上一节咱们讲了开发商虚假宣传的标准是什么，同样，诉至法院，光凭嘴说一定是不行的，证据是必须的。今天我们就来梳理一下，证据怎么组织。

宣传材料

咱们说房屋的出卖人（通常是开发商）虚假宣传，那首先就得有人家的宣传材料。在这里要特别注意，无论是什么形式的宣传材料，都要明确宣传的主体是出卖人自己。如果是其他主体做的宣传，那就需要明确是出卖人直接授权或者明示认可这种宣传。如果既不是出卖人自己宣传，又不是出卖人授权或者明示认可的宣传材料，那就很难确定出卖人存在虚假宣传的责任。隔壁老王说我们家的猫会后空翻，我又没承认，那猫是运动健将还是瘫痪在床，和我有什么关系。

购房合同

与出卖人之间的合同是主张权利的基础，也是和出卖人发生法律关系的核心凭据。

出卖人把房子夸的天花乱坠，你也信了，然而你根本没买出卖人出售的房屋，那你起诉出卖人是图啥呢？

开发商虚假宣传对合同订立或者房屋价格影响的证据或线索

这是一个逻辑关系，可以理解成：如果不是信了出卖人承诺xx，我不会买这套房；如果没有xx的条件，这个房子的价格应该比我购买价格低xx%。这类证据其实不好找，因为通常没有非常完美的对比对象，可以参考的有同类同地段房屋的报价等。

说起来很简单，其实很复杂

看起来证据上述三类，形成了一个逻辑关系：出卖人虚假宣传了，我买了，我买亏了/我买错了。

说起来简单，但其实证据的组织真的很复杂。我们再回到法律规定本身，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

仔细看，宣传是不是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的？怎么界定说明和允诺具体确定？现有证据是否能确定宣传对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响？如果现有证据不足，还需要补充什么样的证据？除此之外，是否还有其他特殊情况需要重点考虑？

并不是同类案件都使用一个模板，每个诉讼案件都有一套有针对性的方案。为什么听起来差不多的事，有人打官司赢了，有人打官司输了，诉讼策略是个很有技术含量的事情，决定要起诉时，请切勿盲目自信，要打有准备之仗。