买房的时候承诺房屋是跃层，结果交房一看屋里就装了个楼梯加阁楼；买房的时候听说马上要通地铁，住进去三年也没见地铁的影子……于是买受人认为开发商构成虚假宣传，上法院要求撤销购房合同。

今年咱们就来看一看，开发商虚假宣传的标准到底是什么。

法律有明文规定

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

什么邀约、邀约邀请，不好懂对不对？没关系，我们来提炼重点。

按照法律规定，在同时满足以下条件时，商品房的出卖人（开发商）构成虚假宣传，需要承担违约责任。

第一，商品房的销售广告和宣传资料中，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定。

第二，这种说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

问题又来了，究竟应该怎么理解这两句话呢？

我们再提炼关键词。

第一个词，销售广告和宣传资料。出卖人在销售房屋过程中一定会投放广告，这个广告可能是电视广告，也可能是宣传单，无论是哪种形式，只要属于销售和宣传的性质，就行。

第二个词，商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。基本等于这个楼楼盘包括房屋的设施和配套市政设施。

第三个词，说明和允诺。说明和承诺，都可以。

第四个词，具体确定。这是指这种说明和允诺是明确的、具体的。什么叫不明确？比如，“小区里可能有个花园”、“绿化率大概30%”，像这种表达一种可能性或者含糊的表述，就是不确定、不明确的。什么叫不具体？比如，“小区配套设施特别好”、“小区门口的路特宽”，像这种宏观总结没有细节的表述，就是不具体的。

第五个词，重大影响。这个重大影响有两种，一种是对合同订立产生重大影响，比如宣传说小区里有花园，如果没花园大家都不会去买这个房，这种情况在现在市场上比较少见，因为不动产还是刚需；第二种是对房屋价格产生重大影响，比如小区如果没有花园，房价比有花园要低5%，这种情况相对普遍。无论是对合同订立产生重大影响还是对房价产生重大影响，都是可以的，它们之间是或的关系。

在明确了自己的情况属于被欺诈之后，该如何举证，咱们下节再说。