实务中，违章建筑的住宅商品房能否作为融资租赁标的物？

《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条明确规定，法院应按照融资租赁合同实际构成的法律关系处理，但未明确哪些“物”可以成为融资租赁标的物。事实上，法律及解释很难以列举方式明确，只有依靠司法实践来逐步明晰。
01
案情概要
2011年7月12日，甲租赁公司与乙置业公司签订《融资租赁合同》，约定：乙置业公司将某房地产项目137套商品房的所有权转让给甲租赁公司，然后回租该商品房，融资金额1亿元，租赁年利率20%，租金总额为105001000元（含1000元名义价款），租赁期限自2011年7月12日至2011年10月12日止。乙置业公司付清租金等款项后，本合同项下租赁物由乙置业公司按1000元名义价款留购。并约定乙置业公司未按时足额支付到期租金及其他款项时，视为违约，应向甲租赁公司支付违约金及逾期租金占用利息。上述合同签订当日，甲租赁公司向乙置业公司履行支付购房款义务，将1亿元人民币支付给乙置业公司。
另经查明，由于该137套商品房的实际建筑层数超出规划部门的建设要求，城市监督管理部门认定该商品房为违章建筑，且至法院判决时该商品房仍未取得预售许可证。后由于乙威置业公司未依约支付租金，甲租赁公司提起诉讼要求乙置业公司承担违约责任。


02
法院裁判
法院审理认为：本案所涉《融资租赁合同》系房地产售后回租业务，出卖人和承租人均为乙置业公司，租赁物系乙置业公司在建137套商品房。在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人乙置业公司移转至出租人甲租赁公司。由此产生的实际法律关系是，甲租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；乙置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从甲租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。
由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，案涉合同应认定为借款合同。甲租赁公司作为内资融资租赁业务试点企业，虽未取得发放贷款资质，但并没有证据表明其以发放贷款为主要业务或主要利润来源。甲租赁公司与乙置业公司的案涉企业间借款系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，案涉合同有效。
因此，法院判决乙置业公司向甲租赁公司支付借款本金一亿元及利息。


03
评析
融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性；仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。                                                          
   实践中，当事人以售后回租为名义定立合同，交易实质却不符合《合同法》第二百三十七条的定义。具体而言，存在以售后回租形式规避相关法律及政策的情形有：没有真实明确的租赁物；售后回租合同中，对租赁物低值高卖，租赁物上设有权利负担，致使出租人无法取得所有权，或无法实现租赁物的担保功能；出租人没有完成取得租赁物所有权的相关手续等。这些情形可能会对融资租赁合同的认定以及效力产生不同的影响。本案中，售后回租第一步“售”即发生了实质性法律障碍，因商品房存在违章建筑情况无法办理过户手续，致使对整个交易法律性质产生了根本性影响。



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作者 李亭