人签订上述两份租赁合同的目的在于办学，且在合同中已明确约定。结合上诉人在一审提交的《受理量化表》、《技工学校设立评审表》及录音记录，可以得知被上诉人的代理人谢XX已经知晓了上诉人签订两份合同的目的系用于办学，需要租赁场地面积18000平方米，且需办理十年的租赁凭证。因为案外人新XX公司的租赁物已经抵押给银行，未能成功办理十年的租赁凭证导致合同目的无法实现。两份合同的出租方是两个独立的法人主体，但两个合同的签订主体间的关联关系以及签订合同的目的不应剥离。上诉人是基于对被上诉人及第三人的信任，才签订总面积18000余平方米的租赁合同，相信被上诉人的代理人谢XX能够将符合合同约定及承诺条件的租赁物交付上诉人。谢XX的行为构成表见代理，其承诺的内容理应是双方签订两份合同的附属内容，双方理应遵守。
被上诉人及新XX公司的共同代理人谢XX在与上诉人签订两个租赁合同的过程中，已多次明确表示新宏XX两公司向上诉人提供租赁房屋建筑面积肯定在1.8万平方米以上，租赁房屋可以办理10年的租赁凭证，租赁房屋具有符合政府办学所需要求的消防手续等材料，上诉人已向一审法院提交相关材料。新宏XX两公司表面上是独立的公司法人，然而在与上诉人的交易过程中，两公司签订合同的业务员同为谢XX，财务同为曾XX，办理租赁凭证的业务员同为莫X，交易发生纠纷时处理的高管同为肖XX。新宏XX两公司在组织机构及财务业务上均重合，两公司在此交易过程中，已经实际成为了人格混同的关联企业，符合适用法人人格否定制度的条件。新宏XX两公司形式上分别与上诉人签订了租赁合同，但在与上诉人的租赁关系中也不应将新宏XX两公司视作两个独立的法人。上诉人与新宏XX两公司签订租赁合同的目的系设定技工学校，由于办学的特殊性需要同一区域可以圈为相邻的建筑作为校舍，面积至少1.8万平方米，且需要至少八年的租赁凭证，显然被上诉人与新XX公司各自的物业是无法单独满足上诉人的租赁条件的，两公司只能联合起来作为一个联合体才能提供符合上诉人面积需求的租赁房屋，一旦其中一方提供的租赁房屋面积不足或提供的租赁凭证不符合上诉人的要求，则根本无法实现上诉人签订合同的目的。上诉人也不可能单独找新宏XX两公司单独签订合同。谢XX作为新宏XX两公司的员工，共同代理人已明确表示，两公司租赁凭证都可以办理与租赁期限一致十年的租赁凭证，谢XX及新宏XX两公司向上诉人隐瞒新XX公司向上诉人出租的房屋已办理抵押的事实，最终无法依约办理十年的租赁凭证，造成上诉人签订租赁合同的目的无法实现，新宏XX两公司应当向上诉人承担责任。因被上诉人违约，导致合同目的无法实现，上诉人不应当支付相应的租金、物业费及水电费。
被上诉人深圳XX公司辩称，上诉人在上诉状中认可深圳XX公司与案外人新XX公司是两个独立的法人主体，而且两公司实际上也是完全独立的法人主体，上诉人应当清楚不同法人主体应各自独立承担法人责任。涉案租赁合同对需要办理10年期限租赁许可证及办理时间并没有作出约定。
深圳XX公司向一审法院起诉请求判令：1、确认原告与被告于2018年1月12日签订的编号为XHZ201XXXX0112的《租赁合同书》于2018年5月31日正式解除；2、确认原告有权不予退还被告于2018年1月26日支付的履约保证金909287.58元；3、被告支付原告自2018年1月16日至2018年6月2日期间租金XXX.88元、租金税金226441.94元、逾期付款违约金393630.6元，合计XXX.42元（其中，2018年4月24日起至2018年6月2日期间的逾期支付租金和税金的违约金393630.6元，以XXX.22元为基数，按照每日百分之一的标准计算，自2018年6月3日起，以XXX.82元为基数，按照每日百分之一的标准计算至全部款项清偿之日止）；4、被告支付原告2018年6月1日-2日期间的物业管理费2457.53元、违约金712.68元，合计3170.21元（其中，违约金以2457.53元为基数，按照每日百分之一的标准计算，自2018年6月2日暂计至2018年6月30日，实际计付至全部款项清偿之日止）；5、被告支付原告2018年5月水电费13400.89元、违约金3886.26元，合计17287.15元（其中，利息以13400.89元为基数，按照每日百分之一的标准计算，自2018年6月2日暂计至2018年6月30日，实际计付至全部款项清偿之日止）；6、被告立即将其公司注册地址从原告物业迁离；（以下合计XXX.36元）；7、被告承担本案诉讼费、保全费。
深圳市XX公司反诉请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同书》；2、深圳XX公司返还深圳市XX公司租赁保证金909287.58元；3、深圳XX公司以909287.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月25日至实际给付之日支付深圳市XX公司资金占用费（暂计至2018年6月19日，资金占用费为16041.35元）；4、深圳XX公司赔偿深圳市XX公司财产损失844058.33元；5、本案的全部诉讼费用由深圳XX公司承担。
一审法院认定事实：2018年1月12日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订合同编号为XHZ201XXXX0112的《租赁合同书》，约定原告将位于深圳市龙华区观澜街道观光路大富工业区新宏XX工业园办公楼1栋7层租赁面积7069.51平方米，宿舍1栋租赁面积5218.16平方米出租给被告，双方一致确认租赁物符合承租人的各项使用要求，租赁物移交以前，承租人已经对办公楼、宿舍及配套房屋、附属设施进行了检验和试用，并确认该办公楼、宿舍及配套房屋与附属设施符合其使用要求，并签署租赁物数量、质量移交确认书。移交确认书是出租人已依约交付了租赁物，且交付的租赁物完全符合承租人的各项要求的证明，如果双方并未实际签署移交确认书，承租人支付首期租金的行为，与移交确认书具有同等的效力和证明力。出租人同意承租人对租赁物进行装修、装饰、改造等，但承租人的装修方案必须征得出租人的书面签章同意，费用由承租人自理，装修图纸应交出租人一份存档，承租人的装修、改造方案涉及需要报有关部门审批的，承租人还应当报有关部门审批。承租人装修、装饰或改造必需严格按照法律法规实施并满足政府行政主管部门的要求，承租人装修、装饰或改造后的消防验收由承租人自行办理，出租人提供必要的协助，所需费用由承租人承担。承租人应当严格按照相关规定取得己办理消防手续的相关证明，如承租人未能取得消防验收合格等相关证明，由此所造成的一切责任由承租人承担。承租人承租租赁物的用途为办公、办学。承租人使用租赁物，应当符合法律、法规、规章、规范性文件的规定，且不违反租赁物的规划、设计用途。如承租人需变更用途，须经出租人书面同意。因转变功能所需办理的全部手续由承租人按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由承租人自行承担。租赁期限自2018年1月16日起至2028年1月15日止，共计10年。承租人按时足额给付履约保证金后，出租人给予承租人的免租期自2018年1月16日起至2018年4月30日止，2018年5月1日为正式计租金起始日。免租期系出租人在承租人承诺租赁期限为10年的前提下做出的租金减免，如承租人因任何原因提前解除合同或导致合同被解除，承租人承诺按照合同第六条约定的租金标准支付出租人免租期间的租金。免租期内仅减免租金，租金外的其他费用如水电费、管理费，垃圾清运费、税费等仍应按合同正常缴纳。本协议签订后，承租人应当在2018年1月26日向出租人交付租赁保证金909287.58元，该保证金是承租人全面如约履行合同的担保。承租人如逾期未缴纳租金或管理费、水电费等费用超过30日的，经出租人催促后三个工作日内仍不缴纳的，出租人有权解除合同，履约保证金不予退还。出租人并有权向承租人追偿欠缴的租金、管理费或水电费等费用。承租人承租的厂房第一年租金为每月37元／平方米，从第二年开始每年在上一年的基础上递增5%。每月租金为454643.79元。并约定租赁单价均为不含税价，合同项下租赁税费按照国家规定缴纳，由承租人全额承担，税费随租金同时间由承租人支付给出租人。2018年5月1日至2018年6月30日两个月租金909287.58元，承租人应于2018年4月24日前以转账形式向出租人付清。2018年7月1日的租金每月租金454643.79元应于当月的1日前以转帐方式支付给出租人。水费和电费按承租人实际使用量根据当地供水局、供电局标准收取，不包含在租金收取范围。承租人应当在每月收到水电费单据后五日内以现金形式向出租人支付代缴水电费及滞纳金（如有）。承租人应依约按时交纳租金、物业管理费和水电费等费用，承租人逾期支付租金或物业管理费或水电费等费用的，每延迟一日，应按迟延交付租金或物业管理费或水电费等费用总额的百分之一向出租人支付滞纳金。延迟支付款项的滞纳金计算公式为：迟延支付的自然日天数乘以迟延支付的款项总额再乘以百分之一。关于合同的解除与变更、撤销：1、出租人与承租人协商一致，可以书面解除本合同，也可以变更、撤销本合同。2、任何一方非因约定事由或者法定事由，不得单方解除租赁合同，也不得单方变更、撤销本租赁合同。3、由于不可抗力不能履行合同，可以解除本合同，也可以撤销或者变更本合同。4、未经出租人的同意，承租人不得提前终止本合同，如承租人需要提前解约的，须提前3个月书面通知出租人，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a出租人已书面同意，且承租人向出租人交回了恢复原状后的租赁物；b交清免租期、承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c应于本合同提前终止前一日或之前向出租人支付当月租金的三倍款项作为赔偿；d已按本合同约定处理了承租人的装修装饰物;承租人在履行完毕上述义务后5日内，出租人将租赁保证金无息退还给承租人。5、无论何种原因造成本合同终止，承租人均应于合同终止日后的三日内迁离租赁物，将租赁物清理干净、恢复原状并将其返还给出租人。承租人的装修、装饰物按本合同第八条第2项处理。如承租人归还租赁物时不清理杂物，则出租人对清理该杂物产生的费用由承租人负责。承租人逾期不迁离或不返还租赁物，应向出租人加倍支付租金，但出租人有权书面通知承租人其不接受双倍租金,并有权收回租赁物，将租赁物内的物品搬离租赁物场地，出租人不负保管责任，按废弃物处置。违约责任：1．任何一方单方面解除合同或违反本合同约定给对方造成损失的，或者在本合同其他条款中约定应承担违约责任的，均应当承担违约责任，并赔偿对方全部的经济损失。合同还约定其他的权利义务。合同签订当日，原告与被告签订《移交确认书》，将租赁物交付被告使用。被告接收房屋并委托深圳市XX公司进场对租赁物进行管理。并在上述租赁房产开始筹办深圳市深信技工学校及深圳市龙华区中职职业技能培训学校。2018年1月26日，被告向原告缴纳履约保证金909287.58元。2018年4月24日，被告未依约缴纳2018年5月、6月租金909287.58元，经原告多次催促无果，2018年5月28日，原告向被告再次发出《催告函》，要求被告于2018年5月30日24:00前支付所有拖欠费用，否则《租赁合同书》于2018年5月30日24:00立即解除，被告应于2018年6月2日24:00前搬出交还租赁物。被告收到上述《催告函》后，至2018年5月30日止仍未向原告缴纳拖欠的租金等费用。2018年6月1日向原告发出律师函，以原告刻意隐瞒租赁标的物的使用用途是工业用地，导致被告无法实现办学目的，继续履行《租赁合同书》将损失被告的合法权益为由，通知原告解除双方签订的《租赁合同书》。2018年6月2日被告将租赁房产内的物品搬出，并将涉案房产交还原告。双方因租金及经济损失问题，遂诉至法院。
另查，上述涉案房产每月被告应向原告缴纳物业管理费36863.01元，原、被告双方庭审确认：被告已付2018年5月31日的物业管理费合计165883.54元，尚欠原告2018年6月1日至6月2日物业管理费2457.53元。被告缴纳水电费20863.23元，尚欠原告水电费13400.89元。
又查，2018年3月31日，被告与案外人新XX公司签署了《租赁合同书》(合同编号：HXZ201XXXX0401)，约定被告承租新XX公司所有的位于深圳市龙华区观澜街道观光路大富工业区新宏XX化妆品厂区的新宏XX化妆品宿舍（权利人为新XX公司，房地产证号为深房地字第××号），用途为宿舍，租赁面积为6384.38平方米，租赁期限为2018牟4月1日至2028年3月31日，月租金为191531.4元。上述涉案房产已抵押给上海XX。该行同意后新XX公司出租涉案房产至2020年4月1日。后因被告办学未获批准，被告认为导致办学未果责任是由于出租方未能办理房屋租赁许可证的原因导致，遂向
深圳市龙华区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0309民初2390号。二、其他需要说明的事项：1、本案涉案办公楼及宿舍的办理土地用途为工业用地，权利人为原告，已办理房地产证（房地产证号为深房地字第××号），原、被告已向租赁部门申请办理涉案房产的房屋租赁许可证。2018年3月29日，涉案房产中新宏XX工业园办公楼1栋7层租赁面积7069.51平方米已取得房屋租赁许可证，宿舍楼取得一楼面积980平方米的房屋租赁许可证。其余涉案房产房屋租赁许可证尚未批复。在申报办理房屋租赁许可证的过程中，原、被告双方又签订一份《深圳市房屋租赁合同书》作为办理租赁备案证明之用。
上述事实，有原告当庭陈述及原告提供的：1、编号XHZ201XXXX0112《租赁合同书》及《承诺函》；2、涉案租赁物房产证；3、移交确认书；4、租赁备案证明；5、2018年5月3日联系函；6、2018年5月9日告知函；7、2018年5月13日申请函；8、2018年5月28日催告函；9、被告工商信息查询单。有被告当庭陈述及提供的：1、租赁合同书；2、房产证；3、告知函；4、装修回复函；5、预先核准通知书；6、履约保证金909287.58元，物业管理费165883.54元、水电费20823.63元支付凭证；7、房屋租赁合同；8、安全管理责任书；9、房屋租赁合同（住宅）；10、安全管理责任书；11、同意出租抵押物证明；12、受理量化表等证据及庭审笔录在卷证实，并经庭审举证质证。
一审法院认为，本案争议的焦点有以下几点：一、关于本案定性问题。本案涉案办公楼及宿舍的办理土地用途为工业用地，权利人为原告，已办理房地产证（房地产证号为深房地字第××号），符合房屋出租的条件。在本案中，原、被告双方于2018年1月12日签订XHZ201XXXX0112的《租赁合同书》明确约定：承租人承租租赁物的用途为办公、办学。承租人使用租赁物，应当符合法律、法规、规章、规范性文件的规定，且不违反租赁物的规划、设计用途。如承租人需变更用途，须经出租人书面同意。因转变功能所需办理的全部手续由承租人按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由承租人自行承担。而双方在《租赁合同书》中也明确载明：双方一致确认租赁物符合承租人的各项使用要求，租赁物移交以前，承租人已经对办公楼、宿舍及配套房屋、附属设施进行了检验和试用，并确认该办公楼、宿舍及配套房屋与附属设施符合其使用要求，承租人装修、装饰或改造后的消防验收由承租人自行办理，出租人提供必要的协助，所需费用由承租人承担。承租人应当严格按照相关规定取得己办理消防手续的相关证明，如承租人未能取得消防验收合格等相关证明，由此所造成的一切责任由承租人承担。因此，由于涉案房产已取得房地产证，本案被告在租赁涉案房产时也已知悉、清楚该房产的土地用途为工业用地，合同亦明确约定由被告办理变更用途手续、消防手续等相关手续，同时还约定办理手续的费用由被告承担。故原、被告双方于2018年1月12日签订XHZ201XXXX0112的《租赁合同书》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应依约履行。
二、关于被告认为办学未果是因原告未能办理十年期限的租赁许可证及涉案房产面积不足18000平方米导致的问题，原、被告双方签订的《租赁合同书》对需要办理十年期限的租赁许可证及办理时间并没有作出约定，在本案中原告已根据被告的要求申报了办理十年期的租赁许可证，且已于2018年3月29日取得涉案房产中新宏XX工业园办公楼1栋7层租赁面积7069.51平方米的十年期房屋租赁许可证，取得涉案宿舍楼一楼面积980平方米的十年期房屋租赁许可证。其余涉案房产租赁许可证尚在办理过程中，已履行对被告的要求，不构成为违约。关于涉案房产仅为12000多平方米，不足18000平方米造成办学失败的问题。本案被告明知涉案房产仅为12000多平方米，仍与原告签订《租赁合同书》租赁涉案房产，该房产面积在《租赁合同书》中亦有明确载明，因此，涉案房产面积不足18000平方米导致办学失败的责任在于被告，与原告无关。关于2018年3月31日被告与案外人新XX公司签署了租赁面积6384.38平方米的宿舍的《租赁合同书》(合同编号：HXZ201XXXX0401)，引起纠纷，被告认为案外人新XX公司出租面积6384.38平方米的宿舍未能办理10年期限的租赁许可证导致办学不成功，故要求原告承担责任。案外人新XX公司与本案原告是两个独立的法人主体，各自独立承担法律责任，被告该项主张没有事实及法律依据，不予采纳。
三、关于原告诉请确认2018年1月12日签订的编号为XHZ201XXXX0112《租赁合同书》于2018年5月31日正式解除的问题。根据《租赁合同书》约定，被告应于2018年4月24日缴纳2018年5月、6月租金909287.58元。但被告一直拒不支付。2018年5月28日，原告向被告发出《催告函》，要求被告于2018年5月30日24:00前支付所有拖欠费用，否则《租赁合同书》于2018年5月30日24:00立即解除。被告收到上述《催告函》后，至2018年5月30日止仍未向原告缴纳拖欠的租金等费用。因此，根据合同法第九十四条、第九十六条规定，可确认原、被告双方于2018年1月12日签订的编号为XHZ201XXXX0112《租赁合同书》于2018年5月31日解除；
四、关于履约保证金的问题。根据原、被告双方于2018年1月12日签订XHZ201XXXX0112的《租赁合同书》约定，被告向原告支付的履约保证金909287.58元是作为承租人全面履行合同的担保。由于被告在履行期限届满之前，已明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同已因被告的违约行为而解除，故原告于2018年1月26日收取的履约保证金909287.58元根据合同约定不予退还被告。原告该项诉请有理，予以支持。被告反诉请求退还履约保证金909287.58元，因被告构成根本违约，不予支持。
五、关于原告诉请被告支付2018年1月16日至6月2日期间的租金XXX.88元、租金税金226441.94元及逾期付款违约金393630.60元的问题。被告向原告租赁涉案房产，应依约向原告支付租金及相关的费用。但被告自租赁之日起即违约没有向原告支付任何的租金。因此原告诉请支付占用期间的租金有理，予以支持。在本案中，被告使用涉案房产自2018年1月16日至2018年6月2日。双方签订的合同虽然约定2018年1月16日至4月30日是免租期，租金自2018月5月1日起按每月租金454643.79元（不含税，税费由被告承担）计付。但同时约定承租人因任何原因提前解除合同或导致合同被解除，承租人承诺按照合同第六条约定的租金标准支付出租人免租期间的租金。故被告仍应按上述标准支付免租期内的租金。经核算，被告应向原告支付2018年1月16日至2018年6月2日占用涉案房产期间的租金为XXX.65元（454643.79元×4.5个月＋454643.79元÷30天×2天），被告应支付给原告。关于原告诉请被告支付租赁期限的税费问题，合同约定由被告承担。但原告没有提供证据证明涉案房产缴纳税费的证据及每月应缴纳税费金额的证据，应承担举证不能的法律后果，不予支持。关于逾期支付租金违约金问题，合同约定按每日1％标准计付，该约定过高，调整为按银行同期贷款利率的四倍计付，自2018年6月3日起计至付清之日止。
六、关于2018年6月1日-2日物业管理费2457.53元、2018年5月水电费13400.89元，已经双方庭审确认，被告依法应支付给原告。原告请求支付拖欠物业管理费、水电费的违约金，亦应按银行同期贷款利率的四倍计付，自2018年6月3日起计至付清之日止。
七、关于原告诉请被告立即将其公司注册地址从原告物业迁离问题。不属于法院的受案范围，不作处理，原告可向相关职能部门申请处理。
八、关于反诉原告的反诉请求反诉被告支付经济损失844058.33元问题，包括为办学购买及花费的办公设备、工资、装修等费用。其中教师工资442019元，办公设备、宿舍用品176056.29元，物业费、水电费185707.04元，装修款40276元。由于反诉原告未按合同约定支付租金及相关费用，且已明确表示不履行合同，构成根本违约，故反诉原告的因合同解除的经济损失应由其自付，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认原告（反诉被告）深圳XX公司与被告（反诉原告）深圳市XX公司双方签订的编号为XHZ201XXXX0112《租赁合同书》于2018年5月31日解除；二、原告（反诉被告）深圳XX公司于2018年1月26日收取被告（反诉原告）深圳市XX公司的履约保证金909287.58元不予退还；三、被告（反诉原告）深圳市XX公司于判决生效之日起十日内支付给原告深圳XX公司2018年1月16日至2018年6月2日占用涉案房产期间的租金XXX.65元及违约金（违约金以人民币XXX.65元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付，自2018年6月3日起计至款项付清之日止）；四、被告（反诉原告）深圳市XX公司于判决生效之日起十日内支付给原告深圳XX公司2018年6月1日-2日物业管理费2457.53元、2018年5月水电费13400.89元及违约金（违约金以15858.42元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付，自2018年6月3日起计至款项付清之日止）；五、驳回原告深圳XX公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告深圳市XX公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费17930元，保全费5000元，由原告（反诉被告）深圳XX公司负担2930元，被告（反诉原告）深圳市XX公司负担20000元。反诉受理费10362元，反诉保全费5000元，由被告（反诉原告）深圳市XX公司负担。本诉受理费及保全费原告（反诉被告）已预交，反诉受理费被告（反诉原告）已预交。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》合法有效，双方应依约履行。根据本案查明的事实，被上诉人已将深圳市龙华区观澜街道观光路大富工业区新宏XX工业园办公楼1栋7层租赁面积7069.51平方米及宿舍1栋租赁面积5218.16平方米租与上诉人，上诉人已确认租赁物符合使用要求，据此可认定被上诉人已履行合同约定的义务。上诉人主张被上诉人未及时办理出租房屋十年期限的租赁许可证导致其无法办学，上诉人并未举证证明双方对此作出约定，该主张缺乏依据，应不予采纳。上诉人主张案外人新XX公司与被上诉人存在关联关系，案外人新XX公司与被上诉人提供的涉案房产面积合计不足18000平方米，违反合同约定，应共同承担违约责任。案外人新XX公司与被上诉人为独立法人主体，本案并无证据证明两公司业务存在混同。上诉人的上述主张缺乏事实与法律依据，应不予采纳。
上诉人未按合同约定缴纳2018年5月、6月租金909287.58元，被上诉人可提出解除租赁合同。根据双方签订的《租赁合同书》约定，上诉人向被上诉人支付的履约保证金909287.58元系作为承租人全面履行合同的担保，上诉人违约导致合同解除，被上诉人可根据合同约定不予退还上述保证金。上诉人自2018年1月16日至2018年6月2日期间使用涉案房屋，上诉人应向被上诉人支付上述期间的房屋租金XXX.65元及相应违约金。上诉人拖欠物业管理费2457.53元、水电费13400.89元，被上诉人可要求上诉人支付上述费用及相应违约金。上诉人要求被上诉人赔偿损失，本案中，被上诉人并不存在违约行为，上诉人该主张缺乏依据，应不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费37563元，由上诉人深圳市XX公司负担。
本判决为终审判决。