建设工程施工合同无效后合同关于违约金条款、抵押合同条款的效力

建设工程施工合同无效后合同关于违约金条款、抵押合同条款的效力问题

关键词：建设工程施工合同无效、违约金条款效力、抵押合同

    一、基本案情

甘肃某港桥装饰设计公司与某省天山实业发展有限公司于2017年签订《建筑装饰工程施工合同》约定将天山公司旗下商用大楼装饰装修发包给甘肃某港桥装饰设计公司施工建设。因材料短缺、劳动力成本上涨等原因，造成甘肃某港桥装饰设计公司在合同约定的施工工期结束后未能完成涉案工程，造成天山公司对商用大楼承租人、买受人的违约。后经双方协商签订了《补偿协议书》承诺由甘肃港桥装饰公司向天山公司给予补偿1200万元，并于2018年初出具《承诺书》承诺甘肃某港桥装饰设计公司给予天山公司500万的违约金赔偿。

天山公司后诉至法院要求甘肃港桥装饰公司依照《补偿协议书》、《承诺书》的约定承担违约、补偿责任。甘肃某市港桥装饰设计公司主张双方签订《建筑装饰工程施工合同》无效，合同无效后天山公司主张的违约金、补偿协议书等均属于从合同应当归于无效。

二、关于《补偿协议书》、《承诺书》的合同效力问题

双方签订的《建筑装饰工程施工合同》被认定为无效合同，故双方在合同中关于拖欠工程款的违约责任等的约定也应当属于无效条款，因此天山公司主张的要求港桥装饰设计公司约定支付双方签订《建筑装饰工程施工合同》约定的工程总价款20%计算违约金的诉讼请求，不应当支持。

三、双方于后续签订的《补偿协议》、《承诺书》不能被认定为有效合同

双方于2017年年末、2018年年初签订《补充协议》、《承诺书》关于补偿金额的约定以及关于违约金500万的约定等问题。因为涉案工程为建设工程施工合同纠纷，甘肃某市港桥设计公司确实存在拖延工期，造成损失的客观事实，双方后续签订的《补偿协议书》、《承诺书》，约定补偿款、违约金等，这时候单独签订的协议书均因工程款未能及时给付产生，核心内容源于港桥公司与天山公司之间的施工合同关系所致，其并非属于双方就涉案工程的其他事项达成新的工程建设的约定，其效力有无的问题，仍旧要依附于双方于最初签订的《建筑工程装饰施工合同》的效力。既然《施工合同》被认定为无效，那么双方签订的《补偿协议书》、《承诺书》也不应脱离《施工合同》被认定为无效的事实，被认定为有效合同。

四、《建筑装饰施工合同》是建立在其之上其他合同效力有无判断的依据

在假定《建筑装饰施工合同》有效的情况下，意味着合同有效前提下的违约责任、工程利润等约定均无法得到支持，亦或者甘肃某市港桥装饰设计公司只能就已经完成装饰设计工程量向天山公司主张结算工程款，而天山公司无权基于《施工合同》基础之上签订的《补偿协议书》、《承诺书》等关于补偿款项、违约金等主张相应的权利。

五、担保合同为从合同，主合同无效从合同亦属于无效合同

天山公司为担保向甘肃某市港桥设计装饰公司支付工程价款，以涉案房屋作为抵押物为甘肃某市港桥设计装饰公司设立担保其完工后取得工程价款，并为其办理了抵押登记。抵押合同时案涉《建筑装饰施工合同》的从合同，具有从属性，其合同效力是主合同效力决定的。《建筑装饰施工合同》被认定为无效合同，主合同无效，从合同属于无效合同。