高院房地产领域十大经典案例解析（五）

韩某与某房地产公司商品房买卖合同纠纷案

【基本案情】

20ＸＸ年Ｘ月，韩某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：韩某购买某房地产公司开发的房屋一套；某房地产公司应于20ＸＸ年Ｘ月前，将已竣工验收备案登记的商品房交付韩某，逾期交付的，某房地产公司应承担逾期交房违约金。20ＸＸ年Ｘ月，该房屋经竣工验收合格，并进行了竣工验收备案登记。20ＸＸ年Ｘ月，某房地产公司通知韩某接房。韩某在验收房屋时，发现讼争房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，韩某便以房屋需要整改为由不予接房。某房地产公司不允，韩某遂诉至法院，要求某房地产公司整改房屋生活阳台铁栏杆直接捆绑的室外电线，并承担逾期交房违约金。20ＸＸ年Ｘ月，案外人对公共露台铁栏杆转角处的室外电线搭进行了拆除。

【裁判情况】

法院终审认为，讼争房屋虽已经验收合格，但与讼争房屋生活阳台相连的公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，使房屋的正常使用受严重影响，韩某有权拒绝接房，某房地产公司构成违约。法院判决某房地产公司给付韩某相应的逾期交房违约金。

【法官点评】

房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝接房。开发商交付的房屋是否符合交付条件，购房者在哪些条件下可以拒绝接房，一要尊重当事人的约定；二要看是否满足法律法规规定的标准；三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。一般情况下，开发商已取得竣工验收备案登记证，已经符合合同的约定和法律的规定，购房人不能拒绝接房。如果双方在合同中约定有特别的交付条件和标准，开发商不能以已取得竣工验收备案登记为由对抗购房人。开发商交付的房屋存在重大安全隐患，不能满足基本使用功能的，购房者也可以拒接房屋。