律师观点分析

原告A、B与被告茶陵XX公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
湖南省茶陵县XX
民 事 判 决 书
（2016）XX0224民初788号
原告A，男，1981年10月16日出生，汉族，茶陵县人，住茶陵县，
原告A，女，1983年12月26日出生，汉族，茶陵县人，系原告A之妻，住茶陵县，
以上两原告共同委托代理人A，湖南XX律师事务所律师，
被告茶陵XX公司，住所地湖南省茶陵县云阳街道办事处（原城关镇）XX，
法定代表人A，该公司经理，
原告A、B与被告茶陵XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，两原告委托代理人A到庭参加诉讼，被告茶陵XX公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A、B向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告购房差价款41304元，退还多收的契税1652元、维修基金1239元，合计44195元；2.被告承担本案诉讼费，事实和理由：2011年4月29日，原告购买了被告开发的XX商铺，与被告签订了《商品房买卖合同》，合同中跟此次诉讼有关的内容约定如下：第三条、买受人所购商品房的基本情况第五款“该商品房合同约定建筑面积共66.52平方米”；第四条、计价方式与价款“1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米43940.23元，总金额XXX元整”；第五条、面积确认及面积差异处理“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及差异面积处理；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定（1）、销售单价不变，以产权登记面积为准，房价款多退少补”，原告于2011年4月29日按合同的约定支付给了被告购房款及契税、房屋维修基金等代办费用，因原告是按揭购房，房产证直接押至银行，一直不知道房产部门测绘房屋的实际面积，2016年初，原告从同样购买了该批商铺的A处得知其房屋约定面积与产权登记面积有差异，原告到房产局查询才得知自己房屋产权登记的建筑面积为65.58平方米，比合同约定的建筑面积少了0.94平方米，被告代收了原告契税116916元，上交国家的契税为115264元，缴纳契税是依据房屋面积来交的，所以被告多代收了1652元；被告代收了原告维修基金87687元，实际向房产局缴纳维修基金86448元，被告应退还多收的维修基金1239元，原告遂找被告方要求按合同约定退还房款及多收的代办费，但被告以各种理由拖延、拒绝，无奈，原告为维护合法权益诉至法院，
被告茶陵县XX公司未作答辩，也没有提交证据，
原告A、B围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查，符合证据形式要件，内容真实，不违反法律法规的规定，本院予以采信，被告茶陵县XX公司不出庭质证，应由其承担不利后果，
本院经审理认定事实如下：被告茶陵县XX公司（以下简称下东房地产公司）于2010年取得茶陵县原城关XX（现更名为云阳街道办事处）交通街原商业大楼宗地的土地使用权，下东房地产公司成立金鑫国际项目部负责该宗地的开发，将该宗地建成金鑫国际商城XX，2011年4月29日，原告A与下东房地产公司金鑫国际项目部签订了一份《商品房买卖合同》，约定A购买金鑫国际商城第一层03号房屋；该房屋建筑面积共66.52平方米，其中，套内建筑面积63.51平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积3.01平方米；计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价每平方米为43940.23元，总金额XXX元；以建筑面积为依据进行面积确认及差异面积处理；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定按销售单价不变，以产权登记面积为准，房价款多退少补进行处理，合同签订后，原告按合同的约定于当日即2011年4月29日支付了购房款首付XXX元，余额XXX元于2012年3月27日向中国农业银行股份有限公司茶陵县支行申请商用房按揭贷款，并于当日银行将贷款转账至下东房地产公司金鑫国际项目部账户，后被告下东房地产公司向A、B交付了房屋，2016年初，原告到房产局查询得知房屋产权登记的建筑面积为65.58平方米，比合同约定的建筑面积少了0.94平方米；被告代收了原告契税116916元，上交的契税实际为115264元，缴纳契税是依据房屋面积来交的，被告多代收了1652元；被告代收了原告维修基金87687元，实际缴纳维修基金为86448元，被告多代收了1239元，原告便找被告要求按合同约定退还多付的房款，但一直未果，故原告A、B遂向本院提起诉讼，
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案中，被告茶陵XX公司以其金鑫国际项目部名义与原告A签订商品房买卖合同，应视为该公司与原告方签订的合同，双方签订的商品房买卖合同合法有效，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，本案原、被告双方在合同中约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，销售单价不变，房价款多退少补，此约定并不违背法律规定，现原告A、B已履行了合同约定义务支付全额房价款，被告向原告方交付的房屋产权登记的建筑面积比合同约定的建筑面积少了0.94平方米，被告应当按合同约定退回实际减少房屋建筑面积0.94平方米的房价款41304元（43940.23元×0.94=41304元），但经原告要求被告按合同退回多付房款，被告拒不退回，系被告违约应承担违约责任，故此，本院对原告要求被告退还购房差价款41304元的诉讼请求予以支持，同时，因房屋建筑面积减少，被告多代收的原告的契税1652元和维修基金1239元，属于不当得利，应该返还给原告方，故此，对于原告方提出要求被告退还多收的契税、维修基金的诉讼请求，本院亦予以支持，本案因被告未到庭无法组织调解，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告茶陵县XX公司在本判决生效之日起十日内退还购房差价款41304元给原告A、B；
二、被告茶陵县XX公司在本判决生效之日起十日内退还多代收的契税1652元、维修基金1239元给原告A、B，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息，
案件受理费905元，由被告茶陵县XX公司负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院，A附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161XXXX002686，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果，
审　判　长　A
人民陪审员　胡　康
人民陪审员　李　之
二〇一六年九月七日
书　记　员　颜雪飞
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人，
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，
依法成立的合同，受法律保护，
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款，对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定，
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决