事实与理由：被告1XXX公司系“XXX购物中心”项目商品房开发建设单位，其分别于2011年、2013年取得该项目商业裙楼西组团、东组团商业商品房预售许可证，被告1为许可证登记售房单位。被告1与被告2ks公司于2018年7月18日签订《XXX广场商业裙楼收购协议》（原告于起诉前才知悉该协议内容），依据该协议约定内容可知被告签署协议并非以“XXX广场”商业裙楼产权转移登记给上海ks公司为目的，实为委托上海ks公司对商业裙楼进行包销，并授权上海ks公司对裙楼销售后商业进行整体运营，同时被告允许且上海ks公司实际使用合肥XXX公司售楼部对外进行物业销售推广宣传、办公、物业销售等。期间上海ks公司为履行销售委托事宜还设立关联履行主体安徽xhhl置业投资有限公司（原安徽XX公司更名）从事商品房的营销及后期商业运营。原告购房前至被告售楼部实地考察后认为项目开发建设单位（开发商）sd集团为国内知名企业，其综合实力及商誉定能保障物业品质和投资前景，不会出现履约风险。2020年1月9日，原告至合肥市蜀山区望江西XX“XXX购物中心"（备案名：“XXX花园”）项目售楼处签订《商品房买卖合同》。合同签订后一直联系经办买卖事宜处理合同履行事宜，但三被告均未履行合同义务。2020年11月10日被告1突然在案涉项目案场张贴《解除合同通知书》，公开通知于2020年11月15日解除原告此前尚不知悉由被告1和被告2签署《XXX广场商业裙楼收购协议》，此举导致包括原告在内近百名购房者恐慌，被告行为表明其不愿履行商品房买卖合同约定出卖人义务。综上，原告认为：被告1系案涉项目建设单位、开发主体，案涉项目销售许可证载明的销售单位,被告1委托被告2销售案涉商铺事实客观存在，双方委托销售代理关系真实合法有效。原告已支付合同约定应付款项，被告1系原告签署商品房买卖合同出卖方，其应履行合同出卖人义务，但经原告多次催促仍未实际履行办理商品房合同销售备案、未协助办理银行按揭贷款、未交付房屋等合同义务。
XXX公司辩称：本案商品房买卖合同的当事人是xhhl公司和原告，相关款项我方均未收取，我方不是本案合同当事人，根据合同相对性原则，我方不是适格被告，不承担本案相应的责任。
ks公司、xhhl公司辩称：一、答辩人在销售案涉商品房前，已经依法取得XXX公司的授权，案涉《商品房买卖合同》系ks公司代理XXX公司与原告签订，应当由XXX公司履行交房等合同义务，但。1.ks公司与XXX公司签订的《XXX广场商业裙房收购协议》实际授权上海ks公司销售案涉商铺。2018年7月18日，双方签订《西湖国际广场商业裙房收购协议》，协议约定上海ks公司以5.6亿元收购XXX公建区东、西组团1-3层商业裙房以及地下商业超市。同时协议第二条转让与销售第1条约定，甲方（合肥XXX公司）同意在签订目标资产《商品房买卖合同》时，既可以与乙方（上海ks公司）签订《商品房买卖合同》，也可以与乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》，收到的款项甲方认同是乙方的收购款项；第3条约定乙方根据商铺不同位置和市场比价原则，在5.6亿元的收购控制总价内，制定一铺一价价格备案表，作为乙方招商运营、成本与税务，但核算的依据,以及该协议的第四条乙方运作开展工作的约定，都可以看出，双方实际约定了在合肥XXX公司未收到收购款项前，即授权上海ks公司进入销售现场进行销售工作，并同意与上海XX公司招揽的业主签订《商品房买卖合同》。这实际授权上海XX公司代理销售，代理合肥XXX公司销售案涉商铺。2.合肥XXX公司通过《声明》将上述事实予以公告，使得广大业主相信上海ks公司有处分权。2018年9月，合肥XXX公司出具了《关于XXX广场商业裙房的声明》，声明其已经与上海ks公司签订了前述收购协议，并声明XXX广场商业裙房已经由上海ks公司负责招商运营。该声明将授权上海ks公司代理销售的事实再次予以确认，并向原告在内的广大业主进行公示，使得原告相信上海ks公司有处分权，并进而与上海ks公司进行交易。因此而签订的《商品房买卖合同》应当直接约束合肥XXX公司与原告，合肥XXX公司有义务，但办理后续的合同备案登记、产权登记并交付房屋。3,在案涉商铺的实际销售过程中，XXX公司对于上海ks公司代理销售的事实是知晓并认可的。上述《XXX广场商业裙房收购协议》签订后，合肥XXX公司同意上海ks公司在其售楼部100处设置销售部，并以XXX公司的名义进行装修，实际销售时，上海ks公司也将收购协议及声明向购房者进行了披露。在销售过程，合肥XXX公司要求上海ks公司定期汇报销售情况及招商进度，XXX公司对于上海ks公司代理销售的事实是知晓并认可的。二、合肥XXX公司以债务，但加入的方式承担了《商品房买卖合同》的产权办理登记义务，但。合肥XXX公司在2018年9月出具的《关于XXX广场商业裙房的声明》最后一段表述“本公司将按《西湖国际广场商业裙房收购协议》约定的条件成就时办理权属证书"。可以看出，合肥XXX公司以债务，但加入的方式承担了《商品房买卖合同》约定的办理产权登记的义务，但，合肥XXX公司需继续履行《商品房买卖合同》，并有义务，但办理后续的合同备案登记、产权登记并交付房屋。三、上海ks公司愿意继续协调后续合同备案登记、产权登记、交付房屋手续的办理。如前所述，合肥XXX公司授权上海ks公司销售案涉商铺，XXX公司对于代理销售的事实是知晓并认可的。因此，案涉《商品房买卖合同》应当直接约束原告与合肥XXX公司，且案涉商铺产权属于合肥XXX公司所有，应当由合肥XXX公司继续履行《商品房买卖合同》，办理后续的合同备案登记、产权登记并交付房屋等手续。
法院认定事实如下：
2018年7月18日，XXX公司（甲方）与ks公司（乙方）签订《XXX广场商业裙楼收购协议》，对于乙方整体收购甲方所开发的XXX公建区东、西组团1-3层商业与地下商业相关资产事宜进行约定，主要内容为：第一条目标资产转让范围和转让价格2.收购的目标资产为XXX广场商业裙房（XXX公建区东、西组团1-3层商业裙房、XXX公建区地下商业超市）。3.目标资产收购总价为56000万元，甲、乙双方按国家规定各自承担税费。4.甲方提供目标资产明细清单作为本协议附件，甲方提供政府实测报告为本协议附件，包括但不限于每一层与每个铺、位的测绘图（面积）作为合同附件。商业预售证作为附件，凡该地块所有的开发手续作为本合同附件。第二条转让和销售1.甲方同意在签订目标资产《商品房买卖合同》时，既可以与乙方签订《商品房买卖合同》，也可以与乙方指定的第三方签订《商品房买卖合同》，收到的款项甲方认同是乙方的收购款项，但乙方指定的第三方不超过60家单位或个人（包括与乙方股东）。2.甲方同意在签订《商品房买卖合同》（包括与乙方指定的第三方签约）时，每间商铺的单方合同价由乙方根据位置的不同自行定价，但合同价不得低于6000元/平方米，且总合同价不得高于56000万元。3.乙方根据商铺不同位置和市场比例原则，在56000万元的收购控制总价内，制定一铺一价价格备案表，作为乙方招商运营成本与税务，但核算的依据。对此，甲方予以同意与支持。4.目标资产可以分批交付，以目标资产的现状交付。交付以甲乙双方签订对应商铺的《商品房买卖合同》且对应商铺房款全款付清之日。第三条收购款项支付1.乙方应在本协议签订后十个工作日内向甲方支付定金1000万元，在2019年3月15日前一次性支付至总价款的50%（不含定金），在2019年11月15日前一次性支付住总价款的100%。乙方在1000万元定金汇入甲方账户后乙方运作团队即可进入甲方项目现场开展工作。2.乙方款项支付到总价款的50%时，甲方同意将乙方已支付的总价款的50%收购款冲抵一个组团（东或西组团由乙方在当时确定）内商铺的购房款,并与乙方签订对应商铺的《商品房买卖合同》（购房款以一铺一价价格备案表为准，但一个商铺组团的总合同价不得超过总价款的50%）。甲方同意就全款付清的商铺按乙方所指定的单位或个人办理房产过户手续，非甲方原因不能办理的由乙方自行承担相关责任。第四条乙方运作开展工作1.乙方在1000万元定金汇入甲方账户后，甲方同意免费提供甲方项目售楼售房现场给乙方运作团队开展工作。5.甲方同意在乙方支付1000万元定金后进入装修施工程序，甲方同意乙方以甲方的名义申报装修工程，在相关部门核准后甲方乙方进入一个组团现场进行装修施工。第五条目标资产转让的履行1.甲方收到乙方定金10个工作日内，甲方配合乙方根据作为合同附件的目标资产明细清单，进行资产清点工作，并且在甲乙双方签署后生效。2.乙方将办理产权所需费用及相关文件资料缴纳至甲方后，由甲方负责办理相关产权手续。乙方配合办理权属转移转让手续，因乙方或乙方指定的第三方不配合办理的，甲方不承担任何责任。3.自本合同签署之日起至目标资产交付之日前甲方应妥善管理目标资产，交付后由乙方自行管理。……第八条甲方需要提供的附件1.甲方提供的目标资产明细清单（双方签字认可）；2.甲方提供的目标资产测绘报告及测绘图复印件；预售证复印件；3.土地使用权属证明，使用权证和土管局证明复印近及开发所需的全部证件；4.已具备竣工交付条件的相关手续及规划许可证（正本）。该合同所附附件明细载明，附件包括：1.该宗地的土地证；2.建筑工程规划许可证；3.发改委立项批文；4.施工许可证；5.商品房预售证；6.用地规划许可证；7.竣工验收备案证书；8.规划正本；9.全套图纸；10.不动产测绘报告；11.全部商铺平面图。该项目已取得建设工程规划许可证正本。
ks公司于2018年7月23日向XXX公司支付收购定金1000万元，后在该项目现场设立售楼部销售房屋。
2018年9月，XXX公司出具《关于XXX广场商业裙房的声明》，内容为：本公司开发的位于合肥市望江西路69号7万平方米的西湖XX商业裙房已与上海ks投资管理有限公司达成了《XXX广场商业裙房收购协议》，目前XXX广场商业裙房已由上海ks投资管理有限公司负责招商运营，一切的相关责任由上海ks投资管理有限公司负责。本公司将按《XXX广场商业裙房收购协议》约定的条件成就时办理权属证书。
2019年3月15日，ks公司向XXX公司支付300万元,凭证附言收购款。
2019年9月，ks公司、高某某向XXX公司出具《担保函》，内容为“鉴于ks公司与XXX公司订立《XXX广场商业裙房收购协议》，高XX为ks公司实际控制人，现我们（ks公司与高XX）承诺并担保如下：一、我们一致确认,因履行该协议给贵司造成的所有损失及责任（包括但不限于贵司根据原协议享有的债权及利息、违约金、损害赔偿金、因乙方销售行为导致业主向贵司提起的赔偿以及为实现该等权益而支付的诉讼费、律师费等费用）由我们共同承担连带责任，并承诺给贵司造成上述损失及责任产生后3日内向贵司予以全额赔偿，若逾期赔偿的，同意向贵司承担贰仟万作为违约金。二、我们承诺若由于未经贵司同意而销售房产给贵司带来的一切损失由我们承担，一切责任与贵司无关等”。
XXX公司于2020年11月10日向ks公司送达《解除合同通知书》，经确认，案涉房屋中已对外销售102套。后XXX公司以ks公司、高某某、安徽XX公司为被告提起诉讼，请求确认XXX公司与ks公司2018年7月18日签订的《XXX广场商业裙房收购协议》于2020年11月15日解除；2、判令ks公司将借用房屋七间（XXX广场西组团商141号-商144号四间商铺，东组团商111号、商138、商139号卷间商铺）腾空归还XXX公司，并支付自2020年11月16日起至实际归还XXX公司之日止的占有使用费XXX元（暂计算至2021年3月15日）；3、判令ks公司将装修现场返还XXX公司，并按每日1万元的标准（具体以评估为准）向XXX公司支付装修现场自2020年11月16日至实际归还XXX之日止的占有使用费120万元（暂计算至2021年3月15日）；4、判令ks公司向XXX公司支付逾期利息408XXXX7534.25元；5、判令XXX公司没收1000万定金;6、判令确认案涉房屋装修成果归XXX公司所有；7、判令ks公司向XXX公司支付自合同签署之日起至实际归还XXX公司之日止的物业费XXX.91元（暂计算至2021年3月15日），向XXX公司支付装修期间使用的水电费21191.3元，已经收取300万元，要求实际支付XXX.21元。8、判令ks公司承担本案的诉讼费用。9、判令高XX、XX公司对上述诉请2、3、4、7、8项承担连带担保责任。2021年9月7日，合肥市中级人民法院做出（2021）皖01民初891号民事判决，判决：1.确认合肥XXX房地产投资有限公司与上海凯圣投资管理有限公司2018年7月18日签订的《XXX广场商业裙房收购协议》于2020年11月15日解除；2.上海ks投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向合肥XXX房地产投资有限公司返还案涉XXX广场商业裙房（已对外销售的102套房产除外）；3.……。XXX公司及ks公司均不服该判决，上诉至安徽省高级人民法院，安徽省高级人民法院作出（2021）皖民终1468号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2018年12月4日，ks公司向安徽XX公司（以下简称XX公司）出具授权委托书，载明：合肥市XXX广场裙楼（XXX购物中心）由我公司通过资产并购取得，并进行运营、装修、招商等工作。现授权及全权委托安徽XX公司对本项目进行所有运营、装修、招商等一切业务，但坐落于蜀山区望江西路69号XXX花园公建区东组团商104的不动产以房权证合产字第811XXXX6998号登记于XXX公司名下，登记时间为2016年10月17日，登记类型为首次登记，登记原因为新建商品房，无抵押及查封登记。
另：部分款未清购房户，应法院要求将尾款付至指定账户，部分未付购房户以被告违约，请求解除合同，返还购房款、团购费，承担违约金。
法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定,“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，本案XXX公司与XX公司签订《XXX广场商业裙房收购协议》，将商品房预售许可证、建设工程规划许可证等相关文件作为附件交与ks公司，随即允许ks公司在XXX广场设立并实际使用唯一的商业地产售楼部；XXX公司公示出具的《关于XXX广场商业裙房的声明》载明已与ks公司签订上述收购协议并由ks公司负责招商运营，并明确在收购协议约定条件成就时办理权属证书。在XXX公司通知解除前述《XXX广场商业裙房收购协议》之前，包括本案所涉房屋在内的102套房屋在售楼部以销售有近两年之久，且双方曾就房屋销售面积及收入情况进行沟通，而XXX公司对ks公司及其授权的主体出售案涉房屋未作任何反对的意思表示，即受托人ks公司对案涉房屋销售有代理权。
作为买受人与ks公司授权的xhhl公司签订《商品房买卖合同》时，通过声明及ks公司的销售行为可知ks公司与XXX公司之间存在代理关系及ks公司委托西湖XX公司销售案涉房屋，xhhl公司系以自己的名义，在XXX公司的授权范围内与订立房屋买卖合同，在并无确切证据证明该合同只约束ks公司与的情形下，该合同直接约束委托人XXX公司和原告。
基于上述认为，原告付清房款并要求继续合同的，法院判决XXX公司给予交房办证，满足合同约定的付款的，还判令XXX公司承担迟延交付违约金。对于要求解除合同、返还购房款的，法院判决解除合同，XXX公司负责退款支付违约金。