律师观点分析

原告 ：高X，女，1978年1月X日出生，汉族，户籍地天津市和平区

　　委托诉讼代理人 ：张XX，天津XX律师

被告 ：天津开发区XX房地产开发有限公司，住所地天津开发区

　　委托诉讼代理人 李X，天津XX律师事务所律师

　　原告高X与被告天津开发区XX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张XX，被告委托诉讼代理人李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告高X向本院提出诉讼请求：1.被告向原告给付2014年3月31日至2015年11月15日止的已付款利息和违约金162178.68；2.被告赔偿原告2014年3月31日至2016年1月6日期间逾期交房的租金损失42400元；3.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月24日原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》。约定，原告购买被告开发的天津市和平区岳阳道与西安道交口X号商品房，房屋总价款为XXX元，并约定2014年3月30日前将符合交房条件的房屋交付原告。合同签订后，原告按照合同履行了付款义务，但被告未能如期交房，至今未能将符合合同条件的房屋交付原告。被告的违约行为给原告造成了严重的影响。原告因无法与被告就违约责任问题达成一致意见，故原告起诉至法院。

　　被告天津开发区XX房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。不同意原告诉讼请求。一、原、被告双方就本案诉争房屋签订的商品房买卖合同及补充合同、附件六第四条第四款约定当准入证的发放时间与产权证下发时间不一致时，以准入证下发时间为准，该条款变更了主合同中关于交付时间的约定。该项目准入证正在申办过程中，双方约定的交付时间尚未届满，因此被告不存在违约行为，原告诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。二、被告在2015年9月8日取得“五方”验收备案表后已具备交房条件，不存在逾期交房的违约行为，无需支付原告任何违约金，原告诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求且本案诉讼费由原告自行承担。

　　本院经审理查明，原、被告双方对于双方签订商品房买卖合同、原告依约支付全部房款、被告于2015年9月8日取得涉案建设工程竣工验收、被告于2016年7月8日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》以及原、被告于2015年11月15日办理房屋交接手续等事实均无异议，本院予以确认。

　　本院认为，原、被告争议的焦点是商品房买卖合同附件六第四条交房（合同第十一条补充）中“4、当准入证的发证时间与合同约定的房屋交付时间不一致时，以准入证下发时间为准。准入证下发超过30日后，被告未交付房屋的，按逾期交付处理”的约定内容是否有效问题。该条款系被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，属于格式条款。该条款在内容上实质性变更了商品房买卖合同第三条对于交房时间的约定，使商品房买卖合同第三条约定的固定交房时间变更为附条件的交房时间（即被告取得“准入证”后交付房屋）。这种变更约定可能导致原告购房目的因被告未能取得“准入证”而长期拖延，被告却可以引用该条的约定而主张不承担违约责任。被告未提供证据证实在与原告签订上述条款时，采取了合理的方式提醒原告注意签订该条款的后果。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属无效。原、被告关于交房时间的约定应当遵照双方签订的商品房买卖合同第三条的相关约定。

　　现被告未能按照商品房买卖合同第三条约定的时间于2014年3月30日前将商品房交付原告，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。因原、被告已于2015年11月15日实际办理了房屋交接手续，原告作为买受人实际接受房屋，属于对自己权利的处分，故被告逾期交房的期间应当认定为2014年3月31日至2015年11月15日。根据原、被告签订的商品房买卖第五条的约定，被告应当向原告支付逾期交房期间的已付房款利息损失152525.90元和违约金9636.52元。

　　庭审后，原告表示放弃主张被告给付自实际交房之日至准入证下发之日的已付款利息及逾期交房的租金损失42400元的诉讼请求，对此，本院予以照准。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

　　一、本判决生效之日起十日内，被告天津开发区XX房地产开发有限公司向原告高X支付2014年3月31日至2015年11月15日期间已付房款利息152525.90元和违约金9636.52元；

　　二、驳回原告其他诉讼请求。

　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案诉讼受理费4580元，减半收取2290元，由原告负担430元，由被告负担1860元。被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。