【文】郑绪华律师 

    最近，据媒体报道，被称为“房屋银行”的瑞峰百年公司关门，导致大量业主和租客利益受损，并引发一系列法律问题。

    初闻之下，不知房屋银行为何物；继而读之，才从媒体的个案报道中有所了解。所谓房屋银行，按照媒体报道的业务模式，是指房屋业主将其房屋委托给瑞峰百年公司（下称瑞峰百年）经营管理，业主一般给予瑞峰百年一定时间的免租期（一般为45天，在此期间瑞峰百年不用向业主缴纳费用）。免租期满后，瑞峰百年按照固定费用向业主缴纳房屋在托管期内可能产生的收益；瑞峰百年在取得房屋的管理经营权后，将房屋对外出租。

    如此看来，瑞峰百年的经营模式果然颇像银行，瑞峰百年象银行一样吸纳大量房屋，作为对价，其向房屋提供者即业主支付固定费用，相当于银行支付给储户的存款利息；然后又将这些房屋出租出去，象银行贷款一样。这样，瑞峰百年就赚取了对外出租租金和支付给业主费用之间的利差。

    上述“房屋银行”的称谓仅从经济运行的角度形象地介绍了房屋银行——瑞峰百年的盈利模式，但是如何从法律上看待房屋银行这种营业模式，进而更清晰的分析和处理业主、房屋银行及租户之间的法律关系和利益纠纷，才是解决前述业主、租客利益纠葛问题的重要前提。

    一、房屋银行和业主之间是租赁关系，不是托管关系

    1、房屋银行和业主之间是租赁关系

    根据上述对房屋银行运作模式的描述，业主将房屋的占有权、使用权在一定期限内转移给房屋银行，由后者利用相应的资源将房屋对外出租；作为业主转移占有权和使用权的对价，房屋银行向业主支付一定数额的费用，取得业主房屋的占有使用权。

    从上述双方之间的权利义务关系考察，双方之间的行为特征完全符合租赁合同法律关系的各种要素。

    2、房屋银行和业主之间不是委托管理关系

    有观点认为，业主将房屋交给房屋银行的行为属于托管行为，因此，业主和房屋银行之间法律关系属于托管关系。这种说法仅流于这种经济现象的表面，未能深入理解托管关系的法律特征。

    所谓托管，是委托管理的简称，实质上是一种委托关系，是委托人将其财物或事务交给受托人，有受托人根据自己的意志，运用自己的智慧和经验等承办所委托的事务或处理所委托的财物，委托人向受托人支付委托费用的行为。当然，在少数情况下也可能出现无偿委托，但若没有受托人自愿放弃委托费用，无偿委托的行为是不可能发生的。

    在委托关系中，有两个重要的法律特征：第一、受托人须具有为委托人服务的意思表示，并在该意思表示的基础上从事委托事务或处理委托财物的行为。也就是说，受托人明知自己处理的是委托人而非自己的事务或财物，无论受托人以委托人的名义还是以自己的名义办理受托事务，该意思表示不受影响。第二、作为受托人为委托人承办委托事务或处理委托财物的对价，委托人必须向受托人支付委托费用。

    那么，上述业主将其房屋交给房屋银行并向房屋银行收取固定费用的行为，是否符合委托关系的特征呢？

    第一、业主并没有将其房屋交给房屋银行且为业主自己进行打理的意思表示，业主关心的是收取固定利益，而不是房屋如何使用经营才能获得最大收益；在此种情况下，业主不可能向房屋银行支付委托费用；相反，房屋银行因其取得房屋的占有、使用权，还须向业主支付固定费用。

    因此，房屋银行模式不具有委托关系中委托人向受托人支付委托费用的要素。

    第二、房屋银行在支付固定费用取得房屋的占有使用权后，并非以为业主服务的意思表示在为业主从事房屋的管理和经营行为，而是为自己的利益在从事管理经营房屋的行为。

    综上，房屋银行运作模式不具有委托管理的法律特征和法律要件，不属于委托管理行为。

    二、房屋银行的运作模式是一种房屋转租法律关系

    根据前文论述，业主和房屋银行之间是房屋租赁关系；其后房屋银行将房屋租赁给租客的行为是一种转租关系。

    三、维权途径

    在转租法律关系中，若处于承上启下的转租出租人违约，业主和租客均只有通过向转租出租人即房屋银行主张权利，而不能向业主或租客间接主张权利。