是人性扭曲还是道德沦丧

咱们先讲故事。

老李和小李是一对母女，1994年，小李花了120万买了一套房，我们称这套房为“诉争房屋”，1996年，小李取得了诉争房屋的房产证。1998年，小李因为犯罪，进入监狱服刑，直到2008年才出狱。

在2003年的某一天，故事发生了。

老李拿着房产证、自己和小李的身份证、以及所谓的小李给自己的委托书，找到了房屋中介，要卖诉争房屋，报价56万。中介一看老李手续齐全，又是小李的母亲，也没多想，就开始找买主。小甲在中介平台上看见这套房，想买，联系中介签合同，支付了三万定金，一切流程都正常。

这一天，老李约了小甲去办过户，在交易大厅，老李指着一个中年女性说，这是小李，是我闺女。“小李”在过户的各种手续上签字，过户手续顺利办完，随后，老李让小甲给自己指定的账户打房款，并给了小甲一张收条。

直到2008年真正的小李出狱，发现自己的房子被卖了，交涉无果小李将小甲诉至法院，要求小甲退还自己的房屋，经一审、二审，法院最终驳回了小李的诉讼请求，房子还归小甲。

为什么？

咱们看看法院是怎么讲道理的。

首先要明确一点，我国法律有规定，“行为人没有代理权、超越权限代理或者代理权终止以后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权限的，该代理行为有效。”翻译一下就是，如果从现有的证据和事实上看，小甲有理由相信老李能够代表小李完成卖房这件事，房子就是小甲的，没毛病。

那么问题来了，到底能不能认定小甲有理由相信，或者说是否有明显的不合常理之处引人怀疑呢？判决是从以下几个方面论证的。

第一，“小李”到场办理过户手续。

根据中介业务人员、“小李”、老李和小甲的陈述，可以明确，在办理过户当天，“小李”（假冒的）到现场全程参与办理过户手续，并且携带着小李的身份证原件、房产证原件等材料。从“小李”的整场表现上看，“小李”先向中介机构提供出售信息，又在交易过程中积极提供身份证、房产证等原件手续，还去过户现场配合办手续，最后也是“小李”收的购房款，再加上老李和“小李”的“母女关系”、“小李”和身份证上的年龄相仿、身份证照片和本人不一定很像，如果你是小甲，你会不会怀疑这个“小李”是假的？按照常理，一般人不会想到全程是别人冒充的。

那么，仅仅是“小李”去办理过户交易，就能推定小甲有理由相信老李能够代表小李完成卖房这件事吗？当然不行。

另一个至关重要的细节在于，假小李在交易过程中签署了一系列文件。根据常理，房屋所有权人的亲属，在所有权人不在场的情况下，是不能仅凭身份证、房产证等原件代替所有权人办理过户的。虽然假小李是假冒的，但整个交易过程中，专业的房屋买卖中介机构人员、政府房屋管理部门负责登记和核查的工作人员，他们具有一定的专业知识和经验，都未能核查出假小李是假冒的，那么就不能要求小甲有更强的判断能力和更高的关注义务。

讲到此处，细心的你们一定会提出一个问题，小李买房的价格是100多万，老李伪造小李委托书卖房的时候，报价才50多万，这个价格在当时恐怕是低于市场价的，小甲买房看到这个价格，不应该怀疑这套房有问题吗？

是的，真小李也提出了这个问题。但问题在于，这套房是小甲通过中介信息购买获得的，中介的专业从业人员都没查出这套房有什么问题，专业的房屋中介就给了小甲这样的报价，作为普通人，不应该被要求比专业人员更专业，法不能强人所难。另外，房价是波动的，小李主张房屋出售的价格远低于市场价格，但是却没有证据。

在这里需要再强调一次，法院对案件事实作出认定的关键在于证据，证据好找也难找，关键在寻找证据的思路。

结合以上几点，法院判决，诉争房屋已经是小甲的了。

真小李还能怎么办？

诉争房屋归小甲，因为小甲是善意取得的这套房屋。然而，老李伪造小李的授权去卖房子，老李可没有善意，所以小李虽然不能找小甲要房子，但可以找老李要赔偿。小李可以向老李主张自己的损失，至于结果怎么样，那就要看老李的经济能力了。

我们复盘一下这个案件，如果当时小甲不是通过中介购买诉争房屋，而是通过熟人直接找到老李买房，最终的结果还是这样吗？也许真不是。本案最核心的地方其实在于，无论是房屋价格还是交易过程，都有专业的中介服务人员和政府工作人员对各种信息进行审核，从而减轻了小甲的审核义务，如果没了中介这一道，就说这打五折的房价，就够小甲在法庭上好好解释解释的了。