经济型酒店旨在为到城市商务旅行的中等收入人群提供方便、舒适的住宿服务。相对比较低廉的价格，简约、舒适、干净的设施和星级的服务，使经济型酒店如雨后春笋般相继出现于国内各大城市。

    在诱人的市场前景下,风险与利润也如影随形。一个成熟的企业家，总是在对风险和利润进行合理评估的情况下，在二者之间进行权衡和取舍，以期用最小的风险搏取最大的利润。

    法律风险是各种风险中很重要的一类风险，应当施以足够的注意，采取相应的防范和应对措施。

    以下是针对经济型酒店在开发中常见法律风险问题的初步探索。

    一、经济型酒店在开发过程中的主要法律风险

    经济型酒店主要通过物业租赁、物业购买、合作建造、酒店并购以及特许经营等方式实施扩张，现就酒店管理公司在上述方式操作过程中可能出现的法律风险分述如下：

    1、物业租赁

    （1）权利负担：拟租用物业（下称物业）上存在权利负担，如被设定抵押权、共有权、优先受偿权或优先承租权等；

    这类情况下，若存在在先抵押权，根据最高法院的司法解释，不适用“买卖不破租赁” 的法律原则，租赁的持续性和稳定性会受到抵押权行使和拍卖的影响；若存在其他优先权，则其他优先权的行使对租赁的存续亦会有很大的影响。

    （2）物业为军用物业；

    军用物业用于商业经营需要履行军队的严格审批程序，且租赁年限无法获得承诺保障。

    （3）物业为工业厂房：在深圳、广州等发达城市，根据城市规划立法的要求，工业厂房改建为酒店的装修方案必须经城市规划部门审批方可动工，否则，装修工程无法进行。因此，存在物业土地用途的变更问题。

    （4）物业为民宅：在深圳、广州等发达城市，存在着“住房禁商”的立法，这种地方立法禁止将住宅出租用于办公和经商，虽然这种地方立法的效力不至于产生租赁合同无效的法律后果，但是对于承租物业准备装修开业的酒店业主来说，就会产生装修方案不能获得相应审批，不能获得酒店营业执照的后果。

    （5）出租方不是物业的登记所载产权人；

    这种情况下，如果没有获得业主的委托授权或转租权，出租方就会丧失出租物业的权利，丧失签约主体资格。

    （6）物业核准年限即将到期；

    物业的土地使用年限不能满足酒店的继续经营期限，届时如果不申请续期或申请续期不获批准，将使前期投入无法在核准年限内收回。

    2、酒店并购、物业购买

    近年来经济型酒店业内并购案例不断涌现，可以预见在未来两三年后，经济型酒店将出现重新整合的局面，届时，并购将是最常用的整合手段。并购中常见的法律风险有：

    （1）物业上存在抵押权、优先受偿权、共有权、查封等权利负担，如果不清除这些负担，可能导致物业购买方承担较大的负担。

    （2）以购买企业的方式来购买物业的，将面临该企业债权债务不明，可能陷入债务陷阱的法律风险。

    （3）物业上存在租赁权，如果不先行解除，将使原租赁权继续存续，致使购买方购买物业用于酒店经营的目的无法实现。

    3、合作建房

    在合作建房的合作模式下，首先必须考查的是项目的法律可行性，如是该项目不能取得国有土地使用权证，不能获得相关规划许可，将使该项目合作最后归于失败；另，双方的投入、分工及分配的约定必须清晰，否则，将会使工程无法正常进行，可能会产生纠纷等。

    4、特许加盟

    单纯的特许加盟对于拥有品牌的酒店管理公司来讲，只要其拥有商标、商号及企业名称和相应的组织体系能力，其作为特许方，在财务方面的法律风险不大，但是在品牌和商誉的维护方面，会遭遇不确定的法律风险。

    在加盟加委托管理的模式下，由于酒店管理公司受托成为酒店业主管理酒店的代理人，其会在管理（代理）权的行使方面，管理（代理）权的行使后果，以及酒店业主与酒店管理公司在酒店管理权的划分和控制等方面存在一定的法律风险。

    二、经济型酒店开发运作过程中的法律风险应对措施

    针对上述法律风险，酒店管理公司在进行开发时，可以采取以下相关对策，以降低经营风险：

    1.物业租赁时：

    （1）对于物业上存在的权利负担要求业主提供有效的反担保；

    （2）军用物业要求出租方提供《军用物业租赁许可证》，并尽可能要求对方对期限作出承诺或担保；

    （3）工业厂房和民宅出租用于酒店时，要求出租方办理物业用途变更手续，哪怕是临时变更（期限为一年）；因为临时变更用途后，二次装修可以获得规划部门的审批，正常施工完毕，将可以获得消防、特行等许可文件，从而为酒店正常开业准备必要的法律许可文件。

    （4）出租方不是物业所载权利人时，要求出租方提供委托书或原出租人同意其转租的文件；

    （5）物业核准年限即将到期时，要求业主向国土部门申请延期。

    2. 酒店并购、物业购买时：

    （1）做完整细致的尽职调查，若存在抵押等权利负担，要求卖方自行清除这些负担；或在对负担的情况充分了解的情况下，将其作为合同谈判的对价；

    （2）在债权债务不明的情况下，要求目标企业股东出具该企业资产清单，以及对外债权债务清单，由双方约定合同签署时间以前的债权债务，由卖方承担；之后的债务按债务由买方承担。

    在股权转让的情况下，需要对股权转让登记、资产的交割、重要文档的移交和印签的移交作出合理的安排。

    （3）若拟购买的物业上存在在先承租权时，可以要求业主解除原租赁合同，或者由买方来解除合同，此时要核算买方解除合同的违约成本等。

    3. 合作建房时：

    通过尽职调查，若获悉该项目无法获得合法的用地手续，建议放弃该项目；至于双方对合作事项的分工及成果的分配，可以通过合同条款的设计来实现。

    4. 特许加盟时：

    首先需要保证特许方对连锁品牌（包括商标商号等）具有合法的权利，其次，对加盟方进行必要的约束，以保证品牌质量；再次，通过合同条款设计，使得酒店管理公司对酒店具有与其管理义务相当的实际控制权。

    综上，在法律风险不可逾越的情况下，酒店管理公司应当务实的放弃开发该项目；在法律风险可以避免的情况下，酒店管理公司应该采取谨慎措施，避免该风险的出现；若不可避免，但根据市场法则和经验判断，又值得去冒险时，则应该注重商务谈判和合同条款的设计，以保证一旦风险变成现实时，可以最大限度地保护己方的合法权益，最大限度地减少己方的损失。