实务中关于土地流转租赁合同无效后已交付租金是否应当返还

律师观点分析

案涉《土地租赁（流转）合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第三十五条第一款规定：“永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。”根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”被认定无效，根据民法典第一百五十七条规定：“民事法律行为无效的，双方应互负返还财产的义务，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。”但是本案中，案涉租赁合同虽然无效，但出租方已向租赁方交付了土地，该期间土地的占有使用利益一直为租赁方所享有。因土地租赁具有给付上的不可逆转性，已履行给付的部分无法进行返还。按上述法律规定，租赁方应予以折价补偿，向租赁方支付占用期间的土地占有使用费。故对租赁方请求出租方返还其已交纳的租金的主张，不予支持