代理46户业主向开发商索要逾期交房违约金

律师观点分析

案情简介：

2015年9月前后46原告分别与被告开发商签订了《天津市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的相应房产出售给各原告。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用，并约定被告应于2017年4月30日前，将符合交房条件的房屋交付原告。另外，合同第五条约定了被告如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内及逾期90日以上的违约金计算方式。

合同生效后，各原告依约付清全部房款，等待被告交房。但被告却不能如期交房，直到2017年9月2日前后才向各原告交房，且未向原告出示《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》等有关文件。被告的违约行为给各原告生活造成严重影响，应当承担违约责任。

各原告为此与被告开发商产生争议，委托本律师起诉。

办案经过：

由于本案系群体性案件，同一小区有46户业主委托本律师代理维权。因此，在接受委托开始，本律师组建了律师团队，为每一户业主建立独立档案，了解其不同诉求，并建立不同的证据目录准备证据。

结合之前同类案件的胜诉经验，本律师为全体业主讲解了该类案件的法律规定，提示风险点。并针对开发商可能提出的抗辩点提出应对策略。提前准备证据，在开庭时举证并辩论。

争议焦点：

本案争议焦点一、政府要求停工天数是否应该顺延交房日期。围绕该焦点，本律师提到，第一，政府停工天数有严格的依据，开发商存在虚报天数的情况。第二，政府停工要求顺延属于开发商提供的格式条款，侵害原告权益应属无效。第三、政府要求停工时，开发商已经存在逾期，如果开发商不违约不会受到政府停工影响，因此不能免责。

本案争议焦点二、开发商约定的违约金计算方式问题。本律师提出，开发商约定的违约金计算标准明显偏低，不足以弥补业主的实际损失，应当予以调整。

本案争议焦点三、开发商通知收房业主不办理交接手续。本律师提出，依据法律规定，开发商未取得“准入证”不得交房，因此业主有权不予收房，并可以要求支付延期交房违约金。

庭上，律师围绕争议焦点进行了多点论述，并提供了相应证据。

案件结果：

本案开发商之前拒绝向业主支付合理的违约金，通过诉讼及庭审，开发商作出让步，与业主达成和解，赔偿了业主相应违约金，为46户业主挽回了损失。

律师感悟：

对于购房者来说，购买期房最担心的两个问题一个是交房日期，一个是房屋质量。因此在购房前应该考察开发商信誉及经济实力，并考察项目本身。签订购房合同时，应该仔细阅读合同条款，并保留合同文本，不要轻信销售顾问的口头承诺。遇到争议以后建议及时向律师咨询，以便更好地维护自身权益。