高院房地产领域十大经典案例解析（四）

韩某与某房地产公司商品房买卖合同纠纷案

【基本案情】

20XX年X月，韩某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：韩某购买某房地产公司开发的住宅房屋一套；某房地产公司应在20XX年X月前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付韩某，逾期交付的，某房地产公司自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，向韩某支付已交付房价款日万分之五的违约金；某房地产公司交付房屋时取得了竣工验收备案登记的，韩某不得以其他理由拒绝接房，接房时韩某认为需维修的事项，应按《商品房质量保证书》的规定，要求某房地产公司承担保修义务。但是，维修事项不能作为拒接房屋并要求某房地产公司承担逾期交房责任的理由。20ＸＸ年Ｘ月，某房地产公司取得竣工验收备案登记证。20ＸＸ年Ｘ月，韩某接到公司接房通知，却以房屋需要维修为由不接房。20ＸＸ年Ｘ月，某房地产公司将维修后的房屋交付给韩某。韩某要求某房地产公司承担20ＸＸ年Ｘ月至20ＸＸ年Ｘ月期间的逾期交房违约金，被某房地产公司拒绝。韩某遂起诉至法院。

【判决情况】

法院终审认为，韩某与某房地产公司在购房合同中明确约定，房屋维修事项不能作为拒绝接房及要求某房地产公司承担逾期交房责任的理由，故某房地产公司于20ＸＸ年Ｘ月通知其接房而未予接房的责任应由韩某自行承担。但是，某房地产公司应当承担20ＸＸ年Ｘ月至20ＸＸ年Ｘ月期间的逾期交房违约责任，遂判决支持了韩某的部分诉讼请求。

【律师观点】：

不具备法定或约定的拒绝接房条件时，购房者拒绝接房的后果应自行承担。本案中，开发商与购房者在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记，并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。所以，购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房。但是，经过竣工验收后，应予接房，不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。如果确实存在整改事项，可向开发商主张整改并整改期间的损失。