王可红律师
原创 香香律匣 江秀香律师
1.婚姻关系存续期间使用配偶工龄所购房改房，几种不同权属如何认定？
2.利用已死亡配偶生前的工龄优惠所购房改房，权属如何认定？
3.婚姻存续期间一方承租，离婚后用原配偶工龄优惠所购房改房，权属如何认定？
房改房诞生于1994年国务院下发的《 关于深化城镇住房制度改革的决定》，它是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房，简言之房改房就是享受国家房改优惠政策购得的公房（即公房私有化）。
房改房是推进住房制度改革下的产物，随着城镇制度改革的不断深化，其也渐渐退出历史舞台，但由于房改房在城镇房屋中的比例仍然占比不小，加之住房制度改革政策的复杂多样性，许多房改房产权明晰度不够，常常引发大量的矛盾纠纷，尤其是在离婚财产分配，以及析产等继承问题中尤为突出。
房改房使用配偶工龄有关参考意见
最高人民法院在2000年2月17日发布的《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（简称《复函》）中认为：夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购买房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。上述《复函》于2013年4月8日被废止。
住建部答复（建住房市函【1999】005号）观点认为，按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。夫妻一方按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，该住房应视为夫妻共有财产。
北京市高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见：【成本价购买公房的分割】婚姻关系存续期间用夫妻共同财产以成本价购买的登记在一方名下的公有住房应认定为夫妻共有财产，在离婚时应综合考虑房产来源、夫妻双方工龄折扣、是否影响另一方福利分房资格等因素予以公平分割。
江苏省高级人民法院家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）：享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购房改房的性质应当如何认定？房改房是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等各种因素综合考虑后在价值计算上给予职工政策性优惠福利的房屋。此种政策性优惠福利具有人身和财产双重属性，属于财产权益。生存配偶享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购房改房，是对原有承租权的承袭和转化，一般应当认定为夫妻共同财产。
由于现有法律及相关司法解释对房改房婚前与婚后的权属性质及分割问题未有明确的规定，仅有相关的参考意见及审理指南，实践中涉及房改房离婚财产的归属与分割问题引发的新型案件也日益增多，由于学界存在不同的观点，实务判例中对于工龄所购房改房的认定也不尽相同，其中对工龄优惠是“财产性权利”还是“政策性补贴”在实务中存在较大认识分歧。目前实务界倾向性观点认为，工龄优惠具备人们认可的经济价值，是一种财产性利益，具有财产权利的性质。
笔者认为，工龄优惠虽具有财产权益性质，但从购买房改房福利和优惠政策性质上看，带有浓厚的“人身”属性。当夫妻或近亲属因工龄优惠等就房改房权属产生争议时，应结合婚姻法、继承法等民事法律规定，并结合当事人之间的身份关系、不同种类工龄优惠性质、房款出资比例等因素综合进行认定分析。
法律分析
婚姻关系存续期间使用配偶工龄所购房改房，几种不同权属如何认定？
使用夫妻共有财产所购房改房
婚姻关系存续期间，夫妻双方用共同财产购买的房屋，即使权属证书登记在一方名 下，也应认定为夫妻共同财产。实务中，许多讼争房产虽登记于配偶一方名下，但系在婚姻存续期间参与房改所取得，且该房产房改时还享受了夫妻双方的工龄折扣的优惠政策，在无证据证明购房款系非用夫妻共同财产所购买时，应认定讼争房产系夫妻共同财产。
使用夫妻一方财产所购房改房
双方婚姻关系期间以一方财产购买房改房，该房屋房改时使用了配偶一方的工龄优惠折扣购买，考虑工龄优惠具有财产属性，房改款也系双方婚姻存续期间缴纳，虽产权登记在一方名下，但由于该房属于双方婚姻存续期间所取得的财产，应认定为夫妻共同财产。
离婚后长时间未对诉争的房改房处理
婚姻存续期间用对方工龄购买房改房，离婚后长时间并未提出对诉争房屋的处理，且对该套房屋的取得贡献较小，应属使用双方工龄，产权登记在一方名下的个人财产。
离婚后才取得产权且登记在一方名下
婚姻存续期间双方出资购房，使用双方工龄，离婚后才取得产权且登记在一方名下，未登记方出资且使用了工龄，应认定为双方共有财产。
利用已死亡配偶生前的工龄优惠所购房改房，权属如何认定？
对于使用已故配偶工龄优惠所购公房能否作为认定房屋权属依据，应结合民法、婚姻法以及继承法相关规定分析。
民法视角
从工龄优惠具有财产性权益出发，所购房改房含有死亡配偶一方财产性权益，在此基础上，认为所购公房含有死亡配偶一方财产性权益，但鉴于自然人民事权利能力与所有权取得的相关法律规则，在现有法律框架下，所购公房只能认定为健在一方个人所有。
婚姻法视角
根据婚姻法第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，夫妻存续期间始于结婚登记，终结于配偶一方或双方死亡或者办理离婚登记。在夫妻一方死亡后，夫妻关系因一方死亡而自然终止，另一方在购买房改房或者其他形式的不动产时，即使是使用了已故配偶的工龄优惠补贴，因房产并非夫妻关系存续期间购买取得，故不宜认定为夫妻共同财产，应视为个人财产。
继承法视角
为调合房改房权属与工龄优惠财产性权益的冲突，笔者认为基于购买该房屋时使用工龄而减少的费用，相应增值部分应在房屋的价值中予以析出，作为配偶一方的遗产由其继承人继承。