律师观点分析

夫妻一方未经另一方同意签订房屋买卖合同仍然有效，拒绝出售房屋的，应当返还购房定金并承担违约责任

案情简介：

原告朱某诉称：2019年3月6日，朱某与刘某签订房屋买卖合同一份，约定由朱某购买刘某、曹某名下位于东苑居住区民祥园14#-3-XXX室、14#-3-0X地下室，购房总价款955000元，于2019年3月20日前办理房屋过户手续。上述合同签订当日，朱某依约向刘某支付购房定金20000元，同时支付中介服务费5000元。由于房价上涨，刘某于2019年3月18日通过中介向朱某明确表示不再履行上述房地产买卖合同。2019年5月10日朱某向被告所有的1306350XXXX的手机号发送短信通知解除双方房地产买卖合同。为此，朱某向法院起诉要求刘某返还定金20000元，支付违约金20000元、居间服务费5000元、律师费XXXX元。朱某为了支持自己的诉讼请求提供证据包括：房地产买卖合同、定金收条、定金转账凭证、中介费收据、中介费转账凭证、涉案房产产权证、中介营业执照、中介出具的证明（介绍购房、刘某在中介留存手机号）、朱某与刘某发生于2019年3月18日的通话录音（刘某明确表示不再卖房）、朱某发送的短信解除通知、中介人员出庭作证（刘某留存手机号、夫妻另一方曹某知情且同意卖房）。

被告刘某辩称：1、关于合同书。该合同是房屋中介方提供的格式合同，合同签订前，中介未让刘某阅读合同书且填写内容也不是刘某填写，造成刘某不知道合同给自己带来的责任危险；朱某、中介明显知道刘某属于无权转让房屋产权持证人曹某的房产，却故意签订合同牟取预期利益，应为恶意串通；2、关于房屋签订过程，刘某没有对该中介表示任何卖房意愿，不知道什么原因，3月1日至3月5日不断打电话，让刘某去中介协商卖房事宜，3月6日中介一直给刘某打电话，刘某拒接，说不卖了，下午四点多中介来两人到刘某家敲门，刘某知道是中介公司后开门，约6点可以谈，从下午6点开始一直谈到9点多，价格未谈好，再加上刘某老公反对（刘某与老公打电话时，中介、买方，三方都在场，刘某打了23次电话他不接），刘某上厕所，中介跟着去，回来后中介告诉刘某：你们租房的中介费全免（2000多元）房子差价几百元我来补。在晚上10点签合同，接着在刘某没有准备的情况下将定金打到刘某女儿卡上，事后刘某找老公谈，老公坚决反对，17号通知中介刘某不卖房。3、关于中介公司的行为过失。谈判时间长且多人参加，送小利益吸引卖房人，造成刘某（老年人）疲劳、恐惧，失去判断能力，恶意促成合同的订立，该情形下订立的合同不是当事人的真实意思表示，本质属于可撤销合同。4、关于房屋受让人责任。该合同中的受让人从事房产中介工作，且与该合同中介方熟悉，他们具有房产工作专业知识、经验。受让人在签订合同现场外在行为与正常买房人明显不同，其明知合同签订对于卖房人是可预知的损害，而故意以一个虚假的行为（订立合同）掩盖另一个真实的行为（获得相对人的违约赔偿），虚假行为是掩人耳目，受让人因此获利，显失公平，应承担责任。刘某未提供证据。

法院经审理认定的事实：

2019年3月6日，原告朱某与被告刘某签订《房地产买卖合同》一份，约定：出售方（甲方）为刘某，购买方（乙方）为朱某，居间方（丙方）为某某房产云龙华府店，甲方自愿将自有的合法房屋即坐落于徐州市东苑居住区民祥园14#-3-XXX室、14#-3-0X地下室房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，所有权人为曹某、刘某，权证号徐房权证云龙字第387XX号，建筑面积89.74+11.54平米，议定售价955000元，售价含配套：固定装修、固定设施、煤气初装、空调挂机三台、地下室。该合同第五条约定：买卖双方同意房款支付采取交易过户时一次性付清全款方式。第七条约定：甲乙双方约定2019年3月20日前到权属登记部门办理上述房地产过户手续；如逾上述日期视为违约（双方签订补充协议除外）。第九条约定：甲乙双方确认对丙方委托买卖并通过丙方居间介绍成交，居间服务费按第三条约定的房地产议定售价的1.5%计算，由乙方承担，在签订本协议时付清丙方。第十条约定：在签订本协议时，乙方交付甲方购房定金2万元整，甲乙双方同意由甲方保管并同意该定金抵购房款或居间服务费，甲方将房产证、土地证、共有权证押给居间方保管。第十一条约定：甲乙双方合同签订后违反本协议的任何一条款均视为违约：1、若乙方中途违约要求解除合同，应书面通知甲方，七日内定金作为违约金赔偿给甲方同时甲方将乙方已付其他款（不计利息）返还给乙方。若甲方中途违约要求解除合同，应书面通知乙方，七日内返还乙方所付所有款项并以定金数额赔偿给乙方违约金。2、甲乙任何一方全部或部分违约后不按时履行违约赔偿的，每逾期一天按房价总额千分之三作为违约金赔偿给对方。逾期超过一个月的，守约方有权单方解除合同。3、任何一方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证或领款的要给付对方违约金，按每日总房款的千分之三计算。4、违约方还应承担守约方因讨要所有违约金所花销的其他费用（含律师费、执行费等）。第十二条约定：甲乙双方确认签署本协议视为居间服务完成，因甲乙任何一方的过程或违约导致交易不能成功或买卖合同不能全面履行，丙方所收取的居间服务费均不予退还。若甲乙双方协商解除本协议，双方应各支付50%居间服务费，若一方违约，违约方应支付全部的居间服务费。如居间服务费由一方已支付，违约方必须向已支付方支付此费用。第二十条约定：备注：房屋产生的费用（水、电、气、物业等）交接房屋之前甲方负责，之后乙方负责。1、甲方承诺此房为老证，房内无抵押、无贷款、无任何经济纠纷，符合过户条件，房屋非赠与继承；2、乙方承诺全款支付，二套交税。该合同丙方加盖“云龙区某某房产中介所”印章，并有程某某作为丙方经办人签字。被告的女儿吉某一直陪同被告至该合同签订时止。

合同签订当日，原告向被告女儿吉某转账20000元，被告刘某向原告出具定金收条一张，载明：今收到买受人朱某某（身份证号码：3203231986XXXXXXXX）购买位于云龙区民祥园14#-3-XXX住宅一套定金2万元，定金支付方式为银行转账，收款人吉某，账号XXX…。

同日，原告向居间方支付中介费5000元，云龙区某某房产中介所向原告出具居间费用收款收据一份。

原告提供其与被告的通话录音一份，主张其于2019年3月18日与被告电话联系时，被告告知其因被告配偶反悔，被告明确表示不再卖房。被告对该证据无异议。

2019年5月10日，原告向被告的130XXX…手机号码发送短信一条，内容为“刘某某，因你方严重违约，致使无法办理房屋过户手续，故通知你方解除合同并要求你方返还定金和赔偿违约损失、居间服务费、律师费、诉讼费等”。原告为提起本次诉讼支出律师费XXX元。

庭审中，原告申请程某某出庭作证，证人程某某到庭作证称：被告在签订合同时，店长鹿某与曹某某电话联系，谈了价格问题和交房时间问题，证人看了房产证，房产证上有两个人名字的情形下，应该电话联系未到场人员，得到其同意，由到场人员代签，证人向原、被告承诺了一人签字有效。

另查明，涉案房屋的产权证上记载的房屋所有权人为曹某某，共有人为刘某某，二人各占房产份额的1/2。

欲知后事如何，请看后文