【文】郑绪华律师

    深圳英郡年华部分业主所采取的断供措施，给微妙的深圳楼市以及全国楼市的信心和走势带来震撼性影响。笔者在此不就断供现象对房地产市场进行经济学意义上的任何分析或预测，仅从法律角度对其后果进行探讨，希望对相关各方有所裨益。

    【案情简介】

    开发商为了快速销售楼盘，采取以低门槛的形式吸引购房者。其在与购房者的购房合同中约定首期款为房款的20%等等，同时与购房者签署一份补充协议，补充协议约定对于前述20%首期款，购房者只需支付10%，另外10%的部分以开发商出借给购房人的相应数额款项的形式支付，该笔借款于交楼时由购房人偿还。

    但实际上，开发商既未借出该笔款项给购房人，购房人也未向开发商支付这笔相当于房款10%的部分首期款，而开发商却开具了收到购房人20%房款的收据（并未交由购房人持有）并将该收据交给办理按揭贷款的银行。随后，银行为购房者办理了住房按揭贷款手续。

    购房交易（含贷款交易）达成。

    后来因深圳楼市走低，导致房产市值低于银行贷款数额，部分业主欲解除与开发商之间的购房合同及/或停止偿还银行按揭贷款。

    【诉求分析】

    1、本案中，购房人为了减少自身损失，最有效的办法就是诉请确认购房合同无效，要求开发商退款，然后提前清偿银行贷款，这样就实现了自我救赎。

    2、在合同无效的诉求不被支持的情况下，部分购房者要求自行停止对银行的偿还贷款的行为（即“断供”），将使购房者走上违约的道路，不仅将损失其首期款，而且还将随着银行行使抵押权拍卖房屋而丧失房屋的所有权；在房价走低的情况下，若拍卖所得不足以清偿银行贷款，还将继续面临被银行追索的命运，甚至被银行系统计入黑名单而影响终身的经济生活。

    【相关的法律条款及其适用分析】

    《民法通则》第五十八条第（四）项：下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

    《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

    （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

    （三）以合法形式掩盖非法目的；

    在上述法律规定之中：

    《民法通则》第五十八条第（四）项规定的情形，应当是指双方或多方当事人之间，通过合同形式，恶意串通，约定相关条款，该约定的实施直接损害第三人合法利益的行为。也就是说，是合同当事人之间、通过合同条款的约定或实施来实现的、对合同外的第三人权益造成损害或侵害的民事行为。《合同法》第五十二条第（二）款规定的情形，同上。

    《合同法》第五十二条第（三）款规定的情形，应理解成“以合法形式掩盖非法目的的合同无效”，是指合同本身是合法且有效的，但是，合同的直接履行结果将导致出现法律所禁止的情形。

    【案例评析】

    本案涉及到三个合同：

    1、  购房合同：约定首期款为20%的房款总额；

    2、补充协议（购房者和开发商）：约定对于前述20%首期款，购房者以自由资金支付10%，另外10%的部分以开发商出借给购房人的相应数额款项的形式支付，该笔借款于交楼时由购房人偿还。

    3、按揭贷款合同：约定银行向购房者提供贷款，购房者以所购房屋向银行提供抵押担保等。

    对购房合同及补充协议的评析：

    1、购房者和开发商之间签订的购房合同：在没有违反法律、行政法规规定的情形下，没有其他合同无效的情形下，购房合同有效；

    2、补充协议：该协议约定开发商向购房者出借资金，购房人于交楼时偿还。

    经分析，法律和司法解释并不限制或禁止企业向个人出借款项，该协议本身也无法律规定的无效情形，因此，该协议当属有效。

    孤立、单独的评价上述两份合同，确实均属有效；但是由于上述两份合同是相同当事人之间就同一标的（购房行为）所达成的一致意思表示，况且后者为前者的补充协议。因此，完全可以将两份合同视为一份合同（拟称《完整购房合同》）。

    在《完整购房合同》中，购房人和开发商之间的约定是：购房人按照国家规定，本应向开发商支付20%房款的首期款，但购房人可以仅向开发商支付10%的首期款，另外10%的部分首期款由开发商以代购房人垫付的名义支付给开发商自己（实际上该笔10%首期款的款项并未作为借款借出，也未作为购房人支付的剩余10%首期款进入开发商的帐户），由购房人于交房时偿付给开发商。

    在按揭贷款买房业务中，购房合同和按揭贷款合同之间存在着相互依赖的关系，如果不能取得银行的按揭贷款，则按揭贷款买房无法进行，这既是目前的交易惯例，也是合同各方所共知的。在上述合同中，开发商和购房人虚构了“借款”和“支付10%首期款”这“一进一出”的两笔交易，将开发商本未收到的款项虚构成已经收到了相关款项的事实，这样做的目的是为了使合同当事人——购房人符合国家（银行）关于办理住房按揭贷款必须达到20%首期款的条件，从而获得银行贷款。

    也就是说，上述开发商和购房人恶意串通，通过虚构相关交易的形式，使银行误认为购房者已经支付了2成首期款，从而实施贷款行为。但是由于开发商事实上只收到了一成首期款，那么在按揭贷款办下来以后，购房者不仅要按时逐期偿还银行贷款，还需要同时偿还开发商的“借款”。在购房人还款能力不增强的情况下，无疑加大了银行的贷款偿还风险。也就是说，上述开发商和购房人通过合同约定的形式，恶意串通，虚构交易，骗取银行的信赖，损害合同外的第三人——银行的合法权益。此种行为依法应当被认定无效。

    同时，上述行为还符合《合同法》第五十二条第（三）款规定的“以合法形式掩盖非法目的”的规定，即便开发商与购房人所签订的购房合同、补充协议被认定为有效，即便二者虚构交易的行为是否被认定为无效，二者的行为同样符合以合法形式掩盖其“骗取银行信赖，损害银行利益”这一非法目的，因此当归于无效。

    【结语】

    综上所述，购房人可以主张其与开发商之间签订的《购房合同》及《补充协议》，因属于恶意串通，损害了贷款银行的合法权益；且其属于以合法形式掩盖其损害银行合法利益的非法目的，应当归于无效。

    在达到无效之后，要求提前清偿银行贷款，这样可以最大限度的挽回损失。