商品房未经消防验收业主可拒收

 2008年6月，福建省福清市一家房地产公司将正在开发建设中的一套商品房预售给郭某。双方签订《商品房买卖合同》，约定公司应在2008年9月30日前交付验收合格的房屋，并对相关违约事项相关违约金进行了约定。合同签订后，郭某付清全部购房款。

 2008年10月，商品房经有关建设、勘察、设计等单位验收合格，同意投入使用。同月，房地产公司通知郭某接收房屋。郭某以公司未能提供商品房消防验收合格手续为由拒绝接收房屋。

 2008年12月，福清市公安消防大队出具了建筑工程消防验收意见书，确认该房屋消防验收基本合格。房地产公司于2009年6月再次通知郭某接收房屋，但郭某办理交房手续时，公司要求他交纳从2008年11月起包括物业管理费在内的相关费用，郭某再次拒绝收房，并向法院起诉。经法官调解，被告房地产公司就逾期交房向原告郭某作出了一定补偿，郭某撤回起诉。

 一般情况下，《商品房买卖合同》均明确约定房屋交付使用的条件为“商品房经竣工验收合格”，实践中，人们对竣工验收合格包括经设计、施工、监理、建设单位验收合格不持异议，但对是否还应包括消防等专项验收合格，开发商与业主往往存在截然不同的意见。

 笔者认为，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当具有法律效力，双方当事人必须严格依照合同享有权利、承担义务。对于该合同中所约定的“商品房经竣工验收合格”应如何界定，可结合相关法律规定来理解。

 我国消防法第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”可见，消防验收合格也是建筑工程验收合格的一项内容。同时，结合合同法第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，可以认定《商品房买卖合同》关于“该商品房经验收合格”应当包括经消防验收合格的含义。业主根据合同约定有权拒绝接收未经消防验收合格的商品房，而开发商则应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，因商品房不符合合同约定的交房条件，买受人拒绝接受，开发商的行为构成履行不当，依法应承担修理、更换、重做等继续履行责任。2008年12月，经消防部门确认房屋消防验收合格，开发商再次通知业主办理交房手续，正是继续履行合同的体现，但因其未按约定时间交付符合合同约定的商品房已构成履行迟延，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。

 （作者单位：福建省高级人民法院、福建省福清市人民法院）