律师观点分析

合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，但被告在合同签订后，明确表示不再履行合同，已经构成违约，导致原告的合同目的无法实现，原告因此通知被告解除本案房屋买卖合同，产生合同解除法律后果，双方房屋买卖合同就此解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告因合同履行中收取原告的定金20000元应当返还原告。合同法第98条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案房屋买卖合同中约定的违约条款作为合同结算和清理条款，依然有效。因双方合同明确约定了卖方不履行合同构成违约情形下的违约金为定金数额，该约定合法有效，被告应按照定金数额标准支付原告违约金20000元。

原告作为房屋买受人，在订立合同时理应对合同标的物持谨慎态度，但在被告未提供房屋共有人授权、未得到其他共有人承诺的情况下，原告未审慎查验房屋权属证书、合同对方处分房屋的权限等内容，而轻信居间方的承诺，自身具有明显过错。原告主张的中介费5000元系因合同履行不能而产生的损失，虽然合同约定由违约方承担，但原告对合同存在履行不能的情况应有所预见，应当自担一部分损失。综合考虑双方过错程度因素，本院酌定被告承担该损失的50%。因违约金具有填补损失的性质，故被告支付原告违约金20000元后，无需再赔偿原告中介费损失2500元。原告主张的律师费XXX元，系维权所产生的费用，双方合同约定由违约方承担，原告亦举证证明该费用已经产生，故被告应向原告支付。

法院经审理后判决：本判决生效之日起十日内，被告刘某返还原告朱某购房定金20000元，并支付原告违约金20000元、律师费XXX元。

彭律师点评：

1、合同一方当事人有权解除合同的情形包括约定解除权和法定解除权，分别为：（1）、合同法第93条第二款规定，　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。（2）、合同法第94条规定的五种情形，即，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。本案中，涉案房屋买卖合同约定双方应当在2019年3月20日前办理房屋过户手续，但被告即卖房人刘某，于2019年3月18日便告知原告，明确表示其不再卖房，该行为符合一方享有法定解除权的第二种情形，即，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务，因此，买房人即原告朱某享有法定单方解除权；从另一个层面讲，依据涉案房屋买卖合同第11条约定，买卖双方合同签订后违反本协议的任何一条款均视为违约，而在2019年3月20日之后，因卖房人原因导致涉案房屋仍没能办理过户登记，因此，在2019年3月20日之后卖房人已经构成违约，应向买房人支付违约金，但截至买房人在2019年5月份起诉时，卖房人仍未支付违约金已经超过一个月，因此，依据涉案房屋买卖合同第11条约定，即“甲乙任何一方全部或部分违约后不按时履行违约赔偿的，每逾期一天按房价总额千分之三作为违约金赔偿给对方。逾期超过一个月的，守约方有权单方解除合同。”作为守约一方的买房人，也享有约定单方解除权。

2、合同解除权如何行使？何种情况下才发生解除合同的效力？

合同法第96条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。结合该法第93条和第94条的相关规定，也就是说，当事人一方解除合同应依照下列程序：（1）必须具备约定或法定的解除条件；（2）行使解除权应当通知对方当事人，同时赋予另一方异议权。（3）法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，未办理有关手续，合同不能终止。即，必须是具备约定解除权或法定解除权的一方当事人，才有权解除合同，也只有在此种情况下，发出的解除通知到达对方时，才发生解除合同的效力；同时，要想解除合同，必须向对方发出解除通知，解除通知到达对方后，合同才解除。本案中，作为买房人即原告一方，是享有法定解除权（同时也享有约定解除权）的，其于2019年5月10日向被告的130XXX…手机号码发送短信一条，内容为“刘某某，因你方严重违约，致使无法办理房屋过户手续，故通知你方解除合同并要求你方返还定金和赔偿违约损失、居间服务费、律师费、诉讼费等”，解除通知于2019年5月10日到达卖房人，因此，涉案房屋买卖合同于2019年5月10日解除。

—— 延伸：合同法解释（二）第24条规定，当事人对合同法第96条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。即，对于享有单方解除权的一方当事人发出的解除通知，产生的合同解除法律后果，另一方当事人享有的异议权（即，其对合同解除效力有异议，进而请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力）的行使是有时间期限的，即，必须在收到解除通知之日起三个月内起诉（合同双方当事人约定异议期的，按约定）。

3、（夫妻一方）未经其他共有人同意或追认，签订房屋买卖合同出售房屋的，该房屋买卖合同仍然有效。法律依据为，最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012年7月1日起施行）第3条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，卖房人刘某，签订房屋买卖合同出售涉案房屋时，未经房屋共有人曹某某同意或追认，但涉案房屋买卖合同仍是有效合同（承担违约责任的前提，是，涉案合同是有效合同）。

4、合同解除后的法律后果？

　依据合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，买房人解除购房合同后，有权要求卖房人返还购房定金，并有权要求赔偿违约损失（违约金）、中介费、律师费等。