律师观点分析

王淑琪与邓裕红、屈广田房屋买卖合同纠纷一案民事判决书 湖南省祁东县人民法院 民事判决书 （2014）祁民二初字第107号 原告王淑琪，女。 委托代理人彭凌，湖南恒诚律师事务所律师。 被告邓裕红，男。 委托代理人张少凡，湖南恒诚律师事务所律师。 被告屈广田，男。 原告王淑琪与被告邓裕红、屈广田房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月12日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭凌，被告邓裕红及其委托代理人张少凡均到庭参加诉讼，被告屈广田经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王淑琪诉称，2011月4月10日，被告屈广田通过祁东县中信房产经纪中心将自己从唐某某处购买的坐落于祁东县洪桥镇xxxxx小区B幢303室套房及23号车库转让给原告，双方约定房屋售价298，000元，包括办理房、地产证、水电开户在内的费用。签订协议后，原告按约付清了全部房屋价款，被告屈广田交付了房屋。2014年2月，被告邓裕红以未交清办证费用为由扣留了原告的产权证，且断水、电，致使原告无法领到产权证。原告遂多次要求与被告屈广田交清费用，然而被告屈广田以唐某某已将办证费用交清推诿。原告无奈之下于2014年4月8日向被告邓裕红交纳了21，000元，才领取到产权证书。原告认为二被告的行为损害了其合法权益，遂于2014年8月12日向人民法院起诉，请求依法判令被告邓裕红返还21，000元，被告屈广田承担连带责任，并由二被告承担本案诉讼费用。 被告邓裕红辩称，被告邓裕红从原告处收取的21，000元依据合同收取，其中包括了契税、房屋维修金、增加房屋面积购房款等相关费用，故被告不应当予以返还该款，亦不应承担本案的诉讼费。 被告屈广田未予答辩。 经审理查明，2009年8月31日，被告邓裕红与案外人唐某某签订《商品房购销合同》，约定被告邓裕红将其所建的位于祁东县xxxxx小区B栋从西边起第三单元住房的第二层套房及23号车库转让给唐某某，套房面积为133㎡，价格为838元／㎡（最终面积以房产证面积为准，实际建筑面积与合同约定面积误差不超过百分之三，多退少补），成交金额总计157，000元。付款方式为：双方签订合同时唐某某预付购房定金5000元整；甲方（被告邓裕红）砌围墙时，乙方（唐某某）再付总房款的60%计人民币91，200元整；待甲方（被告邓裕红）砌好乙方（唐某某）所购楼层时再付房款的30%计人民币35，500元整；待主体完工后再付人民币15，300元整；下余10，000元整在甲方（被告邓裕红）将房、地产证及水、电开户到乙方（唐某某）户名后一次性付清。所购房屋交房时间定为2010年12月30日前。此后，被告屈广田于2011年4月10日通过祁东县中信房地产中介将自己从唐某某处购买的该套房屋及车库又转售给原告王淑琪，双方于同日签订了《购房协议书》，协议约定房屋售价为298，000元，同时在协议第3条约定：“........本房地产办证（房证、地证、水电单开）的一切税费由甲方（屈广田）按规定承担，乙方（王淑琪）不承担办房证、地证、水电单开四项费用。”另第4条就法律责任再作出约定：“甲方（屈广田）必须保证本房地产权属清楚，若发生与甲方（屈广田）有关的产权纠纷或债权债务概由甲方负责清理，并承担法律责任。”此后，原告王淑琪与被告屈广田持《商品房购销合同》前往被告邓裕红处，要求将《商品房购销合同》中的乙方（买方）唐某某变更为原告王淑琪，被告邓裕红因故未到场但授权其女邓争丽在《商品房购销合同》上签字：同意转让给王淑琪，办证另不收取费。同日，原告按约将房款298，000元付给了被告屈广田，被告屈广田出具了房款结清的收条。此后，被告邓裕红分别于2013年1月7日、2013年7月9日为原告所购房办理了产权登记，因原告王淑琪不愿支付原《商品房购销合同》第四条下欠的10，000元（办证费），更拒绝了被告邓裕红另增收7000元补办证费及房屋增加面积9.16㎡房款7600元的要求。双方产生矛盾，被告邓裕红因此拒绝将产权证书发放给原告。2014年4月3日，通过祁东县信访局出面，在信访局局长李晓求的主持下，被告邓裕红与原告购房的晨旭小区业主代表就办证、水电开户等事项达成协议：未领证的购房方，需在原合同约定办证费的基础上需支付契税、维修基金等费用3400元（被告邓裕红要求增加的补办证费为7000元）。原告遂按上述协议约定于2014年4月8日向被告邓裕红支付了房屋增加面积款7600元（合同约定建筑面积为133㎡，实际房屋面积142.16㎡），办证费用10，000元（按《商品房购销合同》第四条的约定），补办证费用3400元，共计21，000元。被告邓裕红及案外人邓同心（被告邓裕红的儿子）向原告出具了收条，内容为：“今收到王淑琪房产证、地产证款贰万一千元，房款已结清，证已领。（21，000.00）2014年4月8号收款人：邓同心邓裕红”。此后，被告邓裕红给付了原告房、地产证，并将原告所购买上述房屋的水、电安装到户。此后，原告认为上述费用不应由其承担，向被告屈广田主张返还无果后，遂于2014年8月12日向本院提起诉讼。 上述事实，有原告方提供的原告与被告屈广田于2011年4月10日签订的《购房协议书》、被告邓裕红与案外人唐某某于2009年8月31日签订的《商品房购销合同》、被告屈广田出具给原告的收条、中国工商银行个人业务凭证（填单）及被告邓裕红与案外人邓同心出具给原告的收条、祁房权证字第06038142号房产证、祁国用（2013）第0096号地产证和被告邓裕红提供的祁东县鼎能建设有限公司开具的安装费发票、（晨旭小区1#配变112户）0.22KV用电安装工程预算表及照片两张、《协议书》、应交费用明细表、湖南省物业专项维修资金专用收据及中华人民共和国税收转账专用完税证三份及原告王淑琪、被告邓裕红记录在案的陈述予以证明，上述证据经庭审质证并经审核，本院依法予以确认。 本院认为，被告邓裕红与案外人唐某某签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。案外人唐某某将所购的房屋转让给被告屈广田，被告屈广田再将该房转让给原告王淑琪，并与原告签订《购房协议书》，符合县域经济有关房屋交易习惯，且不为法律所禁止。故上述《商品房购销合同》、《购房协议书》对各方当事人均具有法律约束力。被告屈广田将房屋转让给原告王淑琪后，二人又持《商品房购销合同》找被告邓裕红，要求将合同中乙方（案外人唐某某）变更为原告王淑琪，被告邓裕红之女根据其授权在《商品房购销合同》上注明：“同意（上述房屋）转让给王淑琪（原告），办证（在10，000元基础上）不收取任何费用。”显而易见，被告邓裕红一方已同意将该合同乙方（案外人唐某某）变更为原告王淑琪。至此，被告邓裕红与原告王淑琪就原售予案外人唐某某的该套房屋签订了新的《商品房购销合同》，而被告邓裕红与案外人唐某某原签订的《商品房购销合同》事实上已被被告邓裕红单方面解除。故原告王淑琪与被告邓裕红形成房屋买卖合同关系，双方应按《商品房购销合同》的约定享受权利并履行义务。基于该合同第四条之规定，在领证前对于下欠的10，000元（办证费）原告王淑琪应依约支付给被告邓裕红。此外，关于超面积购房款7600元，根据合同约定实行多退少补原则，原告王淑琪也应当向被告邓裕红支付。被告邓裕红在合同原约定10，000元的办证费基础上再增加7000元的补办证费，本属违约行为，但原告根据信访局达成的《协议书》的约定向被告邓裕红又支付了3400元补办证费，视为双方对《商品房销售合同》中原条款的变更，为补充合同，该补充合同不仅生效、合法，且双方已实际履行完毕。故原告王淑琪再据此要求被告邓裕红返还21，000元，于法无据，本院不予支持。原告另主张是因受到胁迫才向被告邓裕红交纳上述款项，现提起诉讼应视为行使撤销权，但并未就其主张向本院提供证据证明，故应由其承担举证不能的不利后果，且相关办证费用（包括契税、城市维护建设税、维修资金、教育费等费用在内）系法律规定的税款，缴纳契税系房屋买受方的法定义务。原告另主张被告邓裕红已确认了原告与被告屈广田的房屋转让行为，那么被告邓裕红就应受到《购房协议书》的约束，在298，000元房价基础上不得再另行收取任何费用，但在诉讼过程中，无证据证明被告邓裕红知晓《购房协议书》的内容，且被告邓裕红并不是《购房协议书》的合同相对方，故原告的上述主张，本院不予采纳。根据合同的相对性，原告依据《购房协议书》的约定，负有向被告屈广田支付购房转让款的义务，同时享有要求被告屈广田交付房屋等全面履行合同义务的权利。被告屈广田按约交付了房屋，并与原告在被告邓裕红处办理《商品房购销合同》的合同主体变更，但就该房转让时自愿在298，000元的购房款范围内承担办理房地产证及水电单开的费用，并在收取原告房款时出具收条表明房款结清，却不将下欠10，000元（办证费）支付给被告邓裕红，导致原告一直无法得到房屋产权证书及水电无法开户的后果，其行为显然已违反了《购房协议书》的约定，根据《购房协议书》第4条责任条款的约定：......若发生与甲方（屈广田）有关的产权纠纷或债权债务概由甲方（屈广田）负责清理，并承担法律责任。故原告王淑琪交纳给被告邓裕红的办证费10，000元，补办证费3400元，依约应由被告屈广田支付。现原告请求由被告屈广田返还上述两项办证及补办证费用共计了13，400元的诉讼请求，本院予以支持。另原告主张向被告邓裕红所交纳的7600元增加面积购房款也应由被告屈广田负担，因原告王淑琪与被告屈广田在《购房协议书》中并未就此作出约定，且原告对所购房屋增加的建筑面积将实际受益，故对其该项主张，本院不予采纳。被告屈广田经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告屈广田在本判决生效之日起五日内偿还原告王淑琪人民币13，400元； 驳回原告王淑琪的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费325元，公告费800元，由原告王淑琪自负405元，被告屈广田负担720元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判长李全 人民陪审员彭华军 人民陪审员龙顺英 二〇一五年一月十六日 书记员陈兰芳 附本判决书所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果