律师观点分析

案情简介：

2017年01月04日，原被告双方经房屋中介介绍签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的天津市武清区某小区30-2-201号房屋，总价款600000元。合同约定原告于签合同当日支付定金20000元，剩余房款通过首付加银行贷款支付。

    合同签订后，原告当日即向被告支付了定金20000元，并支付中介费6000元。被告向原告出具收条。但在后期合同履行中，被告电话通知原告及中介因自己使用房屋，不再向原告出售房屋。

面对房价快速上涨的市场，被告的违约行为使原告丧失了以原价购买同等房屋的机会，给原告造成重大经济损失。另外，2017年4月1日天津市新的限购政策出台后，由于被告违约使原告丧失了在天津购买房屋的资格，更是严重影响了原告的生活，侵害了原告的权益。因此，本律师代理原告在与被告协商未果的情况下起诉。

诉讼请求：

1、判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；

2、判令被告双倍返还原告定金40000元；

3、判令被告赔偿原告中介费损失6000元、房屋价格上涨差价损失（以评估鉴定结论为准）；

4、判令被告承担本案诉讼费、评估费。

争议焦点：

本案主要争议焦点有三个：

一、谁是合同无法继续履行的违约方

此问题为本案最为关键的问题，直接影响到最终责任的承担。被告对于其违约事实一概不认，因此原告如想胜诉必须举证证明被告的违约行为。对此原告期初提供的证据仅有《房屋买卖合同》、收条以及通话录音，而该通话录音的原始载体又无法提供。经过与原告沟通，本律师告知原告本案必须要求中介作为证人出庭作证。另外，本律师在充分了解案情的基础上，认真分析证据以及合同履行过程的细节，结合双方约定的打网签交首付以及办贷款、过户等时间节点查找对方陈述的漏洞。在诉讼过程中，本律师得知被告又将争议房屋转卖他人并已过户的情况，立即申请法院调取了相关证据，固定了被告违约的事实。最终，法院认定被告违约。

二、违约方应当承担什么责任

结合法律规定以及天津市高院的指导文件，在二手房交易过程中，违约方导致合同无法继续履行的，应解除合同。另外依据定金罚则、违约金条款以及给守约方造成的实际损失确定其赔偿责任。

三、房屋差价损失如何确定以及责任分担问题

     1、一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。

2、房屋价格涨跌差价可以参照以下方式确定：（1）双方能够协商确定的，从其约定；（2）双方不能协商确定的：①原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；②无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。

庭审经过：

一审开庭三次，被告律师对被告违约的事实进行了抗辩并且以多种理由强调原告也存在违约的情况。本律师结合证据从多角度进行回应。关于房屋差价，申请鉴定机构进行了鉴定，确定了差价损失的数额。一审判决：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告赔偿原告中介费6000元、评估费4105元；3、被告赔偿原告房屋差价损失176800元；4、被告返还原告定金20000元；5、诉讼费由被告承担。

一审判决后，被告向中院提起上诉，但二审法院经过审理认为一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。因此，驳回上诉，维持原判。

二审判决后，其又向天津市高级人民法院申请再审，最终高院也驳回了对方的再审申请。

最终结果：

原被告签订《房屋买卖合同》后，原告支付20000元定金，被告违约。被告为此不仅要返还原告20000元定金、赔偿原告中介费、评估费、诉讼费，还要赔偿原告176800元房屋差价损失。

律师感悟：

1、通过本案双方的录音以及其他信息，结合被告中途将房屋转卖他人的情况，我们应该可以了解被告违约的真实目的。在当时房价飞涨的阶段，面对巨大的利益诱惑，不少售房人会单方撕毁合同将房屋卖给出价更高的人。有些人认为违约大不了双倍返还定金就行了，那也能多卖不少钱。但法律是公正的，对于守约方的救济也是充分的。违约的代价可能远不止想象的那么简单。

2、虽然本案最终获得了胜诉的结果，但诉讼过程中也是经历了各种艰难、付出了很多努力。因此，在购房过程中，相关证据的保留以及合法方法的运用，在产生争议后及时有效的解决方案都是十分必要的。否则，很可能由于缺乏证据，明明是守约方、受害方，相应的权利也得不到保护。任何人任何事，如有法律上的疑惑，建议及时咨询律师。