律师观点分析

上诉人（原审原告）：烟台北方XX车配件交易中心有限公司，住所地烟台市福山区福海路西XX内。
法定代表人：于X，经理。
委托诉讼代理人：尹XX，山东XX律师。
委托诉讼代理人：都XX，山东XX律师。
被上诉人（原审被告）：郭XX，男，1959年11月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：林X，山东XX律师。
上诉人烟台北方XX车配件交易中心有限公司（以下简称北方XX）因与被上诉人郭XX商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。北方XX的委托诉讼代理人都XX、郭XX的委托诉讼代理人林X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北方XX上诉请求：撤销一审判决，依法支持北方XX在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定北方XX向郭XX寄送的《催款通知书》和《解除合同通知书》中的地址并非郭XX确认的送达地址是错误的。双方于2004年6月18日签订的合同编号为200401-0434预（销）字2004第01号《商品房预（销）售合同》中，明确约定了郭XX的联系地址为“芝罘区二马路187-6-7”，郭XX在该合同上签字，就表明郭XX对该联系地址予以确认。北方XX按照该地址于2017年2月14日向郭XX邮寄《催款通知书》，郭XX对该通知书进行了签收，就证明该地址为郭XX有效的联系地址；且郭XX在本案中提的管辖权异议及管辖权异议上诉中，郭XX确认的地址与北方XX发送邮件的地址是同一个地址。北方XX于2017年11月7日按照相同的地址向郭XX发送《解除合同通知书》，在中国XX速递邮件查询单上明确记载未妥投的原因为“拒收退回”，就说明该邮件已到达郭XX；该邮件快递单内件品名一栏中，北方XX明确填写的“解除合同通知书”，在郭XX先前收到的北方XX邮寄的《催款通知书》中已经明确告知，如郭XX逾期付款，北方XX将解除双方间的买卖合同，郭XX是因知悉该邮件的内容才拒收的。二、原审法院认定北方XX的诉请与证据事实不符，是错误的。即使原审法院认定北方XX代郭XX收取房屋租金以冲减房款，但该行为不能免除郭XX的付款义务。涉案房屋自2004年底就交付给郭XX，自2013年起，涉案房屋的租金就由郭XX收取，且郭XX并未继续向北方XX支付购房款。北方XX与郭XX间的合同并未明确约定郭XX的付款期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，北方XX有权随时要求郭XX履行付款义务。在郭XX于2017年2月底收到北方XX的催款通知的情况下，直至北方XX发送解除合同通知，郭XX依然拒绝履行合同义务，支付购房款。郭XX逾期付款的事实清楚。北方XX向郭XX发送了催款通知，也在发送解除通知前给了郭XX足够长的履行期限，郭XX未履行合同义务，北方XX有权依据法律规定及双方合同约定，解除双方间的买卖合同。综上，郭XX未履行合同义务在先，北方XX发送催款通知并给予郭XX足够长时间的履行期限，在郭XX依然拒绝履行合同义务的情况下，北方XX依据双方合同约定发送解除合同通并知并到达郭XX，双方的合同依法应予解除。北方XX依据法律规定及合同约定请求郭XX返还房屋并支付违约金，应当得到法律的支持。基于上述理由，特提起上诉，请法院依法判决。
郭XX辩称，一审判决认定事实准确，证据确实充分，适用法律正确，北方XX的上诉请求无事实根据及法律依据，请求二审法院依法查明事实，判决驳回其上诉，维持原判。一、郭XX与北方XX于2004年6月18日签订涉案合同，这个时间距离北方XX于2017年2月14日向郭XX邮寄《催款通知书》已近13年之久，涉案合同中所记载的“芝罘区二马路137号6单元7号”只是郭XX的户籍地址，并非郭XX现居住地址，郭XX实际上早已于2011年12月份搬至烟台市芝罘区居住至今。同时，北方XX向郭XX邮寄的《催款通知书》，郭XX并非是在北方XX填写的收件地址“芝罘区二马路137号6单元7号”收取的，而是由快递员转寄到了郭XX现居住地址“芝罘区新XX里75-2-8”，此部分事实可见于郭XX在一审中提交的该份《催收通知书》的XXX快递签收面单。至于北方XX于2017年11月7日邮寄给郭XX的《解除合同通知书》，因郭XX已不在北方XX填写的收件地址“芝罘区二马路137号6单元7号”居住多年，确实不知道该份快递的存在，也没有人就该份快递跟郭XX联系过，至于为什么物流信息会显示拒收郭XX并不清楚。同时，基于《催款通知书》是转寄至答辩人现居住地址“芝罘区新XX里75-2-8”签收的，北方XX在核查物流信息时必然可以知晓，但北方XX仍将《解除合同通知书》邮寄至无效收件地址，相应的法律后果应当由其自行承担，该《解除合同通知书》不应当视为已送达或已签收。综上，一审法院认定北方XX向郭XX寄送的《催款通知书》、《解除合同通知书》中的地址并非答辩人确认的送达地址是完全正确的。二、涉案合同第六条第3款约定：“付款方式为银行按揭贷款”，郭XX按照约定向北方XX提供了办理按揭贷款所需的全部相关材料。但虽经郭XX多次催促，北方XX一直未办理出银行贷款，导致郭XX一直无法缴纳剩余房款。2004年底，北方XX向郭XX交付涉案商品房，并同意郭XX将涉案商品房出租，由承租人直接将租金支付给北方XX，以此冲抵房款。依据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”，然而，2012年5月4日，北方XX却与案外人邹XX恶意串通，将涉案商品房“一房二卖”，并利用篡改、伪造的《商品房预（销）售合同》及《国有土地使用权转让合同》到相关部门将涉案商品房的产权登记到了案外人名下，致使郭XX已从根本上无法取得房地产权属登记证书。2017年2月14日，北方XX向郭XX发送了《催款通知书》，要求郭XX在2017年2月20日前付清余款，同时还向郭XX要求承担违约金。然而，因北方XX写错邮寄地址，待郭XX收到该份通知函时，北方XX单方要求的付款期限已届满。2017年2月21日，郭XX即向北方XX发送了《回复函》，但因北方XX在发送《催款通知书》时，故意留下错误的联系地址、电话，导致郭XX的《回复函》根本送达不到北方XX处。郭XX认为，首先，鉴于北方XX与郭XX之间有租金冲抵房款的事实存在，房款余额应经双方对账来确认，而非如北方XX般直接以减法方式计算便能确定的。其次，从北方XX主动向郭XX发送通知函催款，却不告知收款信息，并留下错误的联系地址、电话的行为方式可以看出，北方XX发函的真正意图并不在于催款，而在于利用、通过这种行为方式制造出是郭XX拒绝支付房款余额的假象，从而混淆视听，以达到其有理由单方解除合同的目的。第三，鉴于此前北方XX“一房二卖”，并已将涉案商品房产权登记至案外人名下等种种根本违约行为，北方XX已经丧失商业信誉，郭XX对北方XX已毫无信任可言，当然有权依法行使不安抗辩权，暂时拒绝向北方XX支付房款余额。综上，郭XX不存在任何违约行为，郭XX与北方XX签订的涉案合同已经两级法院生效判决有效，并已实际履行15年之久，期间涉案商品房也一直是由答辩人占有、使用、收益，因此，北方XX无权要求解除合同，一审法院认定事实准确，北方XX的上诉请求及事实与理由毫无事实根据及法律依据，应予驳回。
北方XX向一审法院起诉请求：1、确认北方XX、郭XX在2004年6月18日签订的编号为200401-0434预（销）字2004第01号《商品房预（销）售合同》已于2017年11月8日解除；2、郭XX向北方XX支付逾期付款违约金56056元（以欠付的购房款280280元的20%计算）。庭审中，北方XX增加一项诉讼请求：郭XX向北方XX返还坐落于烟台市福山区房屋（以下简称涉案房屋）。
一审法院认定事实：2004年6月18日，北方XX与郭XX在签订的合同编号为200401-0434预（销）字2004第01号《商品房预（销）售合同》中约定：郭XX购买北方XX开发的涉案房屋，总价款为565280元，付款方式为银行按揭贷款；郭XX逾期付款超过30日的，北方XX有权解除合同并扣除郭XX应交房款的20%作为违约金，并可将涉案房屋另行出售；北方XX应当在2004年9月30日前将经监理部门验收合格可以入驻装修的涉案房屋交付给郭XX。其中合同载明的郭XX地址为“烟台市芝罘区XX187-6-7”。
《商品房预（销）售合同》签订后的当日，郭XX向北方XX支付了涉案房屋首付款285370元。履约中，北方XX向郭XX交付了涉案房屋。
2012年6月18日，针对涉案房屋北方XX另与案外人邹XX签订了相同编号的《商品房预（销）售合同》。2015年10月12日，本案郭XX以北方XX与案外人邹XX签订的《商品房预（销）售合同》无效为由诉至烟台市福山区人民法院（以下简称福山区法院）。2016年8月8日，福山区法院作出了（2015）福民初字第400号民事判决，判决支持了本案郭XX的诉请。一审判决后，本案北方XX不服，提起上诉。2017年1月3日，本院作出了（2016）鲁06民终4256号民事判决书，认定北方XX与郭XX签订的《商品房预（销）售合同》有效，北方XX的行为构成“一房两卖”；判决驳回了北方XX上诉，维持原判。上述民事判决书已经发生法律效力。
2017年2月14日，北方XX以XXX方式向郭XX（收件地址：烟台市芝罘区XX187号6单元7号）邮寄的《催款通知》中载明：合同签订后，郭XX向北方XX支付了购房款285370元，但至今未支付剩余房款279910元，早已超过了双方约定的付款期限；现北方XX通知郭XX于2017年2月20日前交付剩余房款及逾期付款利息，否则将视为郭XX无理由终止合同，北方XX将解除上述合同并将涉案房屋另行出售，同时追究郭XX的违约责任。快递邮寄过程中，因郭XX名址有误，郭XX直至2017年2月20日收到上述通知。
2017年11月7日，北方XX以XXX方式向郭XX（收件地址：烟台市芝罘区XX187号6单元7号）寄送了《解除合同通知书》，载明：郭XX未依约向北方XX支付房款，且经北方XX多次催要后至今亦未支付；根据合同约定，北方XX现通知郭XX解除双方签订的商品房买卖合同，并于三日内到北方XX处办理合同解除后的相关事宜；并保留因郭XX的违约行为造成北方XX的损失及违约责任继续追究的权利。2017年11月10日，该快递件被退回。
针对涉案房屋剩余房款279910元的支付方式，北方XX、郭XX一致认可：按合同约定应以银行贷款方式向北方XX支付，但办理贷款的具体期限未约定。北方XX称在2017年2月14日向郭XX发出《催款通知》前曾通知郭XX补缴贷款资料，但不能提供证据证明。
另查，登记在案外人邹XX名下的涉案房屋房产证书及土地使用权证书，业经生效的福山区法院（2018）鲁0611行初3号行政判决书和本院（2018）鲁06行终164号行政判决判令予以撤销。目前，涉案房屋由郭XX管理使用。
诉讼中，一审法院调取了福山区法院（2015）福民初字第400号案件中留存的、（1）2007年1月8日，北方XX与案外人杨X针对涉案房屋签订的《房屋租赁合同》（租期自2007年1月1日至12月31日）复印件一份，约定杨X应按期将涉案房屋租金交付给北方XX。（2）2012年1月1日北方XX、杨X及烟台北方XX配物业管理有限公司（以下简称北XX公司）针对涉案房屋签订的《烟台北方XX车配件交易中心租赁合同》（租期自2012年1月1日至12月31日）复印件一份。约定杨X应按期将涉案房屋租金交付给北方XX，将物业费交付给北XX公司。对上述两份合同的真实性，北方XX、郭XX均无异议。但北方XX称：北XX公司系独立法人企业且与本案无关，但该公司对租住住户有监督管理的责任，故作为租赁合同的当事人。
庭审中，为证明北方XX、郭XX双方形成了以涉案房屋租金抵顶剩余房款的协议，郭XX另向一审法院提交了如下证据：
1、（1）《北方XX配管理制度》复印件一份。其中第二条“北方XX配业户进住经商规定”中载明：房屋已出租，但购房者未付清房款，商铺钥匙直接交给租赁业户，租金由北方XX收取，直接用于冲减房款。
（2）2005至2012年间北方XX及北XX公司分别出具给杨X的租金收据复印件共10张。
（3）2012年12月22日，郭XX与案外人杨X针对涉案房屋签订的《房屋租赁合同》一份。
郭XX以上述证据证明2004年年底，北方XX向郭XX交付涉案房屋，并同意郭XX将涉案房屋出租，由承租人杨X直接将租金交付给北方XX，以此抵扣房款，直至2012年北方XX、郭XX一直按照上述约定履行；自2013年开始承租人将涉案房屋租金交付给郭XX，至今涉案房屋由郭XX占有、使用和收益。上述租金收据的原件由杨X持有。
北方XX质证称，对证据（1）《北方XX配管理制度》的真实性不予认可，北方XX、郭XX从未约定以房租抵顶购房款。对证据（2）除了北方XX开具的2005年4月29日、8月23日和2007年1月8日的收款收据外，其他由北XX公司出具的收据，北方XX不清楚，与本案无关；对证据（3）的真实性不清楚。
2、载明时间为2017年2月20日、郭XX作出的回复函及快递详情单两张（快递单号：308XXXX4873）。
郭XX以该证据证明郭XX按北方XX2017年2月14日寄发《催款通知》时载明的北方XX地址及联系电话，以快递方式向北方XX发出了回复函，但该快递件被退回，快递员口头陈述查无此人。
北方XX质证称，对证据的真实性无异议，但不能证明上述邮件已经实际邮寄且因北方XX的原因被退件。
为证明郭XX实际寄发了该回复函的事实，郭XX向一审法院申请证人韩X和王X出庭作证，一审法院依法未予允准。且因XX速运的物流信息仅保存3个月，故本案诉讼中已无法查询相关记录。
3、证人杨X出庭作证。证人杨X出庭作证称，证人在2004年下半年开始承租北方XX厂区内东一区二号房屋即涉案房屋，并在2004年年底针对涉案房屋与北方XX签订了租赁合同，租期延续至2012年年底，期间基本每年都与北方XX签订一份租赁合同，证人以现金方式向北方XX交付租金；自2013年年初开始，针对涉案房屋证人开始与郭XX签订租赁合同，租期三年，但因涉案房屋存在纠纷，双方约定租金缴纳暂缓，故实际仅向郭XX交付了两年租金，至今该套房屋仍由证人承租使用。针对涉案房屋的实际产权人，证人称，自2004年承租涉案房屋时，证人即听北方XX的工作人员说涉案房屋的房主是郭XX，因北方XX负责人伦X（具体姓名不详）称其代郭XX出租房屋以抵顶郭XX欠付的房款，但不清楚具体数额。证人对北方XX提交的收据复印件12张及一审法院调取的2007年1月8日和2012年1月1日北方XX与证人签订的房屋租赁合同复印件的真实性均无异议，证人另提交了2004年12月28日（租期自2005年1月1日至12月31日）和2006年2月22日（租期自2006年1月1日至12月31日）北方XX与证人签订的房屋租赁合同原件、2009年1月1日证人与北XX公司签订的房屋租赁合同原件、2005年4月29日至2012年1月1日期间北方XX及北XX公司分别出具给证人的涉案房屋租金收据原件10张、2012年11月22日证人与郭XX签订的房屋租赁合同原件及《北方XX配管理制度》原件。
北方XX质证称，对2004年12月28日和2006年2月22日租赁合同的真实性无异议，对其他两份租赁合同不予认可；对2005年8月23日、4月29日、2007年1月8日和2008年1月10日收据真实性无异议，对其他六张收据并非北方XX出具，故不予认可；《北方XX配管理制度》未加盖北方XX公章，故不予认可。
郭XX质证称，对证人提交的上述材料真实性均无异议。
一审法院认为，业经法院的生效法律文书认定，北方XX与郭XX在2004年6月18日签订的《商品房预（销）售合同》合法有效。合同中约定了北方XX应于2004年9月30日前向郭XX交付符合约定条件的涉案房屋、郭XX应以银行按揭贷款的方式向北方XX支付购房款的内容清楚。履约中，北方XX向郭XX交付了涉案房屋，郭XX依约向北方XX支付了涉案房屋首付款285370元，剩余购房款279910元未能以银行贷款方式向北方XX支付的事实清楚。
上述《商品房预（销）售合同》的有效期间内，北方XX及案外人北XX公司在已逾合同约定交房时间的2005年至2012年间仍然对外出租房屋收取租金获利的行为，结合租赁合同、证人证言及《北方XX配管理制度》等证据，一审法院采信郭XX关于北方XX、郭XX双方达成以房屋租金抵顶剩余购房款口头协议的抗辩理由；且北方XX向郭XX寄送的《催款通知》和《解除合同通知书》中的郭XX地址并非郭XX确认的送达地址，郭XX分别迟至通知交款期限的最后一日收取或未能收取。现北方XX以《解除合同通知书》的退件时间2017年11月8日为据，请求确认双方签订的《商品房预（销）合同》已于2017年11月8日解除、郭XX向北方XX返还涉案房屋并支付逾期付款违约金的主张，与证据事实不符，依法不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定判决：驳回北方XX的诉讼请求。案件受理费1301元，由北方XX负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，北方XX向郭XX寄送的XXX编号为106XXXX1623的《催款通知书》收件人信息为郭XX，地址为烟台市芝罘区XX187号6单元7号，物流信息显示于2017年2月17日由烟台速递南山路揽投部安排投递但未妥投，原因为收件人名址有误，2017年2月20日由烟台速递只楚路揽投部安排投递并经本人签收；北方XX向郭XX寄送的XXX编号为109XXXX3423的《解除合同通知书》收件人信息为郭XX，地址为烟台市芝罘区XX187号6单元7号，物流信息显示于2017年11月8日由烟台速递南山路揽投部安排投递但未妥投并拒收退回。
二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点问题为：一、北方XX向郭XX寄送《催款通知书》和《解除合同通知书》的地址是否正确；二、郭XX是否存在逾期付款的违约行为。
一、关于北方XX向郭XX寄送《催款通知书》和《解除合同通知书》的地址是否正确的问题。根据XXX编号为106XXXX1623的《催款通知书》和XXX编号为109XXXX3423的《解除合同通知书》的物流信息，郭XX于《催款通知书》载明的通知交款期限的最后一日才收到该通知书，但郭XX签收的地址并非北方XX填写的收件人地址；《解除合同通知书》并未被郭XX签收。故北方XX寄送的地址并非郭XX确认的送达地址，《催款通知书》与《解除合同通知书》不产生送达的法律效力，故涉案商品房买卖合同未于2017年11月8日解除。
二、关于郭XX是否存在逾期付款的违约行为的问题。因《催款通知书》不产生送达的法律效力，郭XX没有义务于2017年2月20日前交付剩余房款，故不存在逾期付款的违约行为。一审法院对此认定正确，本院予以确认。
综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。北方XX的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1301元，由烟台北方XX车配件交易中心有限公司负担。
本判决为终审判决。