书接上文。

上回说到买了一套商品房，交房日期应为2017年12月31日，因开发商延迟交房，人民法院在2021年1月1日作出判决，判决开发商赔偿买受人自2018年1月1日至2020年12月31日逾期交房违约金，怎么计算违约金赔偿金额？

首先对2018年、2019年、2020年该房屋租金的价格进行鉴定，鉴定一般会参照同位置同面积等尽可能与该房屋相似的房屋租金，然后得出结论，比如该房屋2018年一年租金是10000元，2019年是12000元，2020年是16000元。第二步，按照合同约定的计算方法计算合同约定的违约金，比如计算出来是每年违约金12000元。

关键的一步来了，鉴定出的房租金额，是没有异议的实际损失金额，按照司法解释的规定，违约金最高不能高于实际损失的30%，通俗的解释就是，实际损失是100块钱，你最多能要130块，这130是实际损失加违约金，超过130，法院大概率不支持。

接下来就好说了，如果按照合同约定计算的每年违约金是12000元，那么拿12000元和每年的房租（实际损失）的130%比大小，如果违约金高于实际损失的130%，那么以实际损失的130%，作为赔偿的上限。如果原告（买受人）主张按照合同约定的违约金标准赔偿，违约金又过分高于实际损失的130%，那么原告将得到的赔偿金是实际损失的130%。

以上是咱们的理想算法，实践中逾期交房的时间节点几乎不可能是整年，那怎么办？我们来看一段判决书原文，“违约天数2014年1月1日至2014年7月7日共计186天，即186天×（513632元×0.0001）=9554元，”513632元是合同金额，0.0001是日万分之一的违约金计算标准。所以即使不是整年计算也没关系，换算成天就可以了。

接下来要明确两个问题。

合同里没有明确的违约赔偿标准？基本上不可能，开发商的格式合同已经非常成熟了，有可能合同中没有没日万分之一这种类型的标准，但可能是按照银行同期存贷款利率这类的浮动标准。

实际损失就必须是房租吗？不一定是房租，但你主张实际损失，就要能提供证明实际损失的证据。房租以外的损失，本身就没有发生，更不好量化，房租一鉴定就能出结论，而且这个鉴定是在法院主持下进行的，法院对鉴定结果的采信非常稳定。

最后强调一点，以上所说的都是一般情况，每个案件都有它的特殊性，想要争取最大的利益，都要根据实际情况制定单独的方案和策略。如果您真的遇到此类问题，这篇文章的作用是让您知道个大概，心里有数。