厂房租赁合同纠纷。代理被告胜诉，如遇合同方施工导致提前结束合同，应当退还使用方剩余租金

律师观点分析

上诉人（原审被告）：天津XX，住所地天津自贸试验区

委托诉讼代理人：杨XX，男，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：天津市某X配货服务中心，住所地天津市滨海新区

委托诉讼代理人：闫XX，江苏XX律师。

原审第三人：天津XXX有限公司，住所地天津经济技术开XX

上诉人天津XX（以下简称某某通公司）因与被上诉人天津市某X配货服务中心（以下简称某X配货），原审第三人天津XXX有限公司（以下简称XXX）租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初17336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

某某通公司上诉请求:1.依法撤销一审判决第一项、第三项;2.依法改判驳回某X配货的有关租金以及赔偿款等诉讼请求或发回重审;3.依法判令X颖配货承担本案两审的所有诉讼费用。事实和理由:一、本案一审判决对于超出租赁期限的部分无效,仅认定该期限的租金不应支付,但并未对某X配货未在合同期满前腾空场地、仍占用场地的事实予以认定;某X配货在该期间内仍占有使用场地,应支付相应的场地使用费,一审判决对该部分事实存在重大遗漏。某某通公司与某X配货签署的《场地租赁合同》约定的租赁期限至2021年6月14日止,而涉案场地所有权人XXX对外租赁期限至2021年5月22日止,对于转租期限超出承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,对于该超出期限系无权处分,合同部分无效。基于租赁期限至2021年5月22日止的事实,某X配货应于租赁期限届满前腾空场地,但某X配货至今未将涉案场地移交给作为合同相对方的某某通公司,且经一审庭审中XXX表示,某X配货系在2021年6月14日之后才将涉案场地腾空并交付,在2021年5月23日至2021年6月14日,某X配货一直占有并使用该涉案场地,其应向某某通公司支付该期间的场地使用费。一审法院仅片面认定超出期限不支付租金,但对于X颖配货超出租赁期限仍占有使用涉案场地的事实未予认定,系重大遗漏,某X配货应支付自2021年5月23日起至实际交付之日止的场地使用费。二、本案一审判决对于X颖配货违约事实并未认定,系重大事实遗漏。某X配货违反合同约定违法转租,应承担相应违约责任,某某通公司可随时解除合同,无需退还租金,且某X配货因违法转租造成的损失应自行承担,其无权主张由某某通公司承担损失,更无权因其违约而获利。根据某某通公司与某X配货签署的《场地租赁合同》第五条“在本合同期内,任何一方不得违约,如乙方违约,甲方有权终止合同,乙方所交纳的租赁费一律不予退还”、第六条第六款“未经甲方许可,乙方私自将场地转租与他人,甲方有权解除合同,押金及已交租金不退”的约定,在一审庭审中,某某通公司得知某X配货在未经其同意的情况下,擅自将涉案场地转租给多家车队及18家汽车维修店使用,该涉案场地范围不足以承担这些店铺,存在安全生产隐患,某X配货擅自转租的行为已违反了合同约定,构成违约,某某通公司有权随时终止合同,已收取的租赁费不予退还。同时,某X配货主张的损失并无事实依据和法律依据,其违反合同约定擅自将涉案场地转租给多家车队及18家汽车维修店使用的行为造成的任何损失均应由其自行承担。根据合同约定,提供用水用电及其他配套设施并非某某通公司的义务,而应由某X配货自行解决,因停水停电给其违法转租的商户造成的损失应由某X配货自行承担。三、某某通公司并无违约,某某通公司送达的通知明确要求某X配货在合同到期日前清空场地放置物,并未提前解约;且依据合同约定,某某通公司并无为某X配货提供协调场地用水用电及其他配套设施的义务,应由某X配货自行解决,涉案场地停水停电造成的损失应由某X配货自行承担。某某通公司并不存在违约事实。首先,基于X颖配货违反合同约定擅自转租的事实,某某通公司秉着维持友好关系的态度,并未提前终止合同,而向某X配货送达通知、要求其在合同到期日前腾空场地放置物,并非提前解约;其次,某某通公司与某X配货签署的《场地租赁合同》中并未约定由某某通公司提供协调场地用水用电及其他配套设施的义务,涉案场地的用水用电问题应由某X配货自行解决,在2021年5月22日停水停电的情况下,应由某X配货自行协调场地用水用电问题,因其未协调好给转租的商户造成的损失应由其自行承担,其主张由某某通公司承担损失无事实依据和法律依据。一审判决遗漏某X配货违约事实,忽视协调用水用电系某X配货自身责任的事实,判决由某某通公司承担部分损失,明显错误,应予撤销。四、某X配货一直不允许某某通公司取回集装箱内物品的行为,严重影响了某某通公司的正常经营活动,某某通公司有权主张集装箱内物品的返还或予以抵扣相应款项。案涉集装箱内多为某某通公司经营所需的灭火器、桌椅及其他铁质物品,某某通公司多次表示要取回集装箱内的物品,但自2021年3月起,某X配货明确表示不允许某某通公司取回集装箱内的物品,至今,集装箱内的物品尚未取回。综上,一审判决存在重要事实认定错误和重大遗漏,导致认定事实不清。首先,超出租赁期限的部分认定无效,租金不应支付,但忽视了某X配货在2021年5月23日至2021年6月14日的占有、使用涉案场地的事实,某X配货应支付该期间的场地使用费;其次,某X配货存在擅自转租的违约行为,其无权要求返还租金,更无权要求赔偿在其违法转租的情况下给其他商户造成的损失;最后,某某通公司并无违约行为,且依据合同约定,协调用水用电并非某某通公司义务,某X配货应自行承担因其协商不成而造成的损失。

某X配货辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

XXX述称，第一，XXX于2017年5月23日与天津XX公司（以下简称某王公司）签订的海川街81号东部空地租赁合同经过续租，合同到期为2021年5月。因建设规划调整，XXX于2021年4月15日向某王公司送达到期不续约通知函，通知承租人撤场准备，已经完全按照双方合同约定交还场地。第二，XXX为本案第三人无法律依据，XXX对某X配货、某某通公司签订的租赁合同内容并不知情，且无任何关系。依据民法典第717条的规定，某某通公司私自出租对XXX不具有约束力。给某X配货造成的经济损失由某某通公司自行承担。综上所述，XXX对该案不承担任何责任。

某X配货向一审法院起诉请求：1．判令X某通公司一次性退还某X配货预付的一个月租金37,500元、水电费9,000元，并赔偿某X配货一个月租金37,500元；2．判令X某通公司退还某X配货一个月未使用的场地建设费5,263元（10万元除以19个月）；3．判令X某通公司支付拖欠的集装箱使用费6,750元；4．判令X某通公司赔偿某X配货因合同违约给某X配货造成的损失361,675元；（以上暂计457,688元）；5．本案诉讼费用由某某通公司承担。后当庭变更诉讼请求为：1．判令X某通公司一次性退还某X配货预付的一个月租金28,750元、水电费8,748.6元，并赔偿某X配货一个月租金37,500元。2．判令X某通公司退还某X配货一个月未使用的场地建设费5,263元（10万元除以19个月）；3．判令X某通公司支付拖欠的集装箱使用费5,200元；4．判令X某通公司赔偿某X配货因合同违约给某X配货造成的损失361,675元；5．本案诉讼费用由某某通公司承担。

一审法院认定事实：XXX与某王公司就天津市经济技术开发区海川街81号厂房东XX空地签订租赁合同，约定租赁期限自2017年5月23日至2021年5月22日。某某通公司与某王公司签订租赁合同获得案涉场地使用权后，与某X配货签订租赁合同，约定租赁期限为2019年11月15日至2021年6月14日。双方约定场地租金为712,500元，某X配货向某某通公司额外支付购买空调、集装箱、场地施工建设费共计190,000元。合同约定，如遇合同方场地施工建设等因素收回场地导致提前结束本合同，如数退还某X配货未到期限所交纳的租赁费。上述款项某X配货均已足额向某某通公司支付。某X配货承租后，将案涉场地转租于多家车队及维修店。2021年4月15日，XXX向某王公司送达《到期不续约通知函》，载明案涉场地租赁合同不再续期，请提前做好撤场准备。2021年5月20日，某王公司向某某通公司出具《解约通知》，载明请在合同到期日前清空场地放置物，以便其将空地及时归还XXX。同日，某某通公司向某X配货出具《解约通知》，所载内容基本一致。庭审中，XXX陈述其于2021年5月22日对案涉场地停水停电。某X配货陈述其于2021年5月22日至6月10日期间陆续腾空交还场地。

一审法院认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。本案中，XXX对外租赁期限至2021年5月22日止，故某某通公司不享有2021年5月22日之后的案涉场地使用权，亦不具有收取2021年5月22日之后租金的权益，某某通公司应向某X配货退还多收取的2021年5月23日至2021年6月14日的租金28,750元（450,000元÷12÷30×23）。某某通公司同意退还水电费8,748.6元及支付集装箱使用费5,200元，一审法院予以照准。某X配货主张退还一个月的场地建设费，缺乏合同依据，一审法院不予支持。某某通公司与某X配货在均明知所有权人系XXX的情况下未与XXX核实租赁期限问题，一定程度上放任了超期转租情形的发生。综合租赁合同履行情况，某X配货亦陈述其自2021年5月22日至6月10日陆续腾空场地，故一审法院酌定某某通公司赔偿某X配货18,750元。某X配货向某某通公司主张赔偿36万余元损失，其虽提交赔偿协议，但该赔偿协议系其与众多转租户之间达成，赔偿金额合理性有待商榷，且其未举证证实上述损失已实际发生，从公平原则角度考量，一审法院对某X配货主张赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告天津XX于本判决生效之日起十日内退还原告天津市某X配货服务中心租金28,750元、水电费8,748.6元；二、被告天津XX于本判决生效之日起十日内给付原告天津市某X配货服务中心集装箱使用费5,200元；三、被告天津XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告天津市某X配货服务中心18,750元；四、驳回原告天津市某X配货服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,165元，减半收取计4,082.5元，由原告天津市某X配货服务中心负担3,534.5元，由被告天津XX负担548元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。”

二审审理期间，某某通公司提交了一份集装箱物品清单，欲证明某X配货不让其拿走存放在集装箱的东西。某X配货对于该份证据不予认可，认为是其单独制作，集装箱内的物品以及价值都是其自述的。XXX不发表质证意见，认为与其无关。某X配货、XXX没有提交新证据。上述清单为某某通公司单方制作，真实性无法核实，且无法达到其证明目的，对该份证据，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为一审认定的退还租金和赔偿损失数额是否有事实和法律依据。对此，某某通公司上诉主张不同意退还租金，但根据两审查明的事实看，双方约定的租赁期限超出了所有权人出租的租赁期限，其不应获取该部分期间的租金权益，一审法院据此认定某某通公司予以退还该期间的租金，有事实和法律依据，本院予以维持。某某通公司抗辩某X配货腾还时间晚于2021年6月14日，应支付占有使用费，但就此其一审期间并未提出独立诉请或反诉，对其该项抗辩，本院不予置评。关于赔偿损失问题，一审法院根据双方合同履行情况，酌定某某通公司赔偿某X配货18,750元，处理结果并无不当，某某通公司上诉主张某X配货存在违约转租，不应赔偿损失，但其两审期间既未提出相应诉请，亦未提交充分证据和依据，故对其该项上诉主张，本院亦不予支持。

综上所述，某某通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1,096元，由上诉人天津XX负担。