律师观点分析
租赁期间动迁的，房东和租客的分配主要还是依据双方租赁合同的约定，有约定的按约定，所以在签订租赁合同时需要提前把动迁利益的分配进行约定。
上海市第一中级人民法院
民事 判 决 书
（2020）沪01民终3357号
上诉人（原审被告）：卞**，男，住上海市松江区。
上诉人（原审被告）：钱**，住上海市松江区。
两上诉人共同的委托诉讼代理人：杨XX，上海市XX律师。
被上诉人（原审原告）：李**，男，住安徽省巢湖市庐江县。
委托诉讼代理人：崔X，上海市XX律师。
上诉人卞**、钱**因与被上诉人李X*土地租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初19173号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
卞**、钱**上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回李X*一审全部诉讼请求。
事实与理由：原判所谓4.6亩土地在92.5亩土地以外“明显错误”；原判认定绿化移植土地补偿30%被上诉人有权取得“明显错误”；原判认定XX村围墙104,686元及XX村铁丝网围墙76,820元全部归被上诉人“明显错误”；原判“将房屋装修的大部分给了被上诉人明显错误”；原判对于其他补偿款，基本将一半给了被上诉人李X*，上诉人卞**、钱**认为也是错误的；原判对于2010年租金认定错误；原判对被上诉人长年拖欠承包费、房屋租金虽有查明，但对其过错未在判决时予以考虑。
李**辩称：不同意上诉人的上诉请求，虽然原判理由略有瑕疵，但接受一审裁判结果。
关于4.6亩问题，一审时多次庭审时被上诉人李X*已解释，一审描述与事实相符,上诉人称拆梨树种桃树等，实际农产品种植期有三到五年，不符合农业经济规律，可见上诉所述不实。标的地块原是水塘，其填土后种的桃树，绿化移植补偿依附于果苗，也应当三七开；2009年所称补偿是竹篱围栏，现在是铁丝网和砖，印证了其是被上诉人自行搭建的。关于房屋，上诉人的房子已经被拆掉了400平方，后来的房屋是被上诉人自行搭建的，被上诉人自己装修的，所以一审将拆迁补偿给被上诉人正确。关于租金和违约金，上诉人在一审中经释X撤回反诉，已经放弃了权利，在二审中不应当再提出。
李**向一审法院起诉请求：判令卞**、钱**向李X*支付动迁补偿款1,709,875.72元（包括苗木693,750元、移苗166,500元、桃树143,902元、房屋83,337元、房屋装修116,591元、附属设施1,200,644.2元，合计2,404,724.20元，卞**、钱**已付310,000元，另行扣除李X*欠付卞**、钱**的租金311,767元、保险分配73,081.48元）。
一审法院认定事实：2003年，卞**、钱**分别自上海市XX镇XX村、XX村处通过租赁取得了包括涉案土地在内的一百余亩土地的使用权。
2007年9月6日，李X*和卞**、钱**签订《果园承包经营协议书》，约定：卞**、钱**将其名下的位于上海市松江区XX镇XX村、XX村连片租赁的百亩以上土地种植果园中的大部分承包给李X*经营和管理，承包果园的总面积98亩（其中XX村77.8亩，XX村20.2亩），承包期限自2007年9月1日至2026年8月30日；2007年度的承包费为每亩500元，2008年度的承包费为每亩600元，2009年度的承包费为每亩700元，2010年度至2017年度的承包费为每年每亩800元，自2018年度开始为每年每亩860元；承包期内如遇到国家建设或政府开发占用果园的土地，李X*应顾全大局终止合同，其损失与卞**、钱**无关，2007年度果树赔偿费李X*享受5%、2008年度享受10%、2009年度享受20%、2010到2026年度享受30%，卞**、钱**分别享受赔偿费的95%、90%、80%和70%，卞**、钱**建造的房屋、道路等设施的赔偿均属卞**、钱**所有，李X*投资的设施赔偿费属李X*所有。
2008年1月12日，李X*和卞**、钱**签订《经营承包补充协议》，约定：本合同作为2007年9月6日协议书的补充部分，卞**、钱**将果园内6亩土地（属于XX村范围）承包给李X*栽种果树，承包期间，2008年度至2010年度为每亩500元，2011年度为每亩600元，2012年度为每亩700元，2013年度为每亩800元，以后随着主合同而变，并手写备注李X*种植果树后遇开发，按三七分成。
2009年，因高铁施工，涉案土地范围内合计被征地10亩有余（其中XX村部分被征地8.76亩），剩余土地面积约为92.5亩，此后李X*和卞**、钱**亦按此面积履行合同并实际结算土地使用对价。
2009年12月18日，李X*（乙方）和卞**、钱**（甲方，以卞**为代表）签订《协议》，载明：1、高速铁路开工时生梨被抢盗，原XX村答应赔偿20,000元，由甲方负责协调；2、高速铁路破坏的竹篱围栏，由甲方负责赔偿给乙方每亩2,000元，新的围栏由乙方负责重围，今后梨园被盗与甲方无关，今后围墙赔偿由乙方享受；……5、在协调好以上问题以后，乙方的应付款保证在2009年12月30日之前付清，村里答应的20,000元及每亩2,000元的赔偿款在应交款内扣除；6.签约时乙方已付清上年度的租金。
一审另查明：2017年7月17日，上海市松江区车墩镇人民政府（甲方）与卞**（乙方）签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》，载明对乙方坐落于车墩镇XX村的30亩土地及其上房屋进行拆迁，其中房屋补偿总价86,000元、房屋装饰补偿款20,400元、其他构筑物及附属设施补偿款278,200元，果树750,000元，绿化移植土地补偿180,000元，以上补偿款项合计1,314,600元。
2018年5月12日，上海市松江区车墩镇人民政府（甲方）与钱**（乙方）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，载明对乙方坐落于车墩镇XX村的87.232亩土地及其上房屋（双方均确认其中有7.4亩土地归属于案外人，与本案相关的为79.832亩）进行拆迁，房屋、苗木等评估总价为3,575,408元，移栽土地补偿523,392元，以上补偿款项合计4,098,800元。
涉案土地开始动迁后，李**与卞**、钱**之间的合同亦终止履行。卞**、钱**取得拆迁补偿款后，已向李X*支付补偿款310,000元。
一审审理中，卞**、钱**主张自2009年起，李X*存在拖欠使用费的情况。经一审法院主持核对，双方共同确认的无争议的使用费支付情况如下：2009年应付土地使用费63,753元，实际向卞**、钱**支付34,788元；2011年应付土地使用费72,800元、房屋使用费16，200元，实际向村里支付39,254元；2012年应付土地使用费73,400元、房屋使用费16,200元，实际向卞**、钱**支付80,000元；2013年应付土地使用费74,000元、房屋使用费16,200元，实际向村里支付43,616元；2015年应付土地使用费74,000元、房屋使用费16,200元，实际向村里支付43,000元；2016年应付土地使用费74,000元、房屋使用费16,200元，实际向村里支付43,616元；2017年应付土地使用费46,000元、房屋使用费5,500元，实际尚未支付款项。双方有争议的使用费支付情况如下：2010年应付土地使用费72,000元、房屋使用费16,200元，李X*已实际向村里支付37,165元，双方并无争议，但当年因存在高铁动迁的情况，李X*认为自己应得被盗损失补偿20,000元、围栏补偿20,000元以及动迁款的5%即13,500元（三项合计53,500元），应予抵扣使用费，卞**、钱**则认为李X*仅有权主张围栏补偿20,000元，只能用于抵扣使用费20,000元；2014年应付土地使用费74,000元、房屋使用费16,200元，李X*实际向村里支付23,616元，双方无异议，但李X*另行提供XX村出具的《情况说明》，证明当年因河道整治的处置点设置在涉案土地上的梨园中，由XX村补偿20,000元用于抵扣使用费，卞**、钱**对该份《情况说明》的真实性无异议，但认为该20,000元系村里给予卞**、钱**的补偿，而非李X*。
一审审理中，双方确认李**曾在XX村范围内另行开垦约4.6亩土地用于种植桃树，初期XX村并未向卞**、钱**收取使用费，自2011年起，XX村开始明确主张该部分土地的使用费，李X*也确认自2011年起其开始实际交纳该部分土地的使用费。结合李X*向钱**承租的合同面积、XX村高铁动迁的面积、XX村2018年动迁合同中实际认定的面积（扣除其中归属于案外人的7.4亩土地面积），该部分土地在李X*向卞**、钱**租赁的92.5亩的土地以外，但亦转化为了相应的苗木和移苗补偿利益并由卞**、钱**取得。对于该部分土地的使用费，卞**、钱**在一审审理中认为李X*若要主张该部分土地的动迁利益，则相应的使用费也应抵扣。
关于李**主张予以抵扣的保险费用，李X*与卞**、钱**对于历年每亩赔偿款的计算基数、投保面积为100亩以及卞**、钱**应得20%的分成比例并无异议，但李X*认为卞**、钱**的分成基数应按照双方合同实际履行的92.5亩计算保险费用，为73,081.48元；卞**、钱**则认为应当按照实际的投保面积100亩计算保险费用，为79,007元。
一审审理中，李**与卞**、钱**均向一审法院确认，李X*欠付卞**、钱**的相关款项，由一审法院根据实际认定结果在李X*可主张的补偿款中予以抵扣。
一审法院认为，鉴于李**承租并实际使用的涉案土地及其上房屋被动迁，其有权参照原租赁合同的约定和其实际对相关苗木、房屋及附属设施的贡献主张相应的补偿款。
对于李**针对两份动迁补偿合同分别承租的土地面积，一审法院结合当事人的陈述认定XX村的租赁面积为79.832亩（含额外的4.6亩土地），XX村的租赁面积为17.268亩（以92.5亩为基数减去XX村不含额外土地的面积75.232亩）。对于具体拆迁款分割的明细，一审法院认定如下：
1、苗木和移苗费用部分。卞**30亩土地的动迁合同中明确的苗木补偿为750,000元、绿化移植补偿为180,000元，卞**、钱**虽辩称相关补偿系针对香樟，与李X*无关，但鉴于30亩土地上评估的所有苗木均标示为香樟，对卞**、钱**的此项辩称意见，一审法院不予采信，卞**、钱**又辩称移植费用与李X*无关，但鉴于该笔费用亦应属苗木的补偿费用，对此意见一审法院亦不予采信。参照约定，李X*有权取得相应补偿的30%，折合面积比例换算后乘以30%，李X*可得的款项数额为160,592.4元。钱**87.232亩土地的动迁合同中明确的苗木补偿为2,180,800元、绿化移植补偿为523,392元，李X*虽辩称其中有4.6亩新开垦土地种植的桃树应全额计算补偿，但该主张与双方在缔约之初形成的合意不符，开垦和种植行为本身也是李X*事后的单方行为，故也应当按照面积比例进行折算并分成，李X*可得的款项数额为742,437.6元。综上，李X*可得苗木和移苗费用903,030元。
2、房屋、装修及附属设施补偿。关于房屋补偿部分，鉴于李X*提供的证据无法充分证明其曾建造房屋的事实，一审法院对其要求房屋补偿的诉讼请求不予支持。关于装修补偿部分，双方均未提供充分证据予以证明，鉴于李X*已实际使用涉案土地上的房屋达十年之久，一审法院结合动迁利益装修部分的总额127,434元酌情确定李X*有权分得其中的76,460.4元。关于附属设施部分，结合李X*与卞**、钱**的举证，XX村围墙部分104,686元和XX村围墙部分76,820元合计181,506元应归属李X*所有，自来水开户费用20,000元也应归属于李X*所有，对其余附属设施李X*与卞**、钱**的举证均不充分，一审法院酌情确定其余附属设施中李X*应得的补偿款为719,279.4元，前述附属设施补偿款合计920,785.4元。综上，李X*应得的补偿款总额为1,900,275.8元。
关于应当在补偿款中扣除的欠付土地使用费，双方无争议部分的欠付土地使用费为280,179元；一审法院结合现有证据认定2010年的土地使用费中应抵扣被盗损失补偿20,000元、围栏补偿20,000元，当年欠付土地使用费为11,035元；认定2014年的土地使用费中应抵扣20,000元补偿，当年欠付土地使用费为46,584元；关于李X*另行开垦的4.6亩土地，鉴于卞**、钱**表示若李X*主张相应的动迁利益，则其也将主张相应的使用对价，而双方共同确认无争议的应付金额中并未包含该4.6亩土地的使用费，一审法院折算后作为欠款在本案中一并予以抵扣，自2011年起至2017年止的使用费数额为800元/亩/年X4.6亩X6年即22,080元，2018年的使用费数额一审法院酌定为2,290元，合计24,370元。前述欠付土地使用费合计为362,168元。
关于应当在补偿款中抵扣的保险费用，在没有证据证明李**与卞**、钱**通过特别约定在计算比例时排除特定面积的情况下，理应参照实际投保面积进行计算分摊，故一审法院对卞**、钱**主张扣除79,007元的意见予以采信。至于卞**、钱**已支付的补偿款310,000元，也应予以抵扣。
综上所述，经抵扣后卞**、钱**应当向李X*给付补偿款1,149,100.80元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条之规定，于二〇一九年十二月二十八日判决：卞**、钱**于判决生效之日起十日内支付李X*补偿款1,149,100.8元（已抵扣卞**、钱**已付款310,000元、保险分配79,007元、李X*欠付土地使用费362,168元）；负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,188元，由李X*负担6,621元（已付），由卞**、钱**负担13,567元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。
二审中，上诉人卞**、钱**递交《车墩镇南部大居绿化苗木动迁补偿标准》、翟X《收条》及付款银行单据、李X*与钱**《改种协议》、XX村委会《情况说明》。经质证，其中《车墩镇南部大居绿化苗木动迁补偿标准》未提供原件，法庭依法不能采信；其余证据材料上诉人以之证明上诉人将XX村、XX村土地亦有分租给案外人翟X、李X*，原判将围墙拆迁费用全部判归被上诉人有误；另《情况说明》表明其租赁给被上诉人土地面积因高铁建设减少5.6亩（翟X1.45亩、李X*4.15亩），按协议租赁面积20.2亩,原判认定XX村租赁面积17.268亩属错误。
经审理质证，被上诉人确认原判对上述争议事实的认定，上诉人上述证据材料载明内容与其主张事实不具有有效关联性，不予认可。
经审查，本院认为，本案现有租赁土地面积并非实测取得，系根据双方租赁协议、征收补偿协议等证据载明之约定内容，由双方实际签约、履行中确定，上诉人主张所谓案外人租赁土地与本案标的土地、本案征收补偿利益的关联性其皆未能有效证明，本院依法难予采信，上诉人该部二审主张事实依法不能成立。
经审理查明，2003年7月9日，上海市松江区车墩镇XX村村民委员会与卞**签订《租地合同》，约定前者将其村“5、6队”30亩农田出租与后者种植“果树”，期限自2003年11月1日至2018年10月31日等。2003年上海市松江区XX镇XX村村民委员会与钱**签订《土地租赁协议书》，约定前者将8、12队部分土地“约100亩”出租给后者用于“种植果树、苗木”，期限自2003年3月20日至2028年3月19日等。
另查明，卞**、钱**与李X*2007年9月6日签订《果园承包经营协议书》中除约定租赁期限外，另约定“其中XX村面积承包期限由甲方（卞**、钱**）的续包期限而定”。2008年1月12日，双方签订之《经营承包补充协议》中手写（备）注为“李X*种植果树后即遇开发，按三七分成。”
原判其余查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人卞**、钱**和被上诉人李X*2007年9月6日、2008年1月12日、2009年12月18日签订的《果园承包经营协议书》、《经营承包补充协议》、《协议》系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由之形成的土地租赁合同关系依法应属有效。
根据查明事实，租赁合同履行期内，本案标的土地因涉政府拆迁，卞**、钱**分别于2017年7月17日、2018年5月12日，与上海市松江区车墩镇人民政府签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，标的土地业已实际交付拆迁使用，承租人李X*依法有权主张租赁合同终止履行项下之损失。原判依承租标的土地等约定及履行内容，比照被上诉人拆迁补偿获得之补偿利益，在相关苗木、房屋及附属设施等项下确定赔偿金额符合法律规定，依法应予维持。
本案二审争议焦点如下：
关于4.6亩土地是否系双方92.5亩承租土地以外部分，查一审审理中，被上诉人明确表示是其约定土地以外自己开发的，上诉人则表示“是这样的”，但认为该地块是租给上诉人的（未收费），属92.5亩范围内，2010年被上诉人填高地块并种了桃树，自2011年村里向上诉人“收费”后，其向被上诉人收费。查从双方租金欠付及主张而言，2010年至2011年租赁面积并无变化，而双方确认2011年后该地块开始交付租金，无论是何方直接向村委会缴纳，即说明该地块租赁并非属双方原约定承租面积内，上诉人主张该面积属约定承租土地内地块未提供任何有效依据，本院不能采信。
关于苗木和移苗费用赔偿，上诉人一、二审坚持主张，该部费用其取得项目为“绿化移植土地补偿”，并非双方约定的“果树赔偿费”，查本案土地租赁合同约定及履行中用途均为果树等树木种植，而上诉人与两村委会租赁合同亦约定及履行为果树种植，其拆迁确定的“绿化移植土地补偿”至少在本案标的地块内确应与本案租赁合同关系项下果树等种植物赔偿内容相同，原判以之确定该部赔偿符合事实及法律（合同约定）约定，本院应予维持。
关于围墙、铁丝网围墙赔偿，上诉人二审主张本案标的地块另有案外人承租，且上诉人亦有建设围墙等，但一、二审期间，上诉人未提供任何有效证据证明标的地块上他人或上诉人建设围墙、铁丝网围墙，本院不能采信。关于房屋装修赔偿部分，查双方就此均未充分举证，原判考虑被上诉人使用标的房屋十年以上，基于生活常识及交易惯例，应有装修大部自行修缮，原判斟酌确定之金额属合理范围，上诉人虽有异议，但未有依据，本院不能采信。
关于2010年租金欠付金额的确定，原判按约扣除被盗损失补偿、围栏补偿费用后确定，上诉人主张该年度租金被上诉人曾经于2010年底出具欠条，应认定属双方2010年度决算，故不应全部扣除上述两项费用。根据查明事实，并无任何证据表明双方2010年度曾经有欠款结算或债务免除、确认的意思表示合致、承诺，而上述两项费用抵扣显然是依据双方协议内容等确定，上诉人此部主张缺乏法律依据，本院不能采信。另所谓被上诉人拖欠承包费、房屋租金过错应考虑等显属独立请求等主张内容，上诉人显然未在审理中主张，本院二审不能支持。
其余请求原判已阐述详尽、有据，上诉人二审并无有效事实及法律之主张依据，本院不能采纳。
综上，上诉人卞**、钱**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20,188元，由卞**、钱**负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 叶振军
审判员 胡桂霞
二〇二〇年六月三十日
书记员 黄 白
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
