前 言
“住”在我们的生活中占据了重要位置。物业公司与业主的纠纷也逐渐增多。业主面对物业公司低质量的服务能否拒绝缴纳物业费？业主应当如何维护自己的合法权益？在日常生活中应当注意哪些与物业有关的问题？
01
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物业服务不到位，能否不交物业费？
王先生在某小区居住，未交纳近两年的物业费，物业公司多次催收无果故诉至法院。王先生辩称，物业公司服务存有问题，如垃圾清理不及时等，故拒绝交费。
法院经审理后认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。物业公司为王先生之房屋提供物业服务，王先生应当履行交纳物业费的义务。现物业公司要求王先生支付未交物业费，法院予以支持。王先生虽辩称物业服务不到位，但并无充分证据予以佐证，故法院对其辩称不予采纳。
2019-03-05
02
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认为物业服务内容收费标准不明确，能否拒交物业费？
刘先生是一名老国企退休员工，30年前入住单位宿舍时，单位承诺由其负担物业费并一直为其交纳。2015年1月1日，单位根据《关于在京中央和国家机关职工住宅物业管理和供热采暖改革意见》文件要求，不再缴纳或报销职工的物业服务费及采暖费，由业主个人向物业服务及供热单位缴纳物业服务费及采暖费。
但刘先生依旧认为应当由单位为其交纳物业费而拒交物业费，物业公司诉至法院。刘先生主张其与物业公司之间没有签订合同，物业公司收费没有依据、收费过高等理由进行抗辩。
法院经审理后认为，物业公司受刘先生原单位和开发商的委托对刘先生所住小区进行物业服务，虽然没有与刘先生签订直接的物业服务合同，但双方之间形成事实上的物业服务合同关系，刘先生应交纳相应物业费。
对于收费标准，因物业公司提交了北京市政府的相关文件，充分证明其收取物业费的服务项目、费用构成及收费标准的合理性，故双方对于物业费标准虽未约定，但根据相关文件，且双方已形成事实的物业服务关系，上述费用为物业服务过程中所需支付的费用，刘先生应向物业公司交纳上述费用，法院支持了物业公司的诉讼请求。
03
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新旧物业交接后，已交的物业费如何处理?
某小区物业公司更换，原物业公司A公司在两年合同期限届满后依约撤出该小区，B公司经小区业主大会选聘进入小区。之后在A公司清理该小区过去两年物业欠费期间，发现B公司收取了部分业主前两年的物业费，在此期间A公司从未授权B公司收取上述费用，于是联系B公司与其对账确认后签订了《协议书》，约定由B公司返还A公司该部分物业费，但B公司经多次催要后未依约返还相应费用。于是就该部分物业费，A公司同时起诉了业主和B公司。
业主认为其已按在小区内公示的通知履行了缴纳物业费的义务，而B公司认为其所收取的物业费是按照约定向业主预收的物业费，没有义务退还给A公司，应退还给业主。双方对于争议物业费的退还无法协商一致。
法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。A物业公司与B物业公司签订了《协议书》，双方之间成立合同关系，该合同关系是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。对于争议物业费，双方已签订协议明确了具体数额，在A公司提供相应服务且未向业主收取该部分物业费的情况下，现A公司要求预收该部分费用的B公司退还该部分费用，法院予以支持。A公司要求业主再次交纳该部分费用，于法无据，故不予支持。
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